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日々営業日記
年末、仕事に追われております。
2015/12/08
ありがたい話ですが
年末にかけて、仕事に追われております。
文字通りやるべき業務に「追われている」ので
決していい状況ではありません。
業務をこなすことに集中しすぎ
機転の利いた発想や、気配り等々
多少粗い状況に陥っていると思います。
普段から 先読み 先読みして
契約の入るタイミング
契約になるであろう案件の準備等々
契約にすべく集客する段取り等々
また、売却相談・購入相談等
自分の中で予定は極力整理をしておりますが
・・・
まだまだまだまだです。
結果、お客様のご満足度を下げてしまいます。
「仕事に追われる」
状況は極力少なく
「仕事を追いかける」
余裕のある営業を今後も目指していきたいと思います。
今年も残りあとわずか
お客様のために全力で業務に邁進いたします。
日々営業日記
先日もブログで記載しましたが
耐震偽装問題については今だニュースで騒がれております。
姉歯問題から１０年たった今、大手でこのような問題が
発覚した事は大きな衝撃を与えております。
姉歯事件を期に、
中堅ディベロッパーでは安心できないので
大手ディベロッパーで安心感を求めたい
そんな風潮で旧財閥系の不動産会社建設の
マンションに人気が集中しました。
但し、今回はその大手でこの問題が出てしまった。
お客様からは
あの不動産屋さんは大丈夫ですか？
どこで施工したマンションが安心ですか？
とご質問を良く受けます。
誰が悪い、どこが悪い
そんな議論に少し違和感を感じます。
マンションが完成する前に販売してしまう為
施工期間が定められ利益率の薄いマンションの建設では
コストに対し圧力がかかったり
元受、下請け、今のマンション建設の仕組みに
問題もあると思いますが。
勿論、売主としての販売責任はありますが
そもそも検査機関がお墨付きを出し
それを販売していたといった点では、被害者の一人
といっても過言ではなく
そもそも売主が違法と知っていたものを
注文するわけがなく
国や検査機関の検査システム
なぜ違法なものを見抜けなかったか
責任の所在は検査機関にはないのか・・・
そこの議論が報道ではまったく出てこない状況です。
根本を議論していかなければ
表面の薄い所だけの議論で
きっと風化されてしまうと思います。
この違和感を感じている方は
少なくないのでしょうか。
今回の事件が
このまま「某企業が起こした問題」
で終わるのではなく
勿論第一の被害者は住民ですので
そこの補償問題の解決は勿論の事
そのうえで
今後のマンション建設に際しより安全を追求する
きっかけのひとつになってもらえると
いいと思います。
日々営業日記
現在ご売却依頼を頂いている不動産が
茅ヶ崎にあります。
建物は古いながらも趣があり、
茶室や手入れされた庭
細部にわたり工夫された造りです。
その不動産の一部を売却するという依頼です。
本当は、このまま全体売却で
全体をこのまま利用してくれる人がいれば
それが一番いい。
これを壊して、土地としてしまうのは
もったいない。
共有者も説得し、一部ではなく全体を売却する方向で
買い手は少ないかもしれないがもしかしたら
そちらのほうがより高く売れるかもしれない
この建物を生かして住んでくれる方が
いるかもしれない。
現地で１時間ほど腕を組み、
いい方法がないか、色々考えた上で
上記のように思いました。
色々考えた上で
お客様の本音をゆっくりじっくり
聴くことにしました。
すると、
「建物は使って頂ければありがたいけれど
高く売れるかもしれないけど、いつ売れるかわからない
ですよね。
私ももう年ですので、早く売却し、そのお金で
後数年、優雅に暮らせればそれが一番なんです。
色々考えて頂きありがとうございます。」
とのことでした。
一担当としては
「より高く」売る為には
を熟考します。
但し、
「こうしたほうがいい、こうすべきだ」
はあくまで当事者である本人が決める事です。
我々はその選択肢を客観的に
わかりやすく説明する事が仕事です。
色々考える事は大切ですが、
それ以上に、
「お客様の本音を聴く。お客様を知る」
この仕事で一番大切なことかもしれません。
日々営業日記
昨日、３年ほどお付き合いさせて頂いている
お客様とお打合せしておりました。
話が徐々に進展していく中で、
「最終的な手残りはいくらになるのか。」
というご質問がきました。
本件についてお客様自身で税理士さんに
想定金額にて計算を依頼されており、
以前に作って頂いた資料を見せて頂きました。
それをもとに今回のお話の売買金額、経費等を
当てはめて計算すれば、答えは出るのですが・・・
正直、居住用財産控除や、相続時の経費、一部短期譲渡の税率
などなど、入り組んだ案件であったこともあり、
税理士さんが作ったその計算が理解できませんでした。
「レアなケースですので正直解読できません。
今回の売買金額、経費見積もりを元に税理士さんに再度
確認してみてください。」
と、お伝えしお客様と別れました。
帰り道、自転車にのりながらずっとモヤモヤしておりました。
勿論税金は我々が断言できないですが、一度税理士さんの作った
資料があるのに、「今回はおおよそこうなると思います。」
とお伝えもできず、「わかりません。」として帰ってきて
しまった事が、悔しくてたまりませんでした。
きっと、お客様は、税理士さんにお話を伺うまで不安な
気持ちがずっと続いてしまいます。
事務所に戻り、ネットや本で計算式等を調べ、税理士さんが作った資料を
解読し、今回の売却事案に当てはめ計算しました。
やっと計算方法が自分自身で理解できました。
直ぐにお客様のもとへ戻り、
「先ほどは大変失礼致しました。
自分自身でも計算式の意味が理解できました。
今回の事例にあてはめると・・・」
と説明致しました。
すると・・・
「わざわざ気にかけて戻ってきて、説明頂き大変うれしいです。
ありがとう。勿論税理士に明日以降きちんと確認するけど、
それがうれしかった。」
と言って頂きました。
私も１１年目。
営業を長く続けていると
正直その場をうまく乗り切ろうと
言い方は悪いですが、自分の不備を隠してしまう。
「多少準備不足でも対応できる」
と自分をどこかで過信しており
誠実でない対応をしてしまうこともあります。
想定できない事態もありますので
その場を乗り切ることは必要かもしれませんが
今回のケースは確実にお客様から質問がでることが
想定でき、その準備を怠った自分の甘えです。
お客様との長い付き合いの中で、
お客様に甘えてしまっていた為、
直ぐに答えることができなかったのです。
接客時に常に
「今の対応でよかったか、本当にお客様は納得頂いているか
自分に甘えはないか。」
きちんと振り返ることが大切だと思います。
今回また甘えが出てしまったと反省しております。
日々営業日記
タワーマンション節税について
2015/11/06
タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり
国税庁が行き過ぎた節税策が無いか厳しくチェックする
ように全国の国税局に指示したことがわかった。
「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す。
という通達の規定があり、全てのタワーマンション
の相続について適用するかどうか検討する考えだ。
＜朝日新聞デジタル11月3日より＞
マンションは相続税を算出するとき
土地は敷地全体を戸数で分ける
建物は同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。
但し、実際には、上の階ほど眺望がよくなりますので
時価と、評価額の開きが大きくなる。
差額の節税効果を狙ってタワーマンションを購入する
富裕層が増えている。
国税庁が設けている小規模宅地等の特例や
賃貸アパート建築の際の貸家権割合による評価減など
緩和措置を設けているものもあるが、
そもそもタワーマンション節税については
自然発生的に時価と評価額に大きな乖離が
生じているだけである。
相続税に際しては、基礎控除額の縮小により
より多くの方が節税に関心を持つ時代ですので
タワーマンションを節税で購入しようと考えている方は
一旦、お考え頂いたほうがいいかもしれませんね。
三井住友トラスト不動産大宮センターでは、JR京浜東北線、JR高崎線の大宮から新都心を中心に、さいたま市全域の物件を数多く取り揃えております。このエリアでのご売却・ご購入のご相談は大宮センターまでお気軽にお寄せください。
