専門家執筆Q&A
不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブル
Q&A

弁護士
瀬川徹法律事務所
瀬川徹 瀬川百合子

安心・安全な不動産売買契約を締結するために不動産売買のトラブルが、どのような局面から生じているか、そのトラブルを防ぐには何を注意すれば良いのかを解りやすく解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、2018年11月1日現在の法令に基づき作成されています。しかし、「民法(債権法)の一部を改正する法律」(2017年5月26日成立、2020年4月1日施行)「民法(成年年齢)の一部を改正する法律」(2018年6月13日成立、2022年4月1日施行)、「民法(相続)及び家事事件手続法の一部を改正する法律」(2018年7月6日成立、同年7月13日公布、一部を除き2019年7月5日までの間の政令指定日に施行、自筆証書遺言の方式の緩和は、2019年1月13日、及び、配偶者短期居住権・配偶者居住権、自筆証書遺言書の法務局保管制度は、2020年7月5日までの間の政令指定日に施行)が成立し、これら改正法の施行に伴い、この記載内容の一部に注意や修正が必要となります。そこで、注意や修正が必要となる箇所に改正法の内容を注記しました。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

トラブルの発生箇所と防止対策

Q
不動産売買のトラブルは、なぜ起こるのですか?主な原因は何ですか?
A

 不動産売買のトラブルを分析すると、その要因が売買契約の「しくみ(構造)」の中の「主要な要素」に起因していることがわかります。トラブルの要因を大きく分類すると下記のようになります。

売主と買主は、適切な契約「当事者」だったのか?

売主と買主は、購入する「目的物」である不動産の価値を正しく認識していたのか?

売主と買主は、「契約内容(条件)」を正しく理解していたのか?

 不動産売買のトラブルは、「当事者」「目的物」「契約内容」が、売買契約締結時に想定した状態と異なり、または、劣る状態の場合に生じています。「当事者」「目的物」「契約内容」は、売買契約の「しくみ(構造)」の主要な要素(以下、「主要な要素」と呼びます)です。不動産売買のトラブルを防止するには、まず、売買契約の「しくみ(構造)」を理解し、「主要な要素」を正しく確認することが大切です。

 不動産売買は売主が不動産の所有権を買主の売買代金の支払いと引き換えに移転する契約です(民法555条)。

 「売主の不動産の所有権移転義務」と「買主の売買代金の支払義務」とは、「等価、かつ、対価関係」にあります。これを「有償双務」関係と呼びます。

(注1)

改正法は、売主は、買主に対し権利の移転について対抗要件を備えさせる義務を明記(新法560条)。

(注2)

他人物(権利の一部が他人に属する)売買についても、売主は、買主に対し、その権利を移転する義務を明記(新法561条)。

 売買契約のトラブルは、「当事者」「目的物」「契約内容」が「想定していた状況と異なる状況」が生じ、「有償双務」関係が崩れた状態の場合に発生するのです。

Q
不動産売買には「不動産業者」が関与しますが、「不動産業者」は、何をしてくれるのですか?
A

 不動産売買契約のトラブルを防止するには、売主と買主が、「主要な要素」(【Q 不動産売買のトラブルは、なぜ起こるのですか?主な原因は何ですか?】参照)を正しく認識することが必要です。この「主要な要素」を正しく認識するには、不動産売買に関する専門的な知識と経験が必要ですが、一般のほとんどの方は、一生に1回するかどうかの不動産売買契約ですから、知識と経験がないのは当然です。そこで「宅地建物取引業者」(以下、「不動産業者」と呼びます)が関与します。

 「不動産業者」は、国土交通大臣や知事から「宅地建物取引業」の「免許」を与えられた有資格者です。この「免許」取得により「不動産業者」は、業として自ら当事者として、または代理や仲介(媒介)者として不動産の売買や交換を行い、賃貸借の代理や仲介(媒介)を行うことができます。この免許期間は5年であり更新することができます(宅建業法2条2号、3条1・2・3項)。

「不動産業者」は、不動産売買に関与する場合、以下のような様々な義務を負担します。

<主要な義務>

「重要事項説明義務」(宅建業法35条)。
 「不動産業者」は、買主に対し、不動産売買契約の「重要な事項」に関する調査・確認を行い、その結果を「重要事項説明書」に記載し「宅地建物取引士」に説明をさせる義務があります。

「重要な事実」の告知等の義務(同法47条)。
 「不動産業者」は、不動産売買契約の判断に重大な影響を与える事項を故意に告げなかったり、または、事実と異なることを告げる行為(1号)、不当に高額な報酬の要求(2号)、信用供与(手付貸与等)が禁止(3号)されています。

「仲介(媒介)契約書」の締結、及び、「不動産売買契約書」の作成交付義務
 「不動産業者」は、仲介(媒介)を行う際には「仲介(媒介)契約書」の締結、また、「不動産売買契約」の締結後に、「不動産売買契約書」を当事者に交付する義務があります(同法34条の2、37条)。 なお、不動産業者は中古不動産の売買契約に関与する場合、2018年4月1日以降インペクションについての義務を負担します。詳細は、こちら(【Qインスペクション(建築等の専門家による検査)について詳しく教えてください。】)を参照してください。