不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 土地の所有権移転登記後には、地代を請求できます。
 借地契約の対象となっている土地（底地）が第三者に売却され、その所有権が移転した場合、地主の賃貸人としての地位は、所有権の移転に伴って新地主に移転することとされています。
 そして、そのことについて、予め借地人に知らせることは必要とされておらず、たとえ借地人が知らなかったとしても賃貸人の地位は新所有者に移転することになります。
 このことは、借地契約の当事者が新地主と借地人になり、もとの地主は借地契約関係から脱退することを意味します。借地人が敷金を預けている場合、借地契約終了後は新地主が返還することになります（【Ｑ借地（借地人に賃貸されている土地）を購入したのですが、借地人が旧所有者に預けた敷金は、誰が返すことになるのですか。】参照）。
 これは、賃貸人の「対象不動産を借地人に貸す」という義務はその人の個性には関係がなく誰が行っても同じであることや、少なくとも新所有者は対象不動産という財産を得たのであるから賃貸人が替わっても借地人が賃貸人に預けた敷金の回収が困難になることはないと考えられていることがその理由です。
 もっとも、借地人が知らないうちに新地主が賃貸人となった場合に、借地人としては知らない人から地代を請求されることになり 、本当にその人が賃貸人で、その人に地代を支払っても良いものか迷い、不安が生じることがあり得ます。
 そこで、新所有者が借地人に対して地代の請求など賃貸人としての権利を行使するためには、その新所有者が土地の登記を備えていなければならないこととされています。これにより、借地人は不安を感じることがあれば土地の登記を確認し、その人が本当に賃貸人なのかどうか確認することができるのです。

 借地人が借地権を登記している場合、又は借地上に登記されている建物を所有している場合には、借地人に対して明け渡しを求めることはできません。
 新地主は、土地の所有権移転登記後には、賃貸人として借地人に対し地代を請求できます（【Ｑ借地人が建物を建てて住んでいる土地（底地）を第三者に売却した場合、底地を買い受けた新地主は借地人に対して地代を請求できますか。】参照）。
 反対に、新地主は、借地人の借地権を認めないとして、土地の明渡しを求めることはできるでしょうか。
 この点について、借地人が借地権を登記している場合、又は借地上に登記されている建物を所有している場合には、新地主は、借地人に対し、自分が賃貸人の地位に立つことを否定できません（このことを、借地人が「借地権を主張できる（借地権を対抗できる）」といいます）。
 新しい地主からすれば、借地権の登記があればその存在は分かりますし、仮に借地権の登記がなかったとしても、現地確認をすれば建物の存在は判明するので、その建物の登記を確認することにより借地人がいることや誰が借地人であるかが推測できるので、新しい地主にとって不意打ちにはならない、というのがその理由です。
 また、たとえ借地権の登記や土地上の建物の登記のいずれもなかったとしても、土地に借地権があることを知りながらその土地の所有権を取得した場合には、新しい地主が借地人に対して明渡しの請求をするのは権利濫用になる可能性があり、そのように判断した裁判所の判例もあります。（例えば、最高裁判所における昭和４３年９月３日の判例は、買主が対象土地を買い受ける際、その土地上に賃借人が建物を所有して会社を経営していた事案です。この買主は、対象土地を買い受けるにあたって、賃借人が所有する建物が土地上に存在しその建物で営業していることを知っており、更地の評価額よりも著しく低額な賃借権付評価額で買い受けていました。ただ、たまたまその賃借人が賃借権の登記等、賃借権を対抗する要件を備えていなかったことをいいことに、事前に何の交渉もしないで賃借人に対して、その土地を明け渡すよう求める訴訟を提起したのです。裁判所は、著しく低額な賃借権付評価額で土地を買っておきながら、借地人に与える生活上・営業上多大な損失を与え、多大な利益を得ようとして明け渡し請求を行うことは権利の濫用であり認められない、と判断しました。）

 建物の買受人は、地主との関係では、当然には借地人（賃借人）にはなりません。新しい建物所有者が地主に対して借地権（賃借権）を主張するためには、地主の承諾が必要となります。
 借地上の建物を譲渡した場合、特別の事情のない限り、建物とともに借地権（賃借権）も譲渡したものとされます（【Ｑ借地人が借地上に所有する建物を第三者に「譲渡」することは、借地権の譲渡や転貸に当たるのですか。地主の承諾は必要になるのですか。】参照）。
 そして、借地権が（地上権ではなく）賃借権の場合、賃借権の譲渡に際しては、賃貸人（地主）の承諾を得なければならないとされています。
 賃借人には、賃料を支払う義務や賃貸借契約の目的に沿って使わなければならないという制約もありますし、賃貸借契約の期間は長期間であることが多いため、地主としては、信頼できる賃借人でなければ安心して土地を貸せません。つまり、誰が賃借人になるかというのは、地主にとって重要な関心事項となります。
 そこで、賃借権の譲渡、すなわち借地人（賃借人）が交替することについては地主の承諾を得る必要があるとされたのです。

 借地権の登記を先に備えた方、又は、土地上に借地人所有の建物が建っている場合にはその建物の登記を先に備えた方が優先します。
 借地権の登記が備えられれば借地権の存在はその登記を調べれば分かり、また土地上の借地人所有の建物の登記がある場合にも、現地を見れば建物の存在は判明するので、その建物の登記を調べれば誰が借地人なのか分かりますので、その後に出現した第二借地人等の第三者が不測の損害を被るという可能性は低くなります。
 そこで、借地権の登記か借地上の建物の登記を基準に、どの借地人が優先するか判断すべきとされているのです。
 なお、いずれの登記もない場合、どちらの借地人も、お互いに対してその権利を主張することはできません。そうすると、一方の借地人がその土地を先に支配すれば、もう一方の借地人はその支配を排除するような請求はできないため、事実上、先に土地を支配した借地人が優先することにはなります。ただ、その後、先に土地を支配された借地人が借地権の登記等を備えれば、単に土地を事実上支配しているだけの借地人に対して土地の明渡しを請求することができます。

 借地人は借地権を第三者に主張することはできません。
 借地人が、借地権を、借地契約を締結した地主以外の第三者に対しても主張する要件として、借地権の登記のほかに、借地人が借地上に所有する建物について借地人を所有者として登記することでもよいとされています（【Ｑ土地を購入したのですが、その土地上に建物を建てて住んでいる借地人がいました。新しい地主は、借地人に対して土地の明渡しを求めることはできますか。】参照）。
 借地上の建物の登記でもよいとされているのは、借地権の登記には地主の協力が必要となりますが、地主は必ずしも借地権の登記に協力するとは限らないためです。そして、借地人が借地上の建物の登記を備えていれば、その土地を新しく買い受けて地主となった者などの第三者も、現地を確認して建物があればその登記の名義を確認することで、借地人の存在やそれが誰であるかが分かり、不測の損害を被ることにもなりません。
 しかし、建物の登記の名義が借地人と一致しない場合には、建物登記が存在していても、借地人が誰であるかを特定することができません。
 裁判所は、例えば、建物の登記名義を借地人の子どもの名義にしていた事例で、借地人が借地権を、新たに土地を取得した第三者に対して主張することを認めませんでした。
 これは、通常、借地人以外の者が建物の登記名義人となることは（地主の承諾や別段の定め等がない限り、）契約上認められておらず、そのような契約外の行為を行った借地人を保護する必要性は低いことや借地人と建物所有者が食い違うことにより円滑な取引が阻害されることを防止すべきであるという価値判断が働いたものと思われます。

 借地人は分筆により建物が存在しなくなった土地について借地権を主張できます。
 建物の敷地となっていた部分が分筆された場合、その土地が建物の敷地である部分とそれ以外の土地に分かれると、建物の登記に敷地として記載される部分も、分筆後に建物の敷地となっている土地の部分のみに変更されます。建物の登記の記載だけ見ると、その建物の敷地は分筆後の土地であって、分筆前の土地の借地権は公示されていないとも考えられます。
 しかしながら、裁判所は賃貸借契約後に分筆された事例で、建物の存在しなくなった土地についても、借地人による借地権の主張を認めました（最高裁昭和３０年９月２３日）。土地の分筆というのは基本的には地主側の都合ですので、それを理由に借地権を主張できる土地の範囲が一方的に狭められることは妥当ではないこと、このように考えても、土地が分筆されたものであることは登記上容易にわかり、分筆前の一筆の土地を敷地とする建物の登記を調べればよいのであるから、必ずしも常に第三者の利益を損なうものではないことを理由とするものと考えられます。
 なお、契約締結前に既に分筆はされていたけれども、建物の利用にあたって建物敷地の他に道路までの通路部分としての土地をまとめて借りていたという場合に、借地権の登記はなく建物の登記のみでその敷地以外の土地の借地権まで主張できるか、という問題もあります。
 この点について、裁判所は、登記に建物敷地として表示されている土地以外の土地についての賃借権の主張を認めませんでした（最高裁昭和４４年１２月２３日）。
 これは、借地上の建物の登記により借地権を主張する場合、第三者が建物の登記を見た場合に、その建物の登記によってどの範囲の土地賃借権につき対抗力が生じているかを知り得るものでなければ取引の安全が守られないと考えられているためです。

 借地権の登記、又は借地上に借地権者が登記されている建物を所有している場合のその登記が、抵当権の登記よりも先に備えられていれば、借地人は、その土地を競落した新たな地主に対して借地権を主張できます。他方、抵当権の登記の方が先に備えられている場合、借地人は、新たな地主に対して借地権を主張できません。

 借地権の登記を備えるという方法があります。
 また、借地借家法は、建物が滅失した場合でも、借地人が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示（以下「借地借家法上の掲示」といいます。）することにより借地権を第三者に主張することを認めています。すなわち、例えば、借地人がこれらの情報を記載した看板を借地上に建てておくなどすれば、地震等で建物が倒壊してしまっても、借地権を第三者に主張できます。
 ただし、この場合、借地人がその借地上に建物の滅失があった日から２年以内に建物を建てて登記することが必要になります。
 また、地震等大規模な災害が発生し、政府がその災害を特定大規模災害として政令で指定した場合、大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法が適用され、その政令施行の日から６か月は、建物が滅失しても借地権を主張できます。
 さらに、同法が適用される場合、借地借家法上の掲示後、借地借家法上は「２年以内」に建物を建てて登記をする必要があるとされているものを、「３年以内」に建物を建てて登記すればよいとして、掲示から建物建築・登記までの期間を１年長くすることにより、借地人保護を厚くしています。