不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産(土地)活用のポイント第3章 ケーススタディ~不動産(土地)活用事例 Case1 遊林地を駐車場にする

不動産(土地)活用のポイント

不動産の有効活用・投資
大切な資産を活かして守る不動産(土地)活用のポイント
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「土地活用」は、資産運用の基本的な知識を身に付け、税制や税法上の特例を理解したうえで、資産全体を総合的に把握することが大切です。また、立地条件や広さ・形等によってもベストな活用方法は異なります。本コンテンツは、土地活用のポイントをQ&A、ケーススタディで解説しています。

※具体的に計算例をあげて解説していきますが、地方税の税率は市区町村によって条例で決定されますので、実際に計算される際の数値については、納税通知書でご確認ください。

※このケーススタディは、あくまでも不動産(土地)活用について、具体的にイメージしていただくために記載しております。実際には事例と異なる場合もあります。

第3章 ケーススタディ~不動産(土地)活用事例

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資産を守り収益をあげる

Case1遊休地を駐車場にする

未利用の更地を整地し、アスファルト敷きにし、月極駐車場にした

立地条件に恵まれ、安定的な収益を確保

数年前に駅近郊にある古い木造アパートを親から相続しましたが、入居率が悪く、リフォームに多額の費用がかかるため、取り壊して更地にしました。

大きな借入れをして収益物件を建築することは考えられず、未使用のままにしていましたが、固定資産税・都市計画税、雑草刈りなど維持管理費用として年70万円ほどかかり、家計の負担になっていました。

友人の勧めもあり、100万円掛けて、整地・アスファルト敷にし、駐車スペース8台分の月極駐車場を造りました。

駐車料金は月1台1万5,000円としましたが、現在は空きがない状態です。

駐車場収入が年間144万円ありますので、固定資産税と都市計画税を賄うことができて助かっています。駐車場収入は、不動産所得となりますので、青色申告を行っています。

今後は、近隣の開発状況を見て、用途変更を考えたいと思っています。

前提条件

更地:165m²

時価:5,000万円

月極駐車スペース:8台

アスファルト費用:100万円(耐用年数10年(定額法償却率0.1))

雑草刈り費用等:10万円⇒0円(整地したため不要になった)

不動産所得の計算

(1) 不動産(駐車場)収入金額:144万円

(月極駐車料金1万5,000円×契約台数8台×12ヵ月)

(2) 必要経費:86万7,000円(①~④の合計)

①固定資産税等:59万5,000円

固定資産税(1.4%):49万円(固定資産税評価額3,500万円×1.4%)

都市計画税(0.3%):10万5,000円(固定資産税評価額3,500万円×0.3%)

☆固定資産税評価額:3,500万円(駐車場の時価5,000万円×70%)

(注)固定資産税評価額については、第2章 Q1 遊休地を保有している場合、維持費はどれくらいかかるのでしょうか。で解説しています。

②減価償却費:10万円

アスファルト:10万円(費用100万円×償却率0.1)

③不動産管理手数料:7万2,000円(収入金額144万円×5%)

④その他の雑費:10万円

(3) 青色申告特別控除:10万円

(4) 不動産所得金額:47万3,000円((1)-(2)-(3))

※ただし、「不動産所得金額」には、所得税+復興特別所得税、住民税がかかります。その他の事例でも同様です。

留意点

遊休地の代表的な活用事例に、貸駐車場があります。

駐車場収入が期待でき、管理費用も低額であること等が大きな理由となっていますが、駐車場として活用する際には需要見込みを誤らないことが重要です。

駐車場としての需要は立地に左右されるのはもちろんですが、付近に公共施設の建築が予定されている等、事前に入念な調査を行うことが不可欠であり、専門家に依頼することが必要な場合もあります。

正確な需要見込みが安定した収益に直結するだけに、安易な見通しによることなく、慎重に行う必要があります。

なお、駐車場をアスファルト舗装すると「小規模宅地等の特例」が適用でき、その土地にかかる相続税の課税価格に算入する価額を一定割合減額できますが、砂利敷きのままでは、この特例を適用することはできません(Case5 遊休地を駐車場にして評価額を下げるをご参照ください)。

コラム

青色申告特別控除とは

青色申告者に対しては種々の特典がありますが、その一つに所得金額から最高65万円または10万円を控除するという青色申告特別控除があります。

この65万円の控除を受けるための要件は、①不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること、②これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること、③申告期限内に、確定申告書を税務署へ提出することなどがあります。

これらの要件に該当しない場合には、10万円の青色申告特別控除を受けることができます。詳細等については、専門家にご確認ください。

本コンテンツの内容について

このコンテンツは平成27年3月1日現在の法令に基づいて作成されています。