不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報境界・筆界Q&A公法上の境界(筆界)と私法上の境界(所有権界)

境界・筆界Q&A

専門家執筆Q&A
奥野 尚彦

境界・筆界Q&A

境界・筆界
Q&A

土地家屋調査士
土地家屋調査士法人東西合同事務所
奥野 尚彦

境界について、改めて疑問を感じたときや問題が発生したときに気軽に参考として利用いただけるように、できるだけ普段使用している言葉で基本的な事項を実務に即して記載しています。

本コンテンツの内容は、平成27年6月30日の法律に基づき作成されております。
土地と土地との境界に関わる事柄をQ&A形式で解説しています。

公法上の境界(筆界)と
私法上の境界(所有権界)

Q
敷地について何も資料が無く境界標も見当たらないのですが境界の確定はできますか。
A

 境界確定は可能です。
 法務局、市区町村などで、対象となる土地と周囲の土地が登記簿に記載された当時の資料をできる限り集め、敷地を測量し、当事者や関係人のお話を勘案して、境界となる線を割り出し、現地で相隣する両者が確認・同意して確定することになります。

 ただし、何のために境界確定を行なうのか目的を考える必要があります。
 ①一口に境界といいますが、建物を新築するために敷地範囲を確定したいのか、②御隣との間に塀を設置するためその位置を確定したいのか、③土地を売却するため買主から要求されているのか、あるいは④御隣との間で境界について主張する位置が異なっているため明らかにしたいのか等によって対象となる境界についての認識が変わります。
 一般的には、自分が所有している土地の登記簿に記載されている番号(地番)と御隣が所有している土地の番号(地番)との接する本来の線は、イコール自分が自由に利用できる(所有権を行使できる)範囲の線であり、前者を公法上の境界(筆界)、後者を私法上の境界(所有権界)といいます。境界線が発生した当初は両者が一致しているのですが、現実に利用されてきた経緯により食い違っている場合があります。
 建物を建築する場合や、所有地周囲に塀を設置したい場合などは自分の利用できる範囲を主な対象にしますが、境界紛争があり境界を確定したい場合などは、境界本来の位置を明らかにする必要があります。境界紛争の解決のために、公法上の境界と所有権界の両方を明らかにして、登記手続きを行ない公法上の境界と私法上の境界を一致させる場合もあります。

〈公法上の境界(筆界)〉
 土地に番号がついて登記された時に境界が発生します。地番がついた土地の単位を「筆」と呼びますので、公に定められたものである筆と筆の境である公法上の境界を筆界と呼ぶ習わしです。
 最初の筆界は明治時代に行なわれた地租改正事業により始めて創設されましたので、「原始的筆界」といった言い方もします。この時の測量によって作製された「字図」「更正図」等が「旧土地台帳附属地図」として現在でも法務局に備付けられている「地図に準ずる図面」いわゆる公図の大部分の根拠になっています。
 以後、後発的な筆界の創設である分筆、新たに原始的な筆界を創設する土地区画整理等の換地処分によって定められた境界線も筆界となります。
 例えば、100番2という分筆によって発生した土地があった場合は、分筆の元となる100番の土地とその隣接地、101番などとの境界は原始的筆界であり、分筆後の100番1と100番2の境界は分筆登記により後発的に定められた線でありこれも筆界となります。

【補足】

 100番2という地番記載のうち100番の部分は、地番を最初に登記したときに定められた地番であり、本番あるいは元番とよばれ原始的筆界により区画が形成されます。またその後ろの2というのは枝番と呼ばれ、分筆により後発的に発生した土地であることを意味します。

〈私法上の境界(所有権界)〉

 自分のものであると考えて建物を建築したり、農作物を生産したり、塀で囲って使用している場合、あるいは過去に隣地の敷地の一部を買ったり、互いの敷地の一部を交換したが登記手続きを経ずにいる場合には、当初の筆界と現況の境界が一致しなくなります。
 この場合に、自分が自由に処分することができる、つまり所有権が及ぶと考える範囲の区画線を所有権界といいます。

Q
宅地分譲された土地を購入しましたが、御隣との境界確認書がありません。大丈夫でしょうか。
A

 宅地分譲された年代にもよりますが、境界確認書類がなくとも隣地との境界は確定しています。
 宅地分譲された土地の場合、【Q 敷地について何も資料が無く境界標も見当たらないのですが境界の確定はできますか。】にあるとおり分筆により新たに登記された土地ですので、分譲地内の各区画同士の境界は筆界として確定しています。また、分筆した年代にもよりますが、分筆登記を行なう場合は、分筆する元の土地について隣接地との境界確認を行なうことが必要ですので、その周囲隣接地との境界も確定しているはずです。

 ただし、以下の事に注意が必要です。

境界確認書は存在しないのが通例です。
 宅地分譲された土地の場合、分譲内に存する各区画ごとに境界確認書類を作成することがないからです。隣地との境界確認書類を得るには、改めて現在の隣接地所有者と境界確認を行ない境界確認書類の締結を行なう必要があります。
 この場合に、境界を検討する一番の資料は、土地を分筆したときの地積測量図です。

地積測量図の確認が必要です。
 登記簿をみて「○○年○○月○○日 何番から分筆」と記載がある場合、所轄の法務局に地積測量図の備付がありますので調査が必要です。地積測量図はその作成された年代により効力が大きく異なります。一般的には、平成16年の不動産登記法改正(実務上の運用は概ね平成18年以降ですが)以後作成された地積測量図は境界点の復元性も高く、確定した敷地として考えることができます。しかし、それ以前の地積測量図は作成した年代あるいは作成者により境界線の復元性に乏しいものがありますので境界確定行為を改めて行なわなければならない場合があります。(詳しくは【Q法務局に地積測量図が備え付けられていると聞きましたが、どのようなものでしょうか。これがあれば、境界の問題はありませんか。】【Q法務局に地積測量図が備え付けられていても、作成された年代によって役に立つものとそうでないものがあるとのことですがどういうことでしょうか。】を御参照下さい。)

〈分譲当時の境界標が亡失している場合〉

 境界標が存在しない場合は、原則境界標の復元作業をお勧めします。境界標が存在しないからといって、過去に確定した境界が不明になったわけではありませんが、現実に境界標が存しないことによって将来的に紛争の原因となることを避けるためにも、できる限り早く復元することをお勧めします。

Q
御隣の敷地との間には当方で設置したブロック塀があるのですが、隣から本来の境界から越境していると言われました。どういうことでしょうか。
A

 御隣が売買等の事情があり境界確定作業を行なった結果、いわゆる筆界と現況の相違が判明したということではないかと考えます。
 本来の境界はいわゆる筆界のことですが、相当の資料調査・測量を経て判断しないと難しいからです。

 まず、隣接地の所有者を通じて、御隣の敷地境界について確定作業を行なっている土地家屋調査士の検討内容、作成 資料を入手して説明を受けましょう。
 境界に関する当事者間で、特に根拠なく現在ブロック塀があるからとか、昔、生垣・板塀があったからということで言い争いになる場合があります。資料に基づいて客観的に判断できる専門家の意見を聞いて判断すべきと考えます。

 次に、ブロック塀を設置した経緯を調べましょう。
 ブロック塀を設置するということは、それなりの根拠に基づいている可能性があります。当時何か目印になるものがあったのか、隣接地と一緒に境界線上に設置しようとしたが御隣の了解が得られなかったのでこちら側が単独で設置したのか、先代の隣接地所有者同志が納得のうえ設置したのか、などの経緯を調べ書類の写し等があれば境界判断の参考となる可能性があります。

Q
建物を建替えする場合には境界の確定が必要ですか。
A

 敷地面積の根拠を示す図面が必要ですが、必ずしも境界確定の必要はありません。
 建物建替えにあたっては、新築する建物に関する建築確認申請という手続きが必要ですが、このとき建物の存する敷地について実体に即した面積が重要な記載事項になります。このため、通常は敷地に関する測量を実施しますが、建替え前の建物敷地として利用された範囲が対象となります。例えば、ブロック塀はフェンスなどで囲まれた範囲、建物が現に存していた範囲は新築する建物に関しても妥当な敷地範囲として扱われます。

 隣接地との間に構造物等が無く、利用範囲が明確でないときは、境界の主張線として範囲を特定することは可能ですが、隣接地所有者の方と境界確認手続きを行なうことをお勧めします。
 敷地に関する御隣同志の認識が一致しないまま建築確認手続きを行ない、工事着手して足場設置等具体的作業が進んだ段階で、御隣から異議が唱えられ工事がストップする、といった例があります。事前に境界確認行為を行なうのは、トラブルを未然に防ぐ良い機会と考えます。

 自分が利用できる敷地範囲を特定するという意味で、所有権界の確認となります。
 御隣同志が互いに了解した線を確認することになりますので、所有権界の確認となります。ただし、地積測量図など境界に関する資料がある場合、将来のために境界標を設置したい場合などには、過去資料に基づいて復元した境界線をもって互いに確認承諾し、できる限り境界確認書の交換をしておけば、将来境界確定を行なう必要が生じた場合にも有効に活用できます。

Q
御隣が不動産を売却する時に境界確認・立会いを行ない境界確認書類の締結・交換を行ないました。隣地の買主に対しても有効でしょうか。
A

 有効です。
 一般的には、境界確認行為は境界についての隣接地所有者間の合意であり、契約行為とされています。それだけを言うと、契約は当事者についてのみ有効なものですので、当事者が替われば当然にその内容が引き継がれるわけではありません。
 しかしながら、不動産の取引にあたり、買主は自分の購入する範囲を特定する根拠として売主が行なった境界確定を考えますので、通常は境界確認の内容は引き継がれます。引継ぎを明確にするため境界確認書類のなかに「甲及び乙が所有権を移転するなど所有者が替わる場合には、その承継人に文書・内容を引き継ぐ」といった主旨のいわゆる「承継文言」といわれる一文を記載されることもあります。

 境界は所有者が替わったからといって変わるものではありません。
 本来の境界(公法上の境界)は公に定められるものですので、個人が自由に決めたり、変更したりすることができません。したがって、隣接土地所有者同志で行なう境界確認行為は所有権界についての協定だということになってしまうのですが、土地所有者が境界の確認を行なう場合には「公法上の境界」か「所有権界」かということは特に区別していないのが通常です。
 また、本来の境界を一番知る立場にあるのは土地の所有者ですので、土地所有者である当事者が行なった境界確認は特別な事情がない限り、所有権界=公法上の境界(筆界)であるとして扱われます。境界確認を行ない合意した後に締結する書類を「筆界確認書」と標記する場合があるのはこのためです。
 一旦確認した境界を公法上の境界として扱う限り、土地の所有者が替わったからといって別途当事者間で自由に定めたり、変更することはできませんので、所有者が替わった後も有効として活用できます。

 ただし、境界について合意したからといって、境界の問題を蒸し返しすることができないものではありません。
 一旦合意した境界確認であっても、後日原始的筆界を示す資料が出てきたとか、境界の位置を誤って考えていたとか、あるいは本件地でも調査・測量したところ先の境界確認と異なる結果であったとかいう具合に境界線について疑義が生じた場合は、所有権界=筆界と考えることができなくなります。
 この場合は、先に行なった境界確認は単に所有権界についての合意と解釈されます。齟齬が生じた本来の境界(筆界)を決定できるのは裁判所だけです。

Q
昔、御隣の要請で境界確認に立会い境界標を設置しましたが確認書類をもらっていません。所有する土地を売却する場合には改めて境界確認をやり直す必要がありますか。また、御隣が境界確認をした後に売却した場合は、どうでしょうか。
A

 現地の状態で境界について合意されていることは確認できますので、境界確認をいちからやり直す必要はありませんが、合意したことを書面化することをお勧めします。
 土地を売却する場合には、買主の要望として境界確認をして境界を明らかにすることが要求される場合が一般的です。個人の住宅地などの場合は、必ずしも境界確認書の締結を要求されるわけではなく、境界標やブロック塀の設置などで境界線の位置を明らかにすれば良いのですが、売買などで当事者が替わる場合には、良い機会ですので、境界確認を行なって境界確認書を締結しましょう。
 過去には、御隣の要請に基づいて境界確認を行なった場合に、御隣宛に承諾した旨を記載した「立会承諾書あるいは立会証明書」に署名・押印をして渡すだけで、承諾した側には何ら書類が残らないという、いわゆる「差し入れ形式」の書類が多用されていました。現在でも御隣の都合で使用される場合があります。差し入れ形式ですと、承諾した側では折角境界確認を行なったのに証明する書類がなく、将来的には境界確認をした行為自体があやふやな記憶になってしまいます。

 当事者双方がともに署名・捺印し互いに同じものを所有することができる「交換形式」の境界確認書を締結しましょう。
 隣接地所有者が行なう境界確認は、契約行為であるといっても、土地の所有者が替わるたびにそのつど境界確認を行なうのは費用と時間をそのつど費やすこととなりあまり得策ではありません。当事者間で異議がない限り、一旦合意した境界確認の内容は当事者が替わっても維持できますので、当事者双方が活用できる「交換形式」の境界確認書を締結してそれぞれが保管できるようにするのが良いと考えます。

Q
以前御隣と境界確認を行なって確認書類の交換、境界標の設置を行ないましたが、ブロック塀工事のため境界標が亡失しました。改めて境界確認を行なわなければいけないでしょうか。
A

 改めて境界確認を行なうのではなく、境界標の復元になります。
 過去に境界確認を行なっていて隣接地所有者の間で異議が生じていなければ、過去に行なった境界確認の境界点の位置を、確認書類の添付図面や地積測量図などを根拠にして割り出して、そこに境界標を復元する作業となります。
 既にこちらの責任で境界標を亡失してしまった場合は、速やかに隣接土地所有者と協議して、境界標が従来あった位置と工事完了後復元する位置に相違がないことを資料等をもって確認する必要があります。
 境界線付近の構造物、境界標が過去の確認書類と相違することになりますので、新しい現況で確認書を再締結することも有効です。

 事前に、工事により境界標が動くあるいは亡失してしまうなどの恐れがあると考えられる場合は、工事着手前に互いに既存境界標の位置を確認しておいて、工事完了後に境界標復元位置を再確認するなど、トラブルとなることの無いように注意しましょう。
 この場合に、御隣との共同作業で行なうべきであり、「勝手に杭を飛ばして、勝手に復元した。」という状況にならないように注意しましょう。
 境界に関するトラブルの原因として頻度が高く、こじれた場合に非常に面倒なことになることがあります。
 また、道路工事等によって民地側所有者の知らない間に道路部分に設置した境界標が亡失してしまう場合も多々あります。周辺土地の境界付近の工事等には、所有者として既存境界標を示し残すように申し出るなど注意を払う必要があります。

 復元行為には、過去に行なった境界確認書類、法務局資料を収集して、工事着手前と工事完了後の境界点には変更がなく、境界標も境界点を示していることを隣接地所有者の間で確認、同意することが必要です。
 将来のために、境界標の写真、杭位置を示す図面など復元の記録を残すあるいは新しく境界確認書を締結しておくようにしたいものです。

Q
元々御隣の境界は直線ではなく屈曲していたのですが、利用上不都合なので一直線となるように互いに相談し境界確認書を作成しました。問題ありませんか。
A

 所有権界の確認です。本来の土地と土地との区画を示す原始的な筆界は、土地所有者であるからといって自由に変更することはできませんので、あくまでも所有者の権利が及ぶ範囲を隣接土地所有者の間で取決めしたことになります。
 当事者の間で土地の交換が行なわれたものとみなされます。ただし、取得した部分を自己の所有地とする登記並びに相手方に移転した部分を相手方の所有とする登記を行なっておりませんので、当事者の間では取決めは有効ですが、これを知らない第三者などに登記をもって示すことができません。

 現状利用には問題ありませんが、原始的な筆界と一致していませんので登記手続きが必要です。
 将来的に売却や相続が発生した場合に、今回の境界確認書を利用して分筆又は地積更正などの登記手続きを行なうことは原則としてできません。土地の分筆登記・所有権移転登記などを行なって、現状の所有権界と登記など公簿上の内容を一致させる必要があります。

Q
所有地を売却しようとしたところ境界の確定が必要だといわれました。どうすれば良いでしょうか。
A

 過去の境界確認をした履歴、書類、売主から引き継いだ契約書類などを探しましょう。
 境界確認を行なう場合に、一番基礎となる資料は所有している土地が最初に登記されたときの記録です。法務局に備え付けられている公図、地積測量図、登記情報が出発点となります。
 次に現在に至るまで所有地として利用してきた過去を知ることができる資料です。例えば、建物あるいは塀等築造の経緯資料、隣接土地所有者と立会した記録、構造物や利用について話し合った記録(覚書等)が参考資料となります。

 現地の状況を知るために、測量が必要です。現実の境界付近にはどんな構造物があるのか、建物との位置関係はどうか、地積測量図と比べて奥行や間口の寸法は合っているのか、面積は合っているのか、既存の境界標はどんな種類で資料と合っているのかといった具体的な状況を把握する必要があります。
 よく、御隣が越境しているとか、昔は今よりもっと御隣側に塀があった、といった具合に記憶に頼った言い争いをすることがありますが、具体的に自己の所有地だけではなく御隣を含めて全体的な資料の整合を検討し、客観的な事実を知ることが大切です。
 そのうえで土地所有者として、隣接地との境界がどこかを正しく認識できることになります。

 境界線で接する御隣の所有者と現地で立会いし、確認を行ないます。特に理由がない限り、単に境界確認といった場合、所有地として所有者の権利が及ぶ範囲でありそれが原始的な筆界と一致していると考えます。
 資料を調査した結果や測量の結果と過去の経過、自分の主張線を突き合わせて隣接土地所有者が互いに納得できる境界線を導き出します。

 境界点について合意したら形に残しましょう。隣接土地所有者との間で納得できたら、境界線の屈曲点となる部分に境界標を設置します。そして、将来問題を生じないように、確認した現地の状況を図面化するとともに、合意内容を文書化し両者併せて境界確認書類を作成のうえ、互いに署名・捺印をして互いに1通ずつ所持します。
 また、隣接地所有者の境界確認を行なうことができ、その結果が法務局に登記されている情報と相違する部分がある場合などは、登記手続きにより登記情報と現実を合致させる必要を生じる場合があります。例えば、実際の土地の面積と登記簿面積が合わない、法務局備付公図の間違いを発見した、所有地の一部が道路として提供されていた、などといったことが境界の確定作業を行なった結果判明することが良くあります。

 一筆地に関する境界確定を行なう専門家として土地家屋調査士がいます。手続について判らないところ、自分ではできないところについて相談したり、法務局調査、現地測量など専門的な業務を行なうことができ、あるいは上記手続き過程全般を業務として所有者に替わって行なうことができる国家資格を得た専門家です。