不動産価格・査定・鑑定評価Q&A

専門家執筆Q&A
不動産価格・査定・鑑定評価Q&A

不動産価格・査定・鑑定評価Q&A

不動産価格・査定・
鑑定評価Q&A

不動産の価格を形成する要因

不動産鑑定士
有限会社arec
善本 かほり

不動産、特に土地は、目の前に示されている価格がなぜその価格になるのかがわかりにくいと思います。そのような、わかりにくい不動産の価格について、少しでも理解を深めていただけるように解説しています。

本コンテンツの内容は平成27年10月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の価格や評価についてQ&A方式で解説しています。
 

不動産とは？

Q
不動産とは？

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不動産の価格を知りたい時に役に立つデータや情報は？

Q
国土交通省から毎年出ている土地白書を見れば、不動産の価格の動向が分かりますか？
Q
不動産の価格を知りたい時に参考になるデータはどのようなものがありますか？
Q
不動産の時価に関するデータはどのように調べることができますか？
Q
不動産の価格は、一物四価または一物多価と言われていますが、どういう意味ですか？
Q
土地価格の参考のために地価公示を調べたところ、標準地の正常な価格を公示するとされています。正常な価格とはなんですか？
Q
取引事例の価格というのは、不動産会社の広告などに載っている価格でしょうか？
Q
不動産価格指数というのは地価公示とは違うのですか？

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不動産の価格はどのように決まる？その要因は？

Q
不動産の価格は、他の物の価格と決まり方が違うのでしょうか？
Q
不動産の価格を左右する要因にはどのようなものがありますか？

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不動産の価格はどのように決まる？一般的要因に左右されるとは？

Q
平成27年の地価公示では、東京の都心部や大阪の都心部の商業地の地価が上がった一方で、地方の地価はまだ下落しているところもあると発表されていました。不動産価格の相場は、この傾向が続くと考えていいですか？
Q
平成27年の地価公示で、「外国人観光客が増加」したことが地価の上昇要因と書かれている箇所がありますが、どういうことですか？
Q
金融機関の貸出金利は、不動産価格にどのような影響を与えているのですか？
Q
賃貸用共同住宅を建築しようと思ったのですが、建築代金の見積もりを取ったところ、2年前に同じ工務店で出してもらった額よりも3割くらい高くなっていました。どういうことですか？

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不動産の価格はどのように決まる？地域要因に左右されるとは？

Q
今まで、最寄り駅まで徒歩25分かかっていましたが、徒歩10分のところに新しく鉄道の駅ができることになりました。駅ができたら土地の価格は上がりますか？
Q
店舗併用住宅として使える物件を探しています。駅前すぐの立地の物件と、駅から離れた商店街内の物件とではどちらが高いですか？
Q
近くに新しく高速道路のインターチェンジができると聞きました。インターチェンジができたら賃料は上がりますか？
Q
所有している土地の近くに新しく道路が整備されると聞きました。新しい道路が整備されると、周辺の土地の価格は上がりますか？
Q
家の近所に大規模ショッピングモールができると聞きました。このような店舗が進出してきたら、周辺の土地の価格は上がりますか？
Q
住宅の購入を検討しています。最寄り駅が同じで土地の大きさも価格もほぼ同じくらいなのですが、存在する市が異なっています。どちらでも違いはないでしょうか？
Q
住宅の購入を検討しています。最寄り駅が同じで土地の大きさもほぼ同じなのですが、一つは周りがすべて同じ高さの平坦な土地で、一つはその物件自体は平坦な土地なのですが、後ろが山になっています。後者の土地は自然の木々が借景になりそうなのに、価格は後者の土地の方がかなり安いのです。どうしてでしょうか？
Q
古都の中心部で中層の共同住宅を所有しています。この度景観条例が制定されました。売却するときには有利に働きますか？

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不動産の価格はどのように決まる？個別的要因に左右されるとは？

Q
家の購入を考えています。安い物件があったので不動産業者に確認したところ、「家の前の道が建築基準法上の道路ではない。」と説明を受けました。前の道幅は4.5ｍとなっていますがどういうことでしょうか？
Q
私の自宅は市役所によると、建築基準法上の道には接面していないとの事です。2ｍ程度の通路には面していて、建築確認も受けているのですが、売却は困難ですか？また、価格は下がりますか？
Q
道路にまったく面していない土地を所有しています。価格はどのくらいになるのですか？
Q
紹介された物件は「セットバックが必要」となっています。どういうことでしょうか？
Q
紹介された物件は「私道負担あり」となっています。どういうことでしょうか？
Q
土地が面している道路が公道か私道かで価値が違いますか？
Q
所有している土地と道路との間に水路が介在しています。水路は水が流れていて蓋はありません。水路が介在していない土地と比較して、価値は下がりますか？
Q
自宅の近くに霊園があります。壁が高く、墓石は見えないのですが土地価格に影響しますか？
Q
自宅の近くに高圧電線の鉄塔があります。土地価格に影響しますか？
Q
土地について、土壌汚染があるかないかはどのように調査するのでしょうか？また、汚染が発見された場合、どのくらい価値が下がりますか？
Q
市役所で確認した結果、私の土地の一部が都市計画道路に指定されていました。物件価値は下がりますか？
Q
自宅を売却しようと考えております。新築時には内装や設備を豪華にし、建築費も相場より高くかかりました。30年間住み慣れ、それなりの思い入れもあります。相場より高く売れるでしょうか？
Q
自宅を売るとき、リフォームすると高く売れますか？
Q
古家付きの物件を所有しております。そのまま保有しても良いですか？売却する場合、解体して売ったほうが良いですか？
Q
マンションを購入する予定なのですが、管理費・修繕積立金が近くの同じような分譲マンションよりかなり高額です。月々の事を考えると購入はこれらの費用が安いものがいいのでしょうか？
Q
マンション毎に価格の差が生じるとすれば、どのようなものがあるでしょうか？
Q
同じマンション内で広さがほぼ同じなら、価格の差が生じるとしたらどのような要因があるでしょうか？
Q
バルコニーがかなり広い区分所有マンションを所有しております。バルコニーの広さは売却の際に価格に反映してもらえますか？
Q
マンションを購入したのですが、隣の家の騒音がひどく売却して引っ越そうと考えています。通常の値段で売却可能でしょうか？
Q
相続財産の中に、農地がありました。私は農業を営まないので売却したいと思いますが、価格はどのくらいになるのですか？
Q
相続財産として山林を所有しています。価格はどのくらいになるのですか？
Q
今住んでいる家の土地の登記をみると地目が「山林」となっていました。周辺には同じような住宅も沢山あります。都道府県地価調査で林地の価格を見ると非常に安いのですが、そんなに安いのでしょうか？
Q
相続財産を整理していたところ、土地の登記簿謄本と地積測量図と一緒にその土地の所在が書かれた別荘地の分譲パンフレットが見つかりました。早速地図で調べてみましたが、大きな地域の地名まではわかりますが、はっきりとした場所は判りません。このような別荘地でも売ることはできるでしょうか？
Q
相続財産に保安林がありました。普通の山林と何か違うのでしょうか？

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収益物件の価格はどのように決まる？

Q
実家は貸ビル業を営んでおります。貸ビルの価格はどのように評価されるのでしょうか？
Q
投資目的で区分所有マンション1室の購入を検討しています。購入にあたってどういう点に注意すればいいでしょうか？
Q
収益物件の購入を考えていますが、同じ物件でも利回りが複数提示されています。利回りの種類は、どれくらいあるのでしょうか？
Q
東京都内で賃貸不動産を1棟購入したいのですが、買い時は何を目安にすればいいのでしょうか？
Q
当方個人ですが、自己所有の中古住宅を第三者に貸しています。この度、売却を考えていますが、どのような考え方で売却価格は査定されますか？
Q
収益物件の購入を考えていますが、現在の入居者の賃料水準が高いか低いか分かりません。賃料はどのように決まるのですか？一般的な市場賃料を査定する方法を教えて下さい。
Q
収益物件の購入を考えていますが、紹介される物件が常に満室です。昨今一定期間は家賃を免除するというフリーレントもよく耳にしますが、フリーレントを使って恣意的に満室にして募集するケースも多いと聞きます。フリーレントがある収益物件の価格はどういう方法で査定するのでしょうか？
Q
相続税対策として、親が所有している土地に賃貸共同住宅を建てようと思います。相続時に節税ができ、また相続後にも収入を得る事ができるため、良い事ずくめに見えるのですが、落とし穴はありますか？

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不動産の鑑定評価とは？

Q
不動産会社による価格査定と不動産鑑定評価とはどう違うのですか？
Q
個人で投資用不動産を購入するにあたり、銀行から融資を受けようと考えています。銀行は投資不動産のどのようなところに着目して融資を行うのでしょうか？その際の、融資額は誰がどのように決めるのでしょうか？
Q
検査済証がない建物を購入し、現在の用途である事務所ビルから居宅に用途変更して賃貸運用をしようと考えています。検査済証がない建物の用途変更は可能でしょうか？その場合鑑定評価額はどうなりますか？
Q
不動産鑑定評価を依頼したのですが、不動産鑑定評価書の読み方のポイントを教えて下さい。
Q
現在土地を所有しており、月極駐車場として貸しています。知り合いに「駐車場としておくのはもったいない」と言われますが、駐車場で運用するのは最有効使用にならないのですか？
Q
現在土地を所有しており、月極駐車場として貸しています。この場合の土地価格の査定方法を教えて下さい。
Q
不動産鑑定評価基準にある、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の違いはなんですか？
Q
(限定価格の例)土地を所有していますが、他人が所有する土地を通らなければ最寄りの市道に出ることができないため、自己の所有地に住宅を建築することができません。そこで、他人の土地を10㎡ほど購入しようと考えていますが、他人の土地を買い取る価格は周辺の宅地の価格でいいのでしょうか？
Q
不動産鑑定評価では、建物の価格はどのように求めるのでしょうか？
Q
建物の価格の減価要因にはどのようなものがありますか？
Q
減価修正とは何ですか？減価償却と違うのですか？
Q
建物は価値がなくなるが、土地は一生ものと良く聞きます。本当ですか？中古住宅の査定に当たり、ボロボロの建物の場合どの様に査定するのか教えて下さい。また、どれくらいで価値が無くなるのかも教えて下さい。
Q
いわゆる事故物件について質問です。マンションの一室を貸していましたが、室内で入居者が自殺しました。売却する際にどの程度価格は下がるのでしょうか？減額の目安を教えて下さい。
Q
いわゆる事故物件について質問です。マンションの一室を貸していましたが、室内で入居者が自殺しました。次の賃借人は入らないし、売却も出来ない場合、固定資産税評価額の減額査定はありますか？

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不動産の鑑定評価が有用な例

Q
不動産業者が私の土地（約500㎡）を分割して売る住宅用地として買いたいと言ってきました。買主の呈示価格は周りの120㎡くらいの住宅の価格よりも高いのですが、どうしてでしょうか？
Q
不動産業者が私の土地（約5,000㎡）を住宅開発用地として買いたいと言ってきました。買主の呈示価格は周辺の住宅の売り価格よりもかなり安いのですが、妥当なのでしょうか？
Q
先代から不動産を多く所有しています。相続税申告や遺産分割にあたって、不動産の鑑定評価を依頼したほうが良い場合があるそうです。どのような場合に鑑定評価が有効になるのでしょうか？
Q
相続により貸地を所有しています。借地人から第三者へその借地権を売却したいとの申し出がありましたが、地主の私が土地を手放してもいいのであれば、私と一緒に底地と借地権を一緒に売却しませんかとも提案がありました。その方が高く売れるとのことです。本当ですか？借地権と底地の価格とはどのようなものですか？
Q
相続税の路線価図には、借地権割合が載っていますが、これで借地権の価格や底地の価格を算定することができますか？
Q
土地を貸しており、借地人は自己居住用の建物を建築しております。この度、借地人から建物を第三者に売却したい旨の申し入れがありました。借地人が変わるのが不安なため、承諾したくないのですが、拒否はできますか？また、この際建物の買取も考えているのですが、売買価格はどのように決めれば良いのですか？
Q
土地を借りて（賃借権）長年商売を営んでおります。もう歳も歳なので、そろそろ店を閉めようと思います。①地主さんに借地権を買い取ってもらえますか？②もし無理なら第三者に売却できますか？価格はいくら位ですか？
Q
先代から土地を借りて長年住んでいます。この度、20年の契約期間が到来します。地主から契約を更新するのであれば更新料を払うように要求されております。更新料の目安を教えて下さい。
Q
定期借地権付の住宅の購入を考えています。価格は安いのですが、何か将来的に不利益はありますか？また売却価格は所有権のものとどれくらい変わりますか？
Q
私の自宅の土地は借地ですが、この度契約期間満了のため、立ち退いてほしい旨の申し出がありました。立ち退きする必要があるのなら、立ち退き料がもらえると聞いたのですが、その額はどの程度なのでしょうか？
Q
不動産を相続し、多額の相続税を支払いました。相続税還付の話を聞きました。還付されるのはどのような場合ですか？ポイントを教えて下さい。
Q
価格を知る方法として不動産鑑定士に依頼を考えています。簡易鑑定と鑑定評価とで見積額に差がありましたが、算出される価格も異なるのでしょうか？
Q
居住用の自宅なのですが、賃貸と購入で迷っています。どちらが得でしょうか？
Q
人生最大の買い物であるマイホーム。どの様な観点から物件探しをすれば良いのでしょうか？
Q
相続税対策として、タワーマンションの購入、特に低層階よりも高層階が有効だとききました。本当ですか？

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善本 かほりKahori Yoshimoto不動産鑑定士

有限会社arec http://www.arec.co.jp/
有限会社arec 代表取締役 ノンバンクにて法人不動産担保融資営業及び担保額査定業務に携わる。その後、株式会社中央不動産鑑定所に入社。平成8年不動産鑑定士登録。得意分野は、売買、賃料、相続、金融、会計等に関する不動産鑑定評価。