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日々営業日記
新人営業の藤崎です。
本日は売買契約の場に初めて立ち会いました。
契約までのプロセスとしてまず重要説明事項の読みあわせを買主様と行います。
これは宅地建物取引士の資格を所有する我々仲介業者によって進行されます。
内容としては、
・対象不動産の登記簿の内容から位置している地域の都市計画、
その他法令各種に該当しているか
・取引きが両者にとって安全に行われるために、
契約解除や違約金、瑕疵担保責任の説明など
・引渡し時の建物の現状を説明するための、
ライフライン設備の状態やその他設備に不良がないかなど。
以上のような事項を確認し、いざ契約を結んだ後や入居した際に
思いがけないような事態が起きないようにします。
これらの説明をした後、買主売主双方の意思が一致したら契約となります。
この際に37条書面というものに記名押印となります。
こちらの内容としては、
・当事者の氏名・住所
・物件の特定に必要な表示
・物件の引渡時期
・移転登記申請時期
・売買の額、支払時期、支払方法
となります。
以上の重要説明事項と37条書面を経て売買契約を結ぶことになります。
今回の不動産はマンションでしたので、管理規約などの説明もここに加わります。
全体で2時間ほどで終了となります。
初めて立ち会った感想としては、下調べがいかに重要かということを感じました。
仕事の1つ1つがつながってきて意味がわかってくるようになれば、
仕事もやりやすいかと思うのでこれからもがんばっていきます。
日々営業日記
新人営業の藤崎です。
本日は建築計画概要書の発行に同行してきました。
建築計画概要書には、建築物の所在や建築上の規制、建築面積、主要構造など
当該敷地と建築物に対する基本情報が記載されています。
この書類を役所に提出し、法令に沿った建築をするということを事前に申請し、
これと同時に建築確認受けることによって初めて工事に着手することができます。
しかし上記で確認できるのは建築以前の紙面上のものでしかありません。
建築物が申請した通りに建築されたかを確認するのには、
検査済証というものを確認します。
ただしこれには申請義務がありませんので存在しないケースもあります。
これまでいろいろな調査に同行してきましたが、
調査内容や調査先がいくつもあり混乱してきたので
とにかく数をこなして場所と調査内容を覚えられるようにします。
日々営業日記
新人営業の藤崎です。
本日は売り相談の席に同席しました。
売却の際に気になることは最終的にいくら手元に残るのかというところでしょう。
売却時にはもちろん売却価格がそのまま手取りとなるのではありません。
境界標が確認することができなければ測量費、
私どもがいただく仲介手数料、登記費用など諸々のお金がかかります。
今回紹介するのは譲渡所得税についてです。
これは売却の際に出た取得費から諸経費を差し引いたものに、
所有期間によってある一定の税率をかけたものを徴収されます。
この際に購入時の金額を証明するものがない場合、
概算取得費として売却価格から5％相当額を取得費として算出します。
また譲渡所得税には控除される要件がいくつかあり、
そのひとつに自己の居住用住宅を売却する際には、
3,000万の控除がされるというものがあります。
私自身取得費をどのように算出するのか、控除要件が適用されるのかなど
実際にやったこともないのでわからないことが非常に多いです。
ですがセンターに配属されてから1ヶ月が過ぎ、
不動産用語や税の話に多く触れて少しずつ知識が広がってきたのきたので、
これからもがんばりたいと思います。
日々営業日記
新人営業の藤崎です。
本日は信託銀行と合同の勉強会に参加してきました。
内容は新百合ヶ丘周辺の不動産相場情報についてです。
まず新百合ヶ丘の周辺は駅前や幹線道路を除いて、
多くが第一種低層住居専用地域に属しています。
つまり2階建ての住居が多く集まっているということになります。
坪単価に着目してみると、
新百合ヶ丘駅南部の上麻生、王禅寺西の北部が高値で取引されています。
駅から離れるにつれて坪単価は下がっていき、
バス便圏内になると坪単価はぐっと下がるようです。
駅北部も同様に駅から近い万福寺が高値で取引されています。
またこのエリアの特徴として高低差があるということが挙げられます。
場合によっては擁壁があるなどしてこれも坪単価が下がる要因ともなります。
このほかにも坪数が大きすぎるなどすると、
公示されている価格で換算したものよりも低く出ることがあります。
私もこのようにエリアの情報、特徴をつかみ価値観を養っていきたいです。
日々営業日記
新人営業の藤崎です。
本日はマンションと管理会社の関係について教わりました。
マンションには管理組合というものがあります。
これはマンションの住民によって組織されているもので、
マンションの管理や修繕などマンション経営を担っています。
一方で管理会社とはこれらの上記の決定権を持っているわけではないのですが、
管理組合に対してマンション経営のアドバイスを行っています。
そのほかにも管理人の手配や代金収納など
円滑なマンション経営ができるようにしています。
私はマンションに住んだことがないので今まで気にしたこともありませんでしたが、
この仕事に就いていろいろなマンションを見ていくと
目に見える部分でも違いが見えてきたりします。
マンションに住まわれる際には管理体制の部分にも目を向けるようにしましょう。
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