知っておきたい
税金の基礎知識
不動産の購入・売却時にかかる税金のポイントを、わかりやすくまとめました。
1.不動産の売却時における税金
2
居住用財産の譲渡
（4）特定の居住用財産の買換え特例（令和5年12月31日までの時限立法）
①特例の概要
下記の要件を満たす「譲渡資産」を譲渡し、「買換資産」を取得した場合に、譲渡所得の全部もしくは一部について課税の繰延べが受けられます。
②譲渡資産の要件
- イ.
- 国内にある現に自己の居住の用に供している家屋やその敷地で、譲渡の年の1月1日において、所有期間が10年を超えるものであること
- ロ.
- 譲渡者の居住の用に供されている期間が10年以上の居住用財産であること
譲渡した居住用家屋の存する場所に譲渡者が居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除き、その前後の居住していた期間を合計します。 - ハ.
- 譲渡対価の額が1億円以下であること
- 二.
- 令和5年12月31日までに行われる譲渡であること
③買換資産の要件
- イ.
- 居住部分の登記簿上の床面積が50m²以上である個人の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する500m²以下の土地等で、国内にあるもの
建築後使用されたことのある建物の場合には、原則として、その取得の日以前25年以内に建築されたものに限ります（地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の建物（下記「コラム」参照）を取得した場合には、築年数の要件はありません。ただし、中古マンションの場合は、買換対象の部屋のみならずマンション全体について基準を満たすことの証明が必要となり、この場合管理組合の承認が必要とされ、金額的にかなりの負担が生じる可能性があります）。
- ロ.
- 譲渡の年の前年1月1日から譲渡の年の12月31日までに取得したものまたは譲渡の年の翌年中に取得する見込みであること
譲渡の年の翌年中に取得する見込みであることについては、買換資産の取得予定年月日および取得価額の見積額に関する明細書を添付しなければなりません。 - ハ.
- 取得後一定の期限までに自己の居住の用に供すること
買換資産の取得の日から譲渡資産の譲渡の日の属する年の翌年12月31日（譲渡の翌年中に買換資産を取得する場合には、その取得の日の属する年の翌年12月31日）までにその買換資産を居住の用に供さなければなりません。 - ニ.
- 2024年以後に建築確認を受ける新築住宅の場合には一定の省エネ基準を満たしていること
コラム
耐震基準の証明
登録免許税、不動産取得税、特定の居住用財産の買換え特例、住宅ローン控除、相続時精算課税制度などにおいて、「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の既存住宅」を取得した場合には、築年数の要件が撤廃されて、建築された時期を問わずに特例の適用が受けられます。
これらの適用を受けるための「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の既存住宅」であることの証明ですが、不動産取得税と登録免許税、住宅ローン控除については、登記事項証明書の新築日が昭和57年1月1日以後であれば基準を満たす住宅と判定され、昭和56年12月31日以前に建築された住宅についても耐震基準適合証明書を添付すれば適用が受けられます。
④特例の適用が受けられない場合
②の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。
- イ.
- 譲受人が特殊関係者である場合
3,000万円特別控除の特例の場合と同じです。（2. （1）②イ参照） - ロ.
- 前年または前々年の譲渡所得について、3,000万円特別控除または居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例もしくは居住用財産の譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けた場合
- ハ.
- 居住用財産の3,000万円控除や長期譲渡所得の軽減税率の特例・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合
コラム
選択した特例の変更は不可
居住用財産の買換えの特例の対象となる家屋および土地等を譲渡した場合には、通常、居住用財産の譲渡に関するほかの特例の適用対象にも該当することになります。
しかし、譲渡の年の翌年中に買換資産を取得する見込みで特定の居住用財産の買換えの特例を選択して申告した場合には、その後買換資産をその取得期限までに取得できなかったとしても、当初の申告は適法であるため、その申告を撤回し、または更正の請求などにより改めて居住用財産の特別控除の特例を適用して申告しなおすことは認められていません。
