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不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブル
Q&A

弁護士
瀬川徹法律事務所
瀬川徹 瀬川百合子

安心・安全な不動産売買契約を締結するために不動産売買のトラブルが、どのような局面から生じているか、そのトラブルを防ぐには何を注意すれば良いのかを解りやすく解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、平成27年8月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

相続人との不動産売買契約

Q
被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。
A

 この不動産は相続により承継されていますので、その所有者を確定する必要があります。この不動産の相続の仕方には、「遺言」による場合と「法定相続」による場合が考えられます。「遺言」が存在する場合には、「遺言」による相続(または、遺贈)が優先し、「遺言」がない場合には、「法定相続」による相続が行われます。

(1)

遺言

 「遺言」には、遺言者が全文を直筆で記載し署名捺印をした「自筆証書遺言」と、被相続人が遺言内容を公証人に伝え公証人が作成する「公正証書遺言」等があります。「自筆証書遺言」は、被相続人が逝去後に、家庭裁判所において「検認」(遺言書が存在することを確認する手続)を受ける必要がありますが、「公正証書遺言」は、その必要がありません(民法1004条)。

 遺言者は、「遺言」の内容を法定相続人や法定相続分に拘ることなく自由に決めることができます。例えば「住宅を妻に相続させる」と記載すれば、他の法定相続人である息子、娘の同意を得ることなく、「住宅は、当然、妻の所有」とすることができます。

 なお、この場合、妻以外の法定相続人である息子と娘が、他の遺産を相続することで遺産の分配に不満が生じなければよいのですが、息子や娘が取得した遺産が遺産総額の8分の1(法定相続分の半分)未満の場合には「遺留分(法定相続人の最小限度の承継分)」を侵害されたとして、妻に対し「遺留分減殺請求」を行うことが考えられます(遺留分減殺請求権の詳細は、【Q 遺留分減殺請求について教えてください。】を参照)。

(2)

法定相続

「遺言」がない場合には、下図のとおり「法定相続人」の「妻、息子、娘」による「法定相続」が行われます。

「法定相続」は、次のような過程を経ます。

被相続人が逝去後、「法定相続人」の間で遺産に関する「遺産分割の協議」が成立するまでの間は、全ての遺産は「法定相続人」の「法定相続分」に従った「共有」状態になります(民法898、900条)。「法定相続人」は、「妻、息子、娘」であり、その「法定相続分」は、妻が「2分の1」、息子及び娘が各「4分の1」ですから、この割合の「共有」状態となります。不動産の売却には、「法定相続人」全員が売却に同意する必要があります。共有物の処分(売却)には、共有者全員の同意が必要だからです(民法251条)。

「法定相続人」は、まず、任意で「遺産分割協議」を行います。任意の協議が困難な場合には、家庭裁判所の「調停」「審判」により遺産の分配を決めます(民法907条)。「遺産分割協議」は「法定相続分」を基に協議することが一般的ですが、必ずしも、それに従う必要はなく、また、「特別受益(生前に受けている利益)」(民法903条)や「寄与分(遺産の維持等に対する貢献等)」(民法904条の2)等を考慮して自由に決めることができます。「遺産分割協議」が成立した場合、その効果は、相続開始時(被相続人の逝去時)に遡ります(民法896条)。その結果、前記の「共有状態」も遡って解消されます。この場合には、その不動産を相続した者から購入することになります。

※ 「法定相続人」は、相続が開始した後(相続を知った時から3か月以内)に、各々家庭裁判所に「相続放棄の申述」を行って「相続放棄」をすることができます(民法915、938条)。「相続放棄」は、遺産額よりも負債(承継債務)が多い場合などに行われます。「相続放棄」を行うと遡って相続人ではなかった取り扱いをします(民法939条)。

Q
前述において「相続人(所有者)」の確認方法について教えてください。
A

 「妻、息子、娘が、相続の争いをしている」とのことですから、「不動産」を誰が相続するのかを確認することは非常に重要で、売買契約の適切な当事者を確定するために必要なことです(【Q 被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。】を参照)。

「遺言」の場合

 「遺言」がある場合には、「遺言書」は「法定相続人」に開示されますので買主は売主から「遺言書」の提示を受けて、「不動産」の「相続人」を確認します。

「遺言書」を見ることができない場合には、その「受遺者」に「不動産」の「相続登記」を求め、その「登記(記録)」により確認します(相続登記の詳細は【Q 相続登記について教えてください。】参照)。

「法定相続」の場合

(1)

遺産分割前の売買

 被相続人の逝去から「遺産分割協議」が成立するまでの間は、全ての遺産は、法定相続人の共有であり、「法定相続人」全員の同意を得て、対象不動産の売買を行います。「法定相続人」全員の同意確認は、各法定相続人の署名と実印(印鑑登録済の印鑑)による捺印がされた書面(同意書、または、売買契約書)を作成して行います。この場合、「法定相続人」全員は「法定相続分」に従った「相続登記」を行った上で、売買に伴う「所有権移転登記」をすることになります。

(2)

「遺産分割協議」成立後の売買

 「遺産分割協議」が成立した場合「遺産分割協議書」により、「対象不動産」の「相続人」を確認します。

 「遺産分割協議書」が、任意協議による場合、「法定相続人」の全員が署名し実印で捺印します。家裁による調停、または、審判の場合、家裁が作成する「調停調書」や「審判書」です。なお、「遺産分割協議」の成立後、その内容に従った「不動産」の「相続登記」を行うことで、「相続人」を確認することができます。

Q
相続登記について教えてください。
A

 「遺言」や「法定相続」に従いその不動産の「相続人」が確定すると「相続登記」が行われます。

「遺言」の場合

 「遺言書」に「●●の不動産を受遺者〇〇に相続させる」との記載があれば「受遺者〇〇」は、他の「法定相続人」の同意を必要とせずに単独で「相続登記」を行うことができます。この「遺言書」の記載内容は、被相続人の逝去と同時に、受遺者に不動産の所有権が移転するとの考え方に基づくものです(判例)。この「相続登記」は、「遺言書」に「遺言執行者」が指定されている場合でも、受遺者が自ら行います。「遺言執行者」が行う義務のある「遺言執行行為」に該当しないからです。

 それ以外の記載内容の場合には、不動産の所有権は、受遺者に対し当然に移転しているとは考えませんので、受遺者への相続登記手続には、登記義務者である「法定相続人」全員の同意が必要とされています(登記実務上)。

「法定相続」の場合

(1)「不動産を含む全ての遺産」は、被相続人の逝去後、「遺産分割協議」が成立するまでの間は、「法定相続人」全員の共有です(【Q 被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。】,【Q 前述において「相続人(所有者)」の確認方法について教えてください。】参照)。この共有状態は、被相続人の逝去と同時に生じているので、各「法定相続人」は、各自単独で「法定相続分」に従った「共有登記」を行うことができます。そして、「法定相続人」全員で、不動産の売却をする場合には、共有の登記を前提に売買に伴う「所有権移転登記」を行うことになります。

(2)「遺産分割協議」が成立した場合には「法定相続人」全員の協力を得て相続登記を行います。

 「調停」や「審判」の場合には、「不動産」の「相続人」が裁判所の執行文を付与した「調停調書」、「審判書」を用いて、単独で相続登記を行うことができます。

Q
遺留分減殺請求について教えてください。
A

 「遺言」により、この「不動産」を妻が単独で相続する場合、(【Q 被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。】参照)妻以外の法定相続人である息子と娘が、遺産の分配に不満が生じなければよいのですが、息子や娘が取得した遺産が遺産総額の8分の1(法定相続分の半分)未満の場合には「遺留分(法定相続人の最小限度の承継分)」(民法1028条)を侵害されたとして、妻に対し「遺留分減殺請求(遺留分を侵害した限度で不動産の持分を戻すことを請求)」を行うことが考えられます(民法1031条)。「遺留分減殺請求」の通知は、遺留分の侵害の事実を知ってから1年以内に行う必要があります(民法1042条)。遺留分の減殺の効力は、通知により当然に生じます(判例)。遺留分の減殺の結果、「不動産」は、妻の単独所有状態から遺留分侵害の限度で遺留分減殺請求者と妻の共有状態となります。ただし、遺留分侵害の有無、及び、共有状態の確定は、当事者間の協議が整わない限り、遺留分減殺請求訴訟で行われます。

※1 【Q 被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。】

 なお、妻が「不動産」を売買後に、息子や娘が、妻に対し「遺留分減殺請求」を行う場合があります。買主が、不動産を購入する際に「遺留分権利者」である息子や娘に損害を加えることを知らないで行った場合には、不動産の売買に影響はありません。しかし、損害を加えることを知りながら行った場合には、買主に対しても遺留分減殺請求を行うことができます(民法1040条)。買主は、遺留分侵害の事実がないことを確認することが大切です。

Q
売買契約締結後に相続が発生した場合の対応について教えてください。
A

 不動産の売買契約締結後その履行を完了する前に売主や買主が死亡した場合、不動産の売買契約は、相続により次のように承継されます(相続の仕方は【Q 被相続人(故父)の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?まず、相続の仕方について教えてください。】を参照)。

〈売主が死亡した場合〉

 不動産の所有権は、相続により売主の「法定相続人」に承継されます。

 同様に、売買契約に伴う「売主の契約上の地位」も「法定相続人」に承継されます。

「売主の契約上の地位」は、「不動産」を買主に移転(所有権移転及び引渡)する契約上の義務と、買主に「売買代金」を請求する契約上の権利です。

 複数の「法定相続人」による「共同相続」の場合、不動産は共有となり「売主の契約上の地位」も共同で承継されるので、「共同」で不動産の所有権を移転し、買主から「共同」で売買代金の支払いを受けます。なお、「売主の契約上の地位」に基づく権利義務は、原則として不可分の債務や債権ですので「共同」行使が必要です。

〈買主が死亡した場合〉

 売買契約に伴う「買主の契約上の地位」が相続により「法定相続人」に承継されます。

「買主の契約上の地位」は、売主に不動産の所有権移転を求める契約上の権利と、売主に売買代金を支払う契約上の義務です。

 共同相続の場合、その地位が共同で承継されるので、共同相続人が「共同」で行使します。

※前記の売主の相続に伴う売買代金債権の不可分的な共同行使に関連しますが、従来の最高裁判例は、「相続に伴う預貯金債権について、相続開始とともに当然に分割され、各相続人に法定相続分で帰属する」とし、遺産の預金の払出請求について、各法定相続人の「相続分」に応じた分割請求を容認する取扱い(可分債権的な考え方)を示していましたが、平成28年12月19日の最高裁大法廷決定で、「共同相続された普通預金債権、通常貯金債権及び定期預金債権は、いずれも、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されることはなく、遺産分割の対象となるものと解するのが相当である。」と判示し、従来の判例を変更する判断(不可分債権的な考え方)を行っています。

※「売主」や「買主」は、死亡を理由に一方的に「不動産」の「売買契約」を解約することはできません。双方が合意することで初めて可能となります(合意解約)。

 相続に関する知識は、専門的なものであり、是非、弁護士や仲介業者等の専門家の助言を受けてください。