手付解除における履行の着手

私（業者）は、所有する土地・建物を買主A（非業者）へ売却する売買契約を結びました。売買契約では、相手方が履行に着手するまで手付解除ができる旨を定め、同日、買主Aから手付金を授受しました。また、本件建物は賃貸に供していたため、売主（私）が賃借人との賃貸借契約を解除し、所有権移転期日までに立退きを完了させることを売買契約書に明記しました。前記条項に基づき、私は、所有権移転期日までに賃借人との建物賃貸借契約を合意解約し立退きを完了させましたが、所有権移転期日の数日前に、買主Aから手付放棄による解除をする旨の連絡がありました。

既に賃貸建物の立退きは完了していますが、買主Aによる手付解除は認められるのでしょうか。

あなたは売買契約に基づき本件建物の賃借人の立退きを完了させており、本件売買契約上の「履行の着手」があったと考えられます。したがって、「履行の着手」後に行使された買主による手付解除は認められないものと考えられます。

１　手付解除
不動産売買契約では、売買契約締結時に売主・買主間で手付金の授受が行われ、手付解除権に関する条項が定められることがあります。

売買契約で授受される手付金は、当事者の合意により、証約手付、違約手付、解約手付等の機能を持たせることができますが、特段の合意のない場合には、解約手付と推定されます（民法557条1項）。

手付解除権の行使は、原則「相手方が履行に着手するまで」に、売主は手付の倍額を現実に提供して、買主は手付を放棄して契約を解除することができます（民法557条1項）。
また、売主が宅建業者、買主が非業者である売買契約において授受された手付金には、当然に解約手付の効力が認められ、相手方が履行に着手するまで手付解除権を行使することが認められ、これに反し買主に不利な特約は無効とされます（宅建業法39条1項2項3項）。

手付解除権の可否は「履行の着手」の有無によることになりますが、判例（最高裁昭和40年11月24日判決）は「民法557条1項にいう履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」としています。

各事案における具体的な行為が「履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」に該当するか否かの判断は容易ではなく、「履行の着手」に関し紛争に発展する場合があります。

２　裁判例
東京地裁平成21年10月16日判決では、本件設例と同様に、賃貸建物の売買契約において、建物に対する抵当権及び賃借権等の所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する義務を売主が負担していた事案において、裁判所は「売買契約の売主による「契約の履行」（民法557条1項）とは、目的物の引渡しや登記の移転という点に限られず、契約によって負担した債務の履行をいうと解すべきであるから」本件物件に関する賃借権を消滅させることも、売買契約の「履行」といえるとし、賃貸建物の明渡時期及び立退料の金額について合意した時点で履行の着手」が認められ、買主による手付解除の意思表示は無効と判断しました。

一方、最判平成5年3月16日判決では、売主が転居先を探す必要性を考慮して最終履行期を1年9カ月先と定めた土地・建物の売買契約において、履行期まで約1年前の時点で実測売買の約定に従って買主が行った土地の測量や口頭の提供等の行為について、裁判所は「「履行の着手」にあたるか否かは、当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の事情を総合考慮すべきである」とし「最終履行期より1年前の買主による土地の測量等行為は、実測売買の内容を確定させるために必要であるとはいえ契約上の債務の履行には当たらない」として「履行の着手」を否定し、売主による手付倍返しによる解除を認める判断をしました。

また、区分所有建物の売買において、物件に設定されている担保権の除去抹消及び所有権移転登記手続きのため、売主が、司法書士事務所に対して登記識別情報通知、登記原因証明情報、委任状、印鑑証明書等の書類を交付した行為について、東京地裁令和2年2月26日判決は「履行の着手」を認めていますが、東京高裁令和3年10月27日判決はこれを否定する判断をしているようです。

３　まとめ
手付解除における「履行の着手」について、裁判所は、当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の事情を総合考慮すべきであるとしていますが明確な基準が示されているわけではありません。売買契約において手付解除権を行使する場合には、具体的事案の中で慎重に判断する必要があります。