「土地活用」は、資産運用の基本的な知識を身に付け、税制や税法上の特例を理解したうえで、資産全体を総合的に把握することが大切です。また、立地条件や広さ・形等によってもベストな活用方法は異なります。本コンテンツは、土地活用のポイントをQ&A、ケーススタディで解説しています。
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相続対策としての土地活用
Q14
土地を活用して相続対策を行うときの留意点を教えてください。
A
土地の評価には、自用地の評価と、評価額が軽減される「貸宅地」「貸家建付地」の評価があります。賃貸住宅を建築して「貸家建付地」とした場合は土地の評価額が減額されます。相続対策としてこのような軽減方法が一般に用いられています。
解説
解説
1.財産の価値
相続税額を計算するには、相続財産の価額を算出することが必要です。相続財産の価額は「時価」で評価することになっています。「時価」とは実際の取引価額ですが、特に、土地・建物については算定するのは容易ではありません。
課税の公平を図るために、国税庁では財産評価基本通達で具体的な評価方法を定めています。
2.土地・建物の評価の原則
(1) 土地
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式とは、市街地にある土地（宅地）が面している道路に付けられた価額（路線価）に基づいて評価額を計算する方法です。路線価は1m²当たりの価額が千円単位で表示されていますので原則として宅地の面積を掛ければ自用地としての評価額が算出されます。
倍率方式とは、路線価が定められていない地域について倍率表に基づいて評価額を計算する方法です。評価する宅地の固定資産税評価額に倍率表の倍率を掛ければ自用地としての評価額が算出されます。
借りている宅地（借地権）は、自用地の評価額に借地権割合を掛けて算出します。
貸している宅地（貸宅地）は、自用地の評価額から借地権の評価額を引いて算出します。
(2) 建物
自用の建物の評価額は、固定資産税評価額がそのまま採用されます。
アパートなどの賃貸家屋の評価額は、自用家屋の評価額から借家権割合を控除した額です。
借家権割合は全国共通で30％ですので、賃貸家屋は、自用家屋の70％の評価額になります。
3.評価の軽減
土地の評価が軽減される代表的なものに「貸宅地」と「貸家建付地」があります。
貸家建付地については、Q15 相続対策としての土地活用を考えています。遊休地をそのまま持っている場合と、土地活用を行っている場合の違いについて教えてください。を参照してください。