「土地活用」は、資産運用の基本的な知識を身に付け、税制や税法上の特例を理解したうえで、資産全体を総合的に把握することが大切です。また、立地条件や広さ・形等によってもベストな活用方法は異なります。本コンテンツは、土地活用のポイントをQ&A、ケーススタディで解説しています。
※具体的に計算例をあげて解説していきますが、地方税の税率は市区町村によって条例で決定されますので、実際に計算される際の数値については、納税通知書でご確認ください。
※このケーススタディは、あくまでも不動産（土地）活用について、具体的にイメージしていただくために記載しております。実際には事例と異なる場合もあります。
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資産を守り収益をあげる
Case2遊休地に賃貸住宅を建築する
更地にアパートを建築した
アパート経営は順調で、安定的な収益を確保
前提条件
更地：200m²
時価：8,000万円
賃貸アパート
床面積：320m²（160m²×2階）
貸付戸数：6戸
建築費：7,000万円（耐用年数27年（定額法償却率0.038））
借入金
元本：3,500万円
利率：3％
返済期間：20年
返済額（元利均等）：月19万4,000円
不動産所得の計算
(1) 家賃収入金額：936万円
（月家賃13万円×貸付戸数6戸×12ヵ月）
(2) 必要経費：574万6,500円（①～⑥の合計）
①固定資産税等：60万6,500円
土地の固定資産税（1.4%）：13万600円（固定資産税評価額5,600万円×軽減1/6×1.4％）
土地の都市計画税（0.3%）：5万5,900円（固定資産税評価額5,600万円×軽減1/3×0.3％）
建物の固定資産税：29万4,000円（固定資産税評価額4,200万円×1.4％×新築減額1/2）
建物の都市計画税：12万6,000円（固定資産税評価額4,200万円×0.3％）
（注）端数（100円未満）切捨て。
（注）住宅用地の特例措置については、第2章 Q1 遊休地を保有している場合、維持費はどれくらいかかるのでしょうか。をご参照下さい。
☆土地の固定資産税評価額：5,600万円（土地の時価8,000万円×70％）
☆建物の固定資産税評価額：4,200万円（建築費7,000万円×60％）
（注）固定資産税評価額については、第2章 Q1 遊休地を保有している場合、維持費はどれくらいかかるのでしょうか。、Q13 相続税と財産の評価の関係について教えてください。で解説しています。
②減価償却費：266万円
アパート：266万円（建築費7,000万円×償却率0.038）
※減価償却費の計算は、建物と附属設備に分けて計算しますが、ここでは計算の簡便化のため一体で計算しています。
③借入金利息：103万円
④不動産管理手数料：75万円
⑤火災保険料：20万円
⑥雑費：50万円
(3) 青色申告特別控除：10万円
(4) 不動産所得金額：351万3,500円（(1)－(2)－(3)）
留意点
アパートや賃貸マンションは、駐車場にするよりも多くの賃料収入が期待できますが、事前の需要見込を誤らないことが重要です。また、いったん満室になったとしても、その後入居者が退去する場合、その退去した部屋の原状回復にかかる費用のうち、通常の使用により発生した建物価値の経年劣化にかかる部分は、家主が負担することになります。
入居者が退去する際に発生するこれら家主が負担すべき費用は、別途発生する費用として引き当てておくことが肝要です。
特に、築年数が経過している物件は、新築物件にくらべ入居者が集まりにくいため、入居者の退去時に、床や壁紙等、室内のクリーニングを入念に行う必要があります。
また、賃貸経営においては、原状回復費用のほかに、空き室リスク、家賃の滞納リスクもあり、それに対する備えも必要となることから、長期にわたり需要見込み等を立てておくことが重要となります。
コラム
固定資産税の新築住宅税額軽減措置とは
令和6年3月31日までに新築された住宅の床面積が50m²以上（アパートなどの共同住宅やマンションなどの区分所有の住宅を賃貸している場合は40m²以上）280m²以下である場合は、新たに課税される年度から3年度分（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）に限り、その住宅に係る固定資産税額（居住部分で1戸あたり120m²が限度）の1/2が減額されます。認定長期優良住宅については、新たに課税される年度から5年度分（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年度分）減額されます。なお、店舗等の併用住宅については、居住部分の床面積が全体の1/2以上である場合にこの減額が認められます。
自宅の他に200m²の更地を所有していました。
年金収入がありますが、これからの老後の生活、将来の相続のことも考えて、建築費7,000万円の半分を借入れし、賃貸アパートを建築しました。
アパート経営は順調で、毎月ローンを返済しても赤字になりません。