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バリュー・ジャパン・パートナーズ株式会社

不動産価格・査定・鑑定評価Q&A

不動産価格・査定・
鑑定評価Q&A

不動産の価格を形成する要因

不動産鑑定士
バリュー・ジャパン・パートナーズ株式会社

不動産、特に土地は、目の前に示されている価格がなぜその価格になるのかがわかりにくいと思います。そのような、わかりにくい不動産の価格について、少しでも理解を深めていただけるように解説しています。

本コンテンツの内容は平成27年10月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の価格や評価についてQ&A方式で解説しています。

不動産とは?

Q
不動産とは?
A

 一口に「不動産」と言っても、実は色々です。

 一般的には「土地及びその定着物」と表現されることが多いですが、身近なところでは、「土地」と「建物」に分けることができます。現実には「土地だけ」、「建物だけ」、「土地と建物を組み合わせたもの」とに分けることができます。これらの不動産についてどう利用しているか、どう利用されているかによって、同じ「土地だけ」「建物だけ」等でもさらに分けることができます。価格を知りたい不動産がどのような不動産なのかによって価格の決まり方が異なります。

 あげてみると次のとおりです。

1 土地
  • ①更地
  • ②底地(貸宅地)
  • ③借地(賃借権、地上権)
2 建物
  • ①自用の建物
  • ②貸家
3 土地と建物の組み合わせ
  • ①自用の建物とその敷地
  • ②貸家(かしや)とその敷地
  • ③借地権付建物
  • ④区分所有建物とその敷地

1 土地

①更地は、土地の所有者が未利用のままにしているなど、建物等の敷地として使っていない土地を言います。空き地がその代表的な例ですが、青空駐車場として利用されているものも更地と言えます。

②底地は、「建物所有を目的とする借地権等の付着した土地」で、土地の所有者がその土地を自分で利用せず、他人が利用している形態です。ただし、建物所有を目的としていない貸駐車場は借地権が付着した「底地」ではありません。

 上記二つは、土地を所有権側からみた形態です。

③借地権は、土地の所有権ではないが、その土地を利用する権利であり、借地借家法第2条で「建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう」と定められています。

2 建物

①自用の建物とは、建物の所有者が他人に貸さずに使用しているものを言います。

②貸家(かしや)は、建物の所有者が他人に貸しているものを言います。借りている側からみると「借家」(しゃっか)となります。

 建物には色々な種類があります。一戸建住宅、共同住宅、事務所、店舗、工場、倉庫などです。

3 土地と建物の組み合わせ

①自用の建物とその敷地は、土地の①(更地)と、建物の①(自用の建物)との組み合わせです。土地の所有者が自身で使っていて誰にも貸していない建物がのっている土地と建物です。自宅や、自社ビルの土地と建物等がその例です。

②貸家(かしや)とその敷地は、土地の①(更地)と建物の②(貸家)の組み合わせです。

③借地権付建物は、土地の③(借地)と、建物の①(自用の建物)または②(貸家)の組み合わせがあります。