不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産価格・査定・鑑定評価Q&A不動産の価格はどのように決まる?一般的要因に左右されるとは?

不動産価格・査定・鑑定評価Q&A

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不動産の価格を形成する要因

不動産鑑定士
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善本 かほり

不動産、特に土地は、目の前に示されている価格がなぜその価格になるのかがわかりにくいと思います。そのような、わかりにくい不動産の価格について、少しでも理解を深めていただけるように解説しています。

本コンテンツの内容は2018年12月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の価格や評価についてQ&A方式で解説しています。

不動産の価格はどのように決まる?一般的要因に左右されるとは?

Q
地価公示では、東京の都心部や大阪の都心部の商業地の地価が上がった一方で、地方の地価はまだ下落しているところもあると発表されていました。不動産価格の相場は、この傾向が続くと考えていいですか?
A

 地価公示価格は、過去1年間の土地価格の動向を示していますので、近い将来の地価動向に対しては、一定の傾向として参考にすることができます。

 国内の金融・財政政策、税制や法律の変更はもちろんのこと、諸外国の政策や景気動向等も日本の不動産価格に影響を与えています。2008年には、アメリカに端を発したリーマンショックが日本の不動産価格に大きな影響(下落)を与えました。近年ではインバウンドの急増、東京オリンピックの開催決定などが大きな影響(上昇)を与えています。

 また、特定の地域内に新たに道路や鉄道が開通することにともなって、インターチェンジや駅が新設されるなどの交通施設の整備の動向や、大規模な未利用地の再開発に向けた行政による規制の変更などは、地域の不動産の価格に影響を与えます。国レベルから地域レベルまで程度の差はありますが、その時代時代に起こる出来事が、土地価格に影響を与えるため、同じ傾向が永年続くとは限りません。

Q
地価公示結果の概要には、「外国人観光客を始めとする国内外からの来街者の増加」が地価の上昇要因とされている箇所がありますが、どういうことですか?
A

 訪日外国人観光客は、買い物を目的としていることも多く、物品販売が好調なため、物品販売店舗は、多少家賃が高くなっても今の立地よりもお客様の足が向きやすい場所に店舗を進出させようとしたり、他の販売店舗にその場所を奪われないようにするために、家主に対して高い家賃を払おうとします。その結果、その不動産から得られる収益は大きくなるので、不動産全体を買いたいと思う需要者も、より高い金額でその不動産を買おうとします。一方、立地の良いエリアの範囲には絶対的に限界があるので、そのような好条件の不動産の供給は限られています。こうして需要が供給を上回るようになり、地価が上昇することになります。

Q
金融機関の貸出金利は、不動産価格にどのような影響を与えているのですか?
A

 収益物件を購入するにあたり、手元にある自己資金ですべてをまかなった場合には、不動産から得られる収益を不動産価格で割った率が自己資本利回りとなります。購入するための資金の一部を自己資本ではなく融資でまかなう場合には、融資の金利が投資利回りよりも低ければ、金利と投資利回りの差は収益になるため、自己資本を抑えて融資を受けた他人資本で投資することが可能になります。金利が投資利回りよりも高くなると、他人資本の部分は逆ざやになってしまうため、その物件が売買される際には、投資利回りが他人資本による金利を下回らないような調整が働き、収益に変化が無い場合には、その物件の価格は以前よりも低下することになります。

 一般の住宅の場合には、住宅ローン金利が低いことは、個人の住宅への購入意欲に影響を与えますので、住宅地の地価を下支えする要因の一つとなります。

 また、金利が低い場合には、企業も設備投資を行いやすくなるため、収益物件の取引だけではなく、事業用に使用する不動産も取引が増加する契機になると言えます。

Q
賃貸用共同住宅を建築しようと思ったのですが、建築代金の見積もりを取ったところ、2年前に同じ工務店で出してもらった額よりも3割くらい高くなっていました。どういうことですか?
A

 原油輸入価格の高騰から、建築材料の値段が上がったことに加え、東日本大震災の復興事業やオリンピック関連事業のために、建築関連の作業員数が慢性的に不足しており、人件費が上昇しています。そのため、建築代金の見積額が2年前よりも高くなってしまっていると考えられます。