売却益にかかる税金

不動産を売却して利益が出た場合には所得税・住民税がかかります。
不動産を所有していた年数によって税率がかわります。

注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1％が上乗せされています。

計算方法（一般的な場合）

※建物は所有期間に応じた減価償却が必要です。

不動産を売却した場合の主な特例制度

1. 自宅を売却した場合の3,000万円特別控除

居住用財産（自宅）を売却して利益が出た場合、所有期間の長期・短期に関係なく、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除することができます。

※実際に所有者本人が居住していた住宅・敷地が対象です。

2. 10年超所有した自宅の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間がいずれも10年を超える居住用財産（自宅）を売却した場合、上記(1)の3,000万円特別控除後の譲渡所得（売却益）のうち6,000万円以下の部分について、税率が14.21％（所得税＋住民税）に軽減されます。

3. 自宅を買い換えた場合の買換え特例

自宅を売却して新たな自宅へ買い換えた場合、譲渡所得（売却益）に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

※上記（1）（2）とは併用できません（選択適用）。

4. 相続した自宅（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除

相続により取得した、被相続人が一人で居住していた昭和56年5月31日以前に建築された自宅またはその敷地について、必要に応じて建物の耐震改修または全部取壊しを行ったうえで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除することができます。

※区分所有マンションは対象外です。

5. 相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、その財産に対応する相続税額相当額を取得費に加算する制度です。

※上記（4）とは併用できません（選択適用）。

6. 自宅を売却して売却損が発生した場合の特例

■買換え型

自宅の売却で損失が生じ、新たに住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、売却損を他の所得と損益通算することができ、控除しきれない部分は翌年以降3年間繰越控除ができます。

■残債型

自宅の売却価格より住宅ローン残高が多い場合、その差額と売却損のいずれか少ない金額について、他の所得と損益通算することができ、控除しきれない部分は翌年以降3年間繰越控除できます。

【注意事項】各特例には適用要件があります。適用にあたっては、事前に税務署または税理士へご確認ください。