不動産売買のトラブルQ&A

専門家執筆Q&A
不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブル
Q&A

弁護士
瀬川徹法律事務所
瀬川徹 瀬川百合子

安心・安全な不動産売買契約を締結するために不動産売買のトラブルが、どのような局面から生じているか、そのトラブルを防ぐには何を注意すれば良いのかを解りやすく解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、平成27年8月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

広告、現地案内、媒介契約、重要事項説明、売買契約締結、契約の履行

Q
不動産の販売広告を見て、購入を検討しています。今後、どのような流れで契約をするのでしょうか?その概要を教えてください。
A

 一般的な不動産の売買契約は、下記のように不動産の「広告」を見て、「現地案内」を受け、「不動産業者」との間で「媒介契約」を締結し、「不動産業者」から「重要事項説明」を受けてから、「売買契約」を締結します。そして、「売買契約」を誠実に履行すれば売買契約は完了します。

 「安心、安全な不動産売買」を行うためには、「広告」から「売買契約の履行」の流れの中で、各々注意すべき事項を確認する必要があります。後述(※1)において、注意事項を確認してください。

1

【Q 不動産の広告について、法令や規約の表記の基準について教えてください。】

【Q 不動産の現地案内を受ける時には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。】

【Q 「不動産業者」から「媒介契約」の締結を求められました。「媒介契約」について教えてください。】

【Q 「不動産業者」が行う「重要事項説明」は、どのような内容ですか。】

【Q 不動産の売買契約書には、どのような事項が記載されていますか。また、契約は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。】

【Q 不動産売買契約の履行に関する注意事項を教えてください。】

【Q 不動産の売買契約の履行完了後にもトラブルが生じることがありますか?その場合には、どのようにすれば良いのでしょうか。】

Q
不動産の広告について、法令や規約の表記の基準について教えてください。
A

 不動産の広告やパンフレット等には、売買取引を誘引する目的で不動産の現状や将来の様々な内容が記載されています。不動産の広告等は、「適正な内容」であることが必要であり、法令、規約等により、禁止事項や表記の基準が定められています。

<不動産業者の義務>

 「不動産業者」には、「適正な時期」に「適正な内容」の広告を行う義務があります(宅建業法32、33条、不動産の表示に関する公正競争規約)。また、「不動産業者」は、「個人情報取扱事業者」に該当するので、その個人情報の取得、管理、提供を適正に行う責任があります(個人情報保護法2条5項)。なお、複数の「不動産業者」が連携して広告を作成する場合には、相互に連帯責任があります。

広告開始の「適正な時期」

 既存の不動産の広告は、直ちに開始できますが、「未完成な不動産」の広告は、完成後の状況を想定できる「宅地等の造成許可」や「建物の建築確認」後に開始する必要があります(広告等の開始時期の制限(宅建業法33条))。

ただし、以下のような例外もあります。

広告の「適正な内容」

 「不動産業者」は、「誇大広告」等が禁止され、また、広告の「必要な記載事項」やその「表記の基準」が詳細に定められています。

「誇大広告等」の禁止

 「不動産業者」は、広告の下記「内容」について「著しく事実に相違する表示」や「著しく優良・有利と誤認させる表示」が禁止されています(宅建業法32条)。

「内容」→「物件の所在、規模、形質、現在及び将来の利用の制限・環境交通その他の利便、または、代金、借賃等の対価の額やその支払方法、代金や交換差金の金銭の貸借のあっせん」

「著しく事実に相違する表示」→一般の購入者が、その内容が事実と相違することを知ったら、その誘引には応じないと考えられる表示です。

「著しく優良・有利と誤認させる表示」→一般の購入者が、実際のものよりも著しく優良、有利と誤認するような表示です。

 なお、「不当な二重価格表示」「おとり広告」「不当な比較広告」「その他の不当表示」も禁止されています(公正競争規約8条、20~23条)。「おとり広告」と「虚偽広告」(実在しない物件の広告)は「誇大広告等」の禁止にも該当します。

「必要な記載事項」と「表示基準」

 少なくとも以下の「記載事項」を「見やすい場所、大きさ、色彩で分りやすい表現で明瞭」に表示する義務があります(同規約8条)。なお、「予告広告」「副次的表示の広告」「シリーズ広告」は、一部の省略が可能です(同規約9条~11条)。

以下の事項には、規則が定める「表示基準」に従った適正な表示が義務付けられています

(同規約15条)

*「運用目的」の「未完成マンション」の広告

「資産運用(賃貸借等)」の「未完成マンション」の広告は、下記のような「未完成物件」の事項と共に「運用条件」に関する事項の記載が必要です。

※誤った収益性に関する記載は「誇大広告等」の禁止に抵触します。

Q
不動産の現地案内を受ける時には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
A

 「現地案内」は、不動産、及び、周辺環境の実態を確認する場です。現地において不動産の状況や周囲の状況(境界等)・環境などを確認することにより、前記の広告の印象の修正を行います。

 「未完成建物」の場合には建築中の現場、住宅展示場、モデルルームなどの「案内所」が一般的です。しかし、「案内所」では、完成後の建物やマンションの姿は勿論、その周辺環境の情報を直接確認することができません。遠隔地の建物や土地の売買の場合、現地に行かずに購入したために、その周辺が未開発な地域であり無価値な物件であることを知らずに契約し多大な被害を受けた事案(いわゆる「原野商法」)もあります。必ず、その不動産の現場に行くことが大切です。

 「現地案内」で確認すべき事項は、以下のとおりです。

 これらの事項は、将来の再建築の可否、隣地所有者等との近隣関係、インフラ敷設の利用関係、並びに、その他の住宅の価値を減少させる要因の有無の判断資料です。

Q
「不動産業者」から「媒介契約」の締結を求められました。「媒介契約」について教えてください。
A

 「現地案内」の結果、購入を希望する場合、通常、「不動産業者」との「媒介契約」を締結します。「不動産業者」は、「媒介契約」を締結する義務があるからです(宅建業法34条の2、【Q 不動産売買には「不動産業者」が関与しますが、「不動産業者」は、何をしてくれるのですか?】参照)。

 「不動産業者」は、「媒介契約」の締結により、最善を尽くして媒介行為を行う契約上の義務が生じます(善管注意義務(民法644条))。また、「重要事項説明」義務や「重要な事実の告知」義務等、売買契約の締結に必要な重要な事項について調査説明を行う義務を負担します(宅建業法35、47条)。さらに、売買契約の履行の補助も行います。

 一方、「不動産業者」の仲介により「不動産の売買契約」が有効に成立した場合には、「媒介報酬」の支払義務が発生します。(詳細は、【Q 代理と仲介(媒介)の違いを教えてください。】参照)。

Q
「不動産業者」が行う「重要事項説明」は、どのような内容ですか。
A

 「不動産業者」には、買主に対し、不動産の売買契約締結までに、調査した不動産や売買契約の「重要な事項」を「重要事項説明書」に記載し「宅地建物取引士」にその内容を説明させる義務(重要事項説明義務、宅建業法35条)、及び、その他の「重要な事実」を告知する義務があります(業法47条)。なお、これらの義務は、前記の媒介契約上の義務でもあります(【Q 不動産売買には「不動産業者」が関与しますが、「不動産業者」は、何をしてくれるのですか?】参照)。

<重要事項説明書>

 大別すると「売買の目的物に関する事項」「取引条件に関する事項」、並びに「その他の事項」が記載されています。

「売買の目的物に関する事項」

この欄は、不動産の特定、権利関係、利用制限、安全性等に関する事項等が記載されます。

※1 【Q 一戸建とマンションの購入にあたり、それぞれどのような点に注意すべきでしょうか?】

※2 【Q 土地(敷地)の「法令上の制限」について教えてください。】

「取引条件に関する事項」

この欄は、売買契約の条件に関する事項が記載されます。

「その他の事項」

不動産業者の「営業保証金の供託先」や、「備考欄」には、不動産の周辺環境や特殊な状況に関する様々な事項が詳細に記載されます。

<注意事項>

 この説明により、不動産に関する客観的な現状、過去の歴史的な事実、将来の状況、取引条件に関する様々な注意事項を認識することができます。その結果、「広告」「現地案内」の段階で抱いた印象等を修正し、その不動産の価値を正しく評価することができます。

 なお「重要事項説明書」の説明は、「宅地建物取引士」が「宅地建物取引士証」を示して「売買契約」までに行われます。「宅地建物取引士証」を確認して説明を聞きましょう。

 なお、説明の時期は、売買契約直前でも可能と解されていますが、一般の方が説明を正しく理解するには相応の時間的余裕が必要であり、できるだけ早期に行うよう依頼してください。

Q
不動産の売買契約書には、どのような事項が記載されていますか。また、契約は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
A

 「不動産の売買契約書」の締結は、次の手順で行われます。

 不動産売買契約書の読み上げと説明

「不動産業者」は、不動産売買契約書の締結前に、売主と買主に不動産売買契約の内容を確認してもらう目的で「不動産売買契約書」の読み上げと説明を行います(【Q 不動産売買には「不動産業者」が関与しますが、「不動産業者」は、何をしてくれるのですか?】参照)。

 不動産売買契約書の作成義務

「不動産業者」は、不動産売買契約の締結後に、その内容を書面化し、売主と買主に交付する義務があります(宅建業法37条)。実務上の処理は、「不動産売買契約書」を作成し「不動産売買契約書」の締結後にそれを交付しています。

 不動産売買契約書の締結

下記内容の「不動産売買契約書」の「当事者」欄に、各自署名(記名)捺印をして売買契約を締結します。その結果、売主と買主には、「契約内容」に従った権利・義務が生じます。なお売買契約は、本来、口頭でも可能ですが、不動産売買は極めて高額な契約であることから、不動産売買契約書に署名捺印をすることにより売買契約が成立すると考えるのが判例や実務です。

 「不動産売買契約書」の概要は、以下のとおりです。

「当事者」に関する事項(署名捺印欄)

1

【Q 「制限行為能力者保護の制度」とはどのような制度ですか?】

【Q 代理制度について教えてください。】

【Q 無権代理・表見代理について教えてください。】

2

【Q 「制限行為能力者保護の制度」とはどのような制度ですか?】

【Q 代理制度について教えてください。】

【Q 無権代理・表見代理について教えてください。】

「目的物」に関する事項

 不動産の「特定」に関する事項を「物件目録」に記載します。一般的には、登記記録情報(登記簿)に記載されている事項を記載します(【Q 不動産の購入を検討するにあたって、一戸建とマンションの場合で違いがありますか?】【Q 一戸建とマンションの購入にあたり、それぞれどのような点に注意すべきでしょうか?】参照)。

 「宅地」の所在、地番、地目、地積、「建物」の所在地、家屋番号、種類・構造、床面積です。

 「マンション」は、「一棟の建物」、「専有部分の建物」、「敷地権の表示」、及び、「敷地の割合」の(共有(準共有)持分)などです。

 なお、「未完成不動産(建物等)」の場合は、建築確認等に基づく資料の情報を記載します。

「契約内容」に関する事項

 売買契約の成立に伴う売主、買主の権利義務の内容、及び、履行に関する事項を詳細に記載します。

<権利・義務に関する事項>

 「売主」の「不動産」の引渡(所有権移転、かつ、所有権移転登記)義務、並びに、「買主」の売買代金支払義務や支払時期が記載されます。なお、「手付金」は、この売買代金の支払時に代金に充当するのが一般的です。

<契約の履行に関する事項>

 債務不履行に伴う損害賠償、違約金、(法定)契約解除、手付解除、ローン解除、危険負担、瑕疵担保責任等の事項です。

<その他の事項>

 公租公課の負担区分、契約費用の負担の事項です。

<注意事項>

必ず、前記の「当事者」「目的物」「契約内容」に誤りがないかを確認してから不動産売買契約書に署名捺印をしてください。なお、押捺は、認印でも可能ですが、実印(印鑑登録印)の方がよいでしょう。互いに真意を確認し、慎重に行うことができるからです。なお、これらの確認の誤りは、「錯誤」や「「瑕疵担保責任」の問題が生じます。(※1参照)

「自己所有以外の不動産」の売買契約締結の制限

「不動産業者」は、以下の場合を除き売主として「自己所有以外の不動産」の売買契約が禁止されています(宅建業法33条の2)。

「不動産業者」が、その不動産を取得する契約を締結している場合、または取得することが明らかと政省令が定めている場合

その不動産が、未完成の不動産で「手付金等の保全措置(同法41条1項)」を講じている場合

したがって、契約前にこれらの要件の有無を確認することが大切です。

1

【Q 家を建築する目的で宅地を購入したところ、その宅地は道路に接していない土地のため、建築確認が得られず家の建築ができないことがわかりました。家が建てられない土地とわかっていたら、この宅地の売買契約をしなかったと思います。宅地の売買契約は、どうなるのでしょうか?】

【Q 買主は、土地付建物を購入しましたが、その建物の日当たりの良さや閑静な周辺環境が気に入り購入を決意したそうです。しかし、購入後、程なくして、周辺に高層建物が建ちはじめ、日照が遮られ、閑静な周辺環境も次第に変化したとの事です。買主は、建物の日照が遮られ、閑静な周辺環境もこれだけ変化することがわかっていたら、この建物の購入をしなかったと考えています。この土地付建物の売買契約の「錯誤」による「無効」を主張することはできるでしょうか?】

【Q 瑕疵担保責任について詳しく教えてください。】

Q
不動産売買契約の履行に関する注意事項を教えてください。
A

 不動産売買契約の履行のポイントは、売主と買主が、「契約の内容」に従い誠実に義務を履行することです。

 不動産売買契約の履行を時系列で確認すると以下のとおりです。

売買契約締結時

買主は、売主に「手付金」を交付します。この手付は「解約手付」ですから、当事者の自己都合で「手付解除」ができます。詳細は「【Q 不動産売買契約の手付解除について詳しく教えてください。】【Q 「建売住宅」の売買契約の履行の着手についてどのように考えるべきですか。】【Q 不動産売買契約を手付解除する場合の注意点を教えてください。】」を参照ください。

「ローン解除権付売買契約」の場合

買主は、速やかに、金融機関に対し「融資の申込」を行い、「融資の成立」に向けた誠実な対応を行う義務があります。また、「融資の不成立」の場合には、速やかに「ローン解除」の通知を行うことが必要です。

 詳細は「【Q ローン解除について詳しく教えてください。】【Q ローン解除の当然失効型と解除権行使型の違いを教えてください。】【Q 不動産売買契約をローン解除する場合の注意点を教えてください。】」を参照してください。

「売買代金の支払」・「不動産」の引渡

不動産売買契約では、予め「売買代金」(含・中間金、その他の金銭)の「支払時期」を定めます。「手付金」は、この時点で売買代金の一部に充当されます。また、「売買代金」の支払は、「不動産」の「引渡」と引き換えにすることが一般的です。

「不動産」の引渡は、「所有権(共有持分)の移転」と「所有権移転登記」です。

 「所有権(共有持分)」は、売買成立と同時に移転するのが原則ですが、不動産売買契約では、「売買代金全額の支払の時に移転する」と合意するのが一般的です。

また、「所有権移転登記」は、当事者が司法書士に依頼し、「売主」が登記義務者、「買主」が登記権利者となり共同申請で行います。この登記手続に際し、司法書士は当事者の意思確認をしますので、「意思能力」等に問題があれば、登記手続が停止し、登記義務の不履行が生じます。

 詳細は「【Q 売買契約当事者の意思能力と行為能力の調査等の際の注意事項を教えてください。】」を参照ください。

「債務不履行」の場合

売主と買主が契約の義務を履行すれば、売買契約は円満に終了します。しかし、その義務を遅滞する等の「債務不履行」が生じた場合に、相手方は、その義務の履行を催告し、それでも履行がされない場合には、一方的に売買契約を解除することができます(法定解除(民法541条))。また、損害賠償や違約金の問題が生じます。

「売買契約の解除」

不動産売買契約が解除されると、当事者は、売買契約を元の状態に戻す義務が生じます(原状回復義務(民法545条))。「不動産」が移転している場合には、「不動産」の返還を、「売買代金」が支払われている場合には「売買代金」の返還をする義務が生じます。なお、法定解除の場合、解除者は相手方に対し「債務不履行」にもとづく損害賠償を請求することができます。

「危険負担」

「不動産」の引渡が完了する前に、自然災害が発生し、「不動産」が損傷を受ける場合があります。この場合には「危険負担」の問題が生じます。(※1参照)

履行の終了

 「不動産」の移転、「売買代金」の支払が円満に履行されれば、売買契約は終了します。

1

【Q 建築中の分譲マンションの売買契約を締結しましたが、完成引渡の直前に、大規模な地震が発生し、マンションの随所に、き裂や損傷が発生しました。売買契約は、どうなるのでしょうか?】

【Q 危険負担について詳しく教えてください。】

【Q 危険負担について(まとめ)】

Q
不動産の売買契約の履行完了後にもトラブルが生じることがありますか?その場合には、どのようにすれば良いのでしょうか。
A

 不動産売買契約の完了後に、その売買契約の「錯誤」、または、「不動産」の「隠れた瑕疵(欠陥)」が発見されることがあります。その場合には、「錯誤」による「無効」や「瑕疵担保責任」の問題が生じます。(※1参照)

 万一、こうした問題が発生した場合、速やかに、「不動産業者」にその事実を伝えてください。「不動産業者」は、「錯誤」や「隠れた瑕疵(欠陥)」の有無等を確認し、その後の対応を助力する「仲介(媒介)契約」上の義務が残っています。

 「不動産業者」は、現地に行き、「錯誤」や「瑕疵担保責任」の有無の判断を行い、当事者に適切な措置を取るよう助言します。また、「仲介(媒介)契約」上の「債務不履行」や「重要事項説明義務」の違反の問題が生じる場合もあります。

 いずれにしても、常に、協力し合い、共に「最善の注意」を払って不動産売買契約を行えば、安心、安全な不動産売買契約として終了することができます。

1

【Q 家を建築する目的で宅地を購入したところ、その宅地は道路に接していない土地のため、建築確認が得られず家の建築ができないことがわかりました。家が建てられない土地とわかっていたら、この宅地の売買契約をしなかったと思います。宅地の売買契約は、どうなるのでしょうか?】

【Q 買主は、土地付建物を購入しましたが、その建物の日当たりの良さや閑静な周辺環境が気に入り購入を決意したそうです。しかし、購入後、程なくして、周辺に高層建物が建ちはじめ、日照が遮られ、閑静な周辺環境も次第に変化したとの事です。買主は、建物の日照が遮られ、閑静な周辺環境もこれだけ変化することがわかっていたら、この建物の購入をしなかったと考えています。この土地付建物の売買契約の「錯誤」による「無効」を主張することはできるでしょうか?】

【Q 瑕疵担保責任について詳しく教えてください。】