営業日記、地域の情報・出来事 一覧
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日々営業日記
第１１３回目は「既存宅地」です。
既存宅地とは・・・
市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されています。
具体的には、市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは次の3つのケースです。（都市計画法第43条第1項）。
1．開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合
2．建築許可が不要な建築を行なう場合
3．建築許可を受けた場合
しかし2001（平成13）年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在しました。
これが「既存宅地」の制度です。（旧都市計画法43条1項6号）。
既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度でした。
1）市街化区域に隣接している地域内の土地であること
2）おおむね50戸以上の建築物がたち並んでいる地域内の土地であること
3）市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと
4）3）について知事の確認を受けたこと
このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのでした。
しかし、2001（平成13）年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなりました。
具体的には、改正法施行日（2001（平成13）年5月18日）以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間（2006（平成18）年5月17日まで）だけは「自己の居住または業務を行なうことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができます。
ただし「自己の居住または業務を行なうことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則通り建築許可を取得することが必要となっています。
日々営業日記
第１１２回目は「がけ地」です。
がけ地とは・・・
傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい、一般に傾斜度が30度以上のものを指すが、厳密な定義はありません。
不動産鑑定や資産課税において土地を評価する場合には、対象となる土地に占めるがけ地の割合に応じて評価額を減価する補正が適用されます。
なお、がけ地とほぼ同様の言葉として「法地」があるが、法地は不動産取引においてよく使われ、土地造成によって作られたがけ地を指すことが多いです。
日々営業日記
第１１１回目は「屋上緑化」です。
屋上緑化とは・・・
樹木・植物などを建造物の屋上に設置し、緑化することです。
近年ではヒートアイランド現象を緩和するために屋上緑化が非常に有効であることが認識されるようになってきています。
このため国では、2001（平成13）年8月より「都市緑地保全法」を改正・施行し、「緑化施設整備計画認定制度」を創設しています。
この制度は、一定の要件を満たす樹木・植物などを屋上等に設置する場合には、固定資産税を軽減するというものです。
また東京都では、2001（平成13）年4月より東京都自然保護条例を改正・施行し、1,000平方メートル以上の敷地面積の民有地において、建築物等を新築・増築する者に対して、地上部の空地部分の20％と屋上の利用可能部分の20％を緑化することを義務化しています。
日々営業日記
第１１０回目は「LPガス」です。
LPガスとは・・・
可燃性炭化水素を圧縮し液化した燃料で、Liquefied Petroleum Gasの略語。日本では「液化石油ガス」と訳され、「プロパンガス」も同じ意味で使われています。
主成分は、石油から精製されるプロパン（構造式 CH3-CH2-CH3）またはブタン（構造式 CH3-CH2-CH2-CH3）で、常圧常温で容易に気化し、燃焼時の発熱量が大きいです。本来無色無臭であるが、微量の硫黄系化合物で着臭されていて、液体のままボンベに充填して運搬・供給されます。
なお、LPガスに似た燃料用ガスとして「都市ガス」がありますが、都市ガスの主成分はメタン（分子式CH4）で、ガス管によって気体のまま供給されます。
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第１０９回目は「一団地認定」です。
一団地認定とは・・・
一団地の土地を一つの敷地とみなして建築規制を緩和適用するための、特定行政庁の認定をいいます。建築基準法に基づく制度です。
建築確認に当たっては、一つの建物（用途上不可分の関係にある複数の建物は一つの建物とみなす）ごとに独立した敷地を確定し、基準の適合性が判断されます。しかし、一団地認定を得れば、その土地に複数の建物を建築する場合でも（ただし、建物は総合的に設計されていなければならない）、一つの敷地に建築するとみなして建築規制が適用されます。緩和適用される規制は、接道義務、容積率制限、建ぺい率制限、日影規制等です。
例えば、ある土地を敷地とした建物が規制を満たさない場合に、隣地を敷地とする建物と総合的に設計した上で、両方の土地を一体として一団地認定を得ることができれば、前者の建築が可能となることがあります。
一団地認定は、建築物の位置および構造が、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合に得ることができ、具体的な認定の基準は特定行政庁が公表しています。
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