不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産(土地)活用のポイント第3章 ケーススタディ~不動産(土地)活用事例 Case5 遊休地を駐車場にして評価額を下げる

不動産(土地)活用のポイント

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「土地活用」は、資産運用の基本的な知識を身に付け、税制や税法上の特例を理解したうえで、資産全体を総合的に把握することが大切です。また、立地条件や広さ・形等によってもベストな活用方法は異なります。本コンテンツは、土地活用のポイントをQ&A、ケーススタディで解説しています。

※具体的に計算例をあげて解説していきますが、地方税の税率は市区町村によって条例で決定されますので、実際に計算される際の数値については、納税通知書でご確認ください。

※このケーススタディは、あくまでも不動産(土地)活用について、具体的にイメージしていただくために記載しております。実際には事例と異なる場合もあります。

第3章 ケーススタディ~不動産(土地)活用事例

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相続を意識する

Case5遊休地を駐車場にして評価額を下げる

空き地を駐車場にした

アスファルト舗装した駐車場のため小規模宅地等の特例が適用可能に

アパートを経営していましたが、古くなったため取り壊して空き地にしてありました。空き地の有効利用と比較的少ない資金で始められることから、青空駐車場にすることにしました(老後資金もしくは相続税納付資金が必要になった場合の売却のし易さも大きな要因です)。

将来の相続を考えると、相続税の評価額は空き地のままが一番高いと聞いたのもキッカケの一つです。駐車場には、外灯の設置とアスファルト舗装をしたため、約100万円の費用がかかりましたが、小規模宅地等の特例が適用可能となり、空き地のままの評価額4,000万円が2,000万円に減額され、満足しています。

前提条件

更地:200m²

時価:5,000万円

アスファルト舗装費用等:100万円

相続税評価額の計算

(1) 更地の評価額:4,000万円(路線価20万円×200m²)

(2) 小規模宅地等の特例(200m²まで50%減額):2,000万円(4,000万円(1)×50%)

(3) 特例適用後の相続税の評価額:2,000万円(4,000万円(1)-2,000万円(2))

(4) 更地の評価減:2,000万円(4,000万円(1)-2,000万円(3)))

留意点

Case1 遊休地を駐車場にするでもご紹介したように、遊休地の活用として駐車場利用は一般的に行われていますが、駐車場の概況により、その土地の相続税の課税価格が大きく異なります。

コラム 小規模宅地等の特例を受けると相続税が安くなる?にもある小規模宅地等の特例の適用を受けることで、その土地にかかる相続税の課税価格に算入する価額について、一定の割合を減額できます。

この特例の適用を受けるためには、その駐車場の土地の上に一定の構築物が必要になります(コラム 駐車場が小規模宅地等の特例を適用できるケースとは を参照してください)。

上記の事例において、仮に砂利敷き駐車場にした場合の相続税評価額の計算は下記のようになりますが、アスファルト舗装した駐車場と比較して、実に2,000万円もの差が出ることになります。

[砂利敷き駐車場のため小規模宅地等の特例が適用できないケース]

<前提条件>

更地:200m²

時価:5,000万円

駐車場砂利敷き・整地費用:20万円

<相続税評価額の計算>

(1)更地の評価額:4,000万円(路線価20万円×200m²)

(2)小規模宅地等の特例:0円(該当せず)

(3)相続税の評価額:4,000万円(4,000万円(1)-0円(2))

(4)更地の評価減:0円(4,000万円(1)-4,000万円(3))

コラム

駐車場が小規模宅地等の特例を適用できるケースとは

駐車場はアパートマンション経営などと同様に「貸付事業用宅地等」に該当しますので、小規模宅地等の特例の対象になれば、200m²までが50%評価減の対象となります。

駐車場が貸付事業用宅地等に該当するためには、駐車場の土地の上に一定の構築物が必要です。

なにをもって構築物と判断されるかは難しいところですが、敷地の全部がアスファルト敷き場合は「構築物」に該当します。砂利を敷いただけでは、特例の適用の判断は難しいので、専門家に相談することをお勧めします。

ちなみに、「貸付事業用宅地等」に該当するためには、相当の対価性と貸付業務の継続性を満たさなければならないことにも注意しましょう。

※小規模宅地等の特例について、詳しくはコラム 小規模宅地等の特例を受けると相続税が安くなる?も参照してください。

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本コンテンツの内容について

このコンテンツは平成27年3月1日現在の法令に基づいて作成されています。