決済前の土地上に第三者が無断駐車した場合の売主の責任

私は、3年前に父から相続した土地を売却することになりました。
この土地は、特に建物が建っていない更地の状態で、買主である不動産会社はすぐ見つかり、戸建ての建物を建てて、転売することを目的に買いたいと手を挙げてくれました。

そこで、私は、その不動産会社（買主）との間で、先週、売買契約書の調印を終え、手付金の支払を受けました。
買主からの残代金の支払と、土地の引渡しと登記の申請日は2週間後に予定されています。

ところが、買主が現地を確認したところ、見知らぬ車が土地の真ん中に駐車していることが判明しました。
私はその車の持ち主を全く知りませんし、もちろん駐車を許可したこともありません。

この土地と道路との境目にはフェンスやロープはなく、土地の敷地内に入ろうと思えば誰でも入れる状態ではありましたが、誰でも自由に駐車することを許した覚えはありません。

買主からは、「決済日までに車を撤去し、更地の状態で引き渡してください。」と言われています。
私は、無断駐車の被害者でもあります。それにもかかわらず、全く知らない第三者の車についてまで責任を負わなければならないのでしょうか。

また、決済日が迫っているため、自分でレッカー車を手配してこの車を強制的に移動させても問題ないのでしょうか。

１　買主に対する責任
不動産売買契約は、売主が買主に対してその不動産の所有権（厳密には所有権以外の場合もございます）を相手方に移転することを約し、買主がこれに対してその代金を支払うことを約する契約です。

そのため、不動産売買契約を締結すると、売主は、買主に対し、売買契約に基づき、その契約の対象（目的物）となった不動産の所有権を移すとともに、引き渡す義務を負います。

ご相談のケースでは、売買契約を締結した時点で、ご相談者様の土地は更地であり、また、買主もその土地に建物を建てることを目的として売買契約を締結しています。

そのため、買主は、その土地を、建物を建てられる状態、更地で引渡しを受けることを予定しており、売主であるご相談者様は、その土地を更地で引き渡す義務を負っていると解されます。

そのため、第三者の車が無断で駐車しており、買主がそのままではその土地に建物を建てられない状態であれば、売買契約どおりの引渡しが完了したとはいえず、ご相談者様が売主としての義務を果たしたとは解されないと解されます。

２　第三者の無断駐車についての責任
土地に無断で車を駐車したのは第三者であって、ご相談者様に落ち度はないとおっしゃりたいご相談者様のお気持ちも分かります。

他方で、売買契約が成立した後であっても、決済（引渡し）までの間、目的物である土地は、売主であるご相談者様の管理下にあります（逆に申せば、買主が勝手に土地に立ち入ったり、建物を建て始めたりすることは、ご相談者様のご了承がない限り認められません）。

民法第400条は、「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」と定めています。

ご相談のケースのような、当事者で特定した物（ご相談のケースではご相談者様の土地がこれに当たります）を引き渡すことが債務（義務）となっている場合、その義務を負っている方は、引渡しをするまで、「善良な管理者の注意をもって、その物を保存」する義務も負っているとされているのです。

「善良な管理者の注意」について、詳細な説明はここでは割愛いたしますが、民法には「自己の財産に対するのと同一の注意」や「自己のためにするのと同一の注意」といった文言が別に用いられています。

そのため、自分の物や財産を管理する際の注意では足りず、「人（ご相談者のケースでは買主）のために財産を預かっていることを前提とした注意」であることを前提に、上記の条文の文言のとおり、契約や取引上の社会通念に照らして定まると解されます。

ご相談のケースでは、売買契約の対象となっている土地は、ロープが張られることもなく、（法的にはともかく）誰でも自由に立ち入ることが可能となっていた状態ですので、買主のために保管していた、「善良な管理者の注意」を果たしていたと言い切るのは難しいように思われます。

そのため、（手付解除など別途の選択肢を取る場合は格別）このまま決済を迎え、無断駐車された車があるままの土地を引き渡してしまうと、ご相談者様が違約の責任を問われてしまうおそれがございます。

３　無断駐車された車両の撤去について
「自分の土地なのだから、自分でレッカー車を呼んで移動させればよい」と考えられる方も少なくなく、ご相談者様のお気持ちもよく分かります。

しかしながら、日本では、自らの権利を実現するためであっても、法律上の手続によらず実力で解決する「自力救済」は原則として認められていません（例えば、賃貸借契約が解除されたのに居座る賃借人に対して、留守中に鍵を無理矢理こじ開けて荷物を強制的に処分してしまうことなども、その典型例とされています）。

そのため、無断駐車された車を所有者に無断で移動させたり、タイヤをロックしたりする行為は、場合によっては車両の所有者から損害賠償を請求されるおそれがあります。

まずは、当該自動車のワイパーに警告書などを挟む方法などにより、その所有者に任意の移動を求めるとともに、並行して、警察へ相談し、所有者への連絡が可能か確認することになります（飽くまで、所有者に任意の移動を求める形となります。警察は、事件性が認められない限り、積極的な撤去までは行わないことが一般的です）。

それでも解決しない場合には、土地所有権に基づく妨害排除請求や、必要に応じて仮処分などの法的手続を検討することになります。

もっとも、これらの手続には一定の時間を要するため、決済日が迫っている場合には間に合わないことも少なくありません。

そのような場合には、買主へ事情を説明し、引渡日の延期について協議することも現実的な選択肢となります。

４　まとめ
ご相談者様は、無断駐車について何ら関与しておらず、その意味では被害者でもあります。

しかしながら、売買契約に基づく引渡義務との関係では、買主に対して契約に定められた土地を引き渡す責任を負っています。

そのため、速やかに警察への相談や所有者への連絡を試みるとともに、必要に応じて買主と引渡日の変更等について協議し、誠実に対応することが重要です。