営業日記、地域の情報・出来事 一覧
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日々営業日記
斜線制限って何？～建物にかかる制限～
2017/05/27
こんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です。
最近気温の調節が難しく、冷房をつけたままにして寝ているせいか風邪を引いてしまいました。
体調管理には気をつけましょうといっていた私が風邪を引いてしまうとは・・・。
そんな事はさておき、本日も不動産豆知識をお届けいたします！
本日は、「斜線制限」について。
街中を歩いていて、皆さんは、こんな事に気づいた経験はございませんか？
・立ち並ぶ住宅の屋根が、同じような場所から同じような勾配になっている。
・ビルやマンションなどの外観が、斜めにカットされたような形をしている。
私はこれを見たとき、「何でこんなかたちにするのかなあ。」と思っておりました。
弊社に入るまでは、そのようなデザインなのだろうくらいにしか思っていなかったのですが、この形状には、実はわけがあるのです。
それは、今回ご紹介する「斜線制限」と言う制限の影響を受けているからであることがほとんどと言っても過言ではないと思います。
では、斜線制限とは、いったい何なのでしょうか？
都市計画による建物の制限の中で、高さを制限するものが２つあります。１つは「高さ制限」そしてもう１つが「斜線制限」なのです。
斜線制限の考え方は、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限することにより、道路上空や隣棟間に一定の角度をもって空間を確保しようとするものです。
そして、斜線制限は３種類あります。「道路斜線制限」と「隣地斜線制限」、そして「北側斜線制限」です。
これらは用途地域によりどれが適用されるかが変わってきます。
ちなみに、それぞれについて簡単に説明すると以下の通りです。
道路斜線制限
⇒道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線を起点として、適用範囲（距離）と、斜線の勾配（角度）によって規定されます。用途地域と容積率に応じて制限の及ぶ範囲が決められています。
隣地斜線制限
⇒隣地斜線制限は、隣地の境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制されます。
北側斜線制限
⇒北側斜線制限は、北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制されます。ちなみに、北側斜線制限が適用される用途地域は、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種・第二種中高層住居専用地域です。
これらの制限により、斜めに切れたようなビル・マンションや、屋根の勾配が同じような家が建ち並ぶ光景が広がる町並みが形成されていたわけです。
いかがでしたでしょうか？簡単な説明ではございましたが、お分かりいただけたのであれば幸いです。
本日の豆知識が、皆様のお役に立てますように・・・。
以上、荻窪センターの龍（りゅう）でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
マンション・戸建どっち？～それぞれのメリット･デメリットについて～
2017/05/23
皆さんこんにちは！ 荻窪センターの龍（りゅう）です。
本日も不動産購入におけるワンポイントアドバイスをお届けします。
今日は、「マンションと戸建のメリット・デメリットについて」説明いたします。
お住まいの形態は、本当に様々ですよね。マンション・戸建にお住まいの方もいれば、タウンハウスやテラスハウスにお住まいの方、更にはマンション・戸建にお住まいではあるものの、シェアハウスとして同居人の方とお住まいの方．．．
皆様それぞれにあわせた住まい形態となっているかと思います。
そんな中、そろそろ賃貸から出て、家を買おうかとお思いの方で「マンションと戸建、どっちがいいのかなぁ？」とお悩みになっている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
それに対し、少しでもご検討の一助になればと思い、わたくし、龍なりのアドバイスを皆さんにお届けします！
早速、マンションについてお話いたします。
～マンションについて～
１．メリット
・防犯性の良さ
→マンションは戸建てに比べると、防犯性に優れるものが多いです。オートロックは近年当たり前のように入り口についておりますし、エントランスに防犯カメラが着いている物件もよく見かけます。また、管理人さんの管理形態にもよりますが、常駐で管理人さんがいらっしゃる物件も少なくないですよね。
・戸建に比べよい立地のものを購入することが出来る点
→駅近くの土地の地価は高いので、同じ予算で考えた際にマンションのほうが戸建てより良い立地となる事が想定されます。新築マンションをご検討であれば、駅周辺はマンションやビルが既に建っているため、駅から離れてしまう可能性もありますが・・・。
２．デメリット
・管理費、修繕積立金を毎月払う必要がある
→以前マンション購入についての注意点として、管理費と修繕積立金の話を記載いたしましたが、この二つを毎月支払う必要性がありますし、場合によっては額が増額されてしまう事もあります。
・他の居住者の生活音による騒音等、トラブルの可能性
→マンションは他の居住者と生活する建物を共有する物件です。そのため、どうしても他の居住者の生活音が気になるなどの場合もございますし、最悪の場合それが原因で隣近所・上下階でトラブルとなる可能性がどうしても拭えません。
それでは、戸建はいかがでしょうか？
～戸建について～
１．メリット
・管理費や修繕積立金のような毎月かかる経費がない点
→戸建の場合、何かが壊れたり老朽化が進んだりしない限り、修繕費用は発生しないので、マンションの管理費や修繕積立金のように毎月支払う費用があるわけではありません。
・生活音などにつき、よっぽどの事がない限りトラブルに発展する事がない点
→戸建であれば、壁のものがあたる音や、お隣さんの声などが聞こえる事はあまりないのではないでしょうか？その点もメリットといえます。
２．デメリット
・立地条件がマンションに比べよくないケースが多い点
→駅地近の物件は、土地の地価に伴い基本的に予算が多めにかかってしまいます。そのため、皆さんの予算にも拠りますが、立地に関し少し目をつぶる必要性が出てきます。
・防犯性について
→セキュリティに対しお金をどれだけつぎ込むかにより異なるとは思いますが、基本はマンションのように防犯カメラも無く、オートロックでもない場合が常かと思いますので防犯面ではマンションに劣ると言えます。
こんなところでしょうか？
皆様のお人柄や生活スタイルにより、選ぶべきご購入物件の形態が見えてくるかと思います。
上記のメリット・デメリットをよくご理解のうえ、物件の購入をご検討されてみてはいかがでしょうか？
明日は弊社定休日となりますので、次回は木曜日に更新いたします。
以上、荻窪センターの龍でした！
日々営業日記
収益マンション建築の悩み～ワンルーム条例について～
2017/05/22
皆さんこんにちは！ 荻窪センターの龍（りゅう）です！
日本の首都である東京。生まれてこの方東京に住んでいる方もいらっしゃいますが、一方で私のように地方より出てきて、東京で生活している方も非常に多いです。
東京都の公式ホームページによると、平成２９年１月１日現在での東京都の人口は、１３，６４６，７６４人だそうです。
また、昨年と比較すると、人口が１１４，７０４人増加しているようで、人口が減少傾向にある日本の状況と逆行し、増加の一途をたどっています。
そのような状況ですので、単身者で東京にアパート・マンションの一室を借り、生活を始める方も非常に多いかと思います。
そこで、ワンルームのマンションの建築により、家賃収入を得るという投資家の方や、事業者も多いのではないでしょうか？
「よし、建物を上に伸ばせる土地を買って、全部屋ワンルームにして賃貸経営をしよう！」とお思いになる方も少なくはないと思います。
しかし現状では、条件にもよりますが上記のような計画が叶わないケースがあります。
と言いますのも、自治体によっては「ワンルーム条例」なるものが定められているためです。
条例が定められている理由としては、ワンルームマンションの供給過多を防ぐことや、居住者のゴミ出し等のマナーの改善など様々なものがありますが、一番は供給過多を防ぐ事ではないかと思います。
さて、それでは弊社荻窪センターの担当エリアである杉並区のワンルームに対する規制はどのようになっているのでしょうか？
杉並区におけるワンルーム規制では、以下のような条件となっております。
対象となる条件：階数３階以上で、住戸数２０戸以上の建物
上記に該当する場合の規制内容
→各住戸の専有面積は２５㎡以上で、住戸数２０戸を超える場合は、超える部分の１/２以上を専有面積４０㎡以上の住戸とする
このような内容となっております。
越える部分の１/２以上というのは、例えば総戸数３０戸のマンションを建てようとする場合、２０戸に関しては２５㎡以上の専有面積を確保し、残りの１０戸については、最低でも５部屋について、専有面積４０㎡以上のお部屋にしなくてはならないという事ですね。
上記の例で計算すると、仮に専有面積をギリギリまで抑えたとしても
２５㎡×２５戸+４０㎡×５戸=８２５㎡
最低でもこの延床面積が取れる土地でなければなりません。
２０戸に抑えるとすると、２５㎡×２０戸で５００㎡は必要になるのですが、それだともっと規模の大きい建物が立てれる土地の場合はもったいないですよね。
ワンルーム規制がかかる中、上記のような場合で容積率を目一杯使うこととした際のリスクがあるとすれば、満室にならない可能性が出てくる事かと思われます。
そうした点を考慮すると、ワンルーム規制はマンション経営を始めようと考えている投資家さんにとって非常に厳しい規制ですよね。
ただ、活路はあります！
例えば、２０戸に満たない収益不動産を２軒保有するなどでしょうか？
そうすれば、ワンルーム規制に縛られない賃貸経営になり、資産の分散によるリスクヘッジにも繋がるかと思います！
ただし、上記はあくまで杉並区内での話になりますので、他の自治体の規制については、ご検討の地域の自治体の規制内容をご確認ください。
いかがでしたでしょうか？丸々１棟での賃貸経営を、土地からお考えの方の参考になればと思います。
以上、荻窪センターの龍でした。次回もお楽しみに！！
日々営業日記
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です。
本日は、不動産登記について説明させていただきます！
世の中には様々な所有物がありますが、不動産については、登記識別情報（権利証）というものがあります。
しかし、日常生活で何かものを購入した際に、その権利を証明するものを付けたりすることって、ほぼ無いですよね？
不動産に限って、登記したりといった対応をとる理由は、どんなものでしょうか？
まず、不動産登記は必須なの？という点から。
結論から申し上げますと、不動産登記は必ずしも必要なものではないです。
所有している不動産の登記は法律上義務付けられていないため、極論をいうと登記しないことで何かペナルティーがあるといった事はないです。
それではなぜ登記を行うかというと、「不動産登記法」において、登記を行っている不動産については、その登記を行った者に所有権が認められるとしているからです。
ただし、表題部の登記（不動産の所在や大きさ等を示す部分）については登記が義務付けられているので、不動産を取得なさって１ヶ月表題部の登記を行わない場合は、１０万円以下の過料に処せられることとなります。
この時点で「ん、表題部？」となった方に、不動産登記における用語の解説を簡単にいたします。
～用語解説～
表題部：対象となる不動産の規模や形態、所在地などが記載されている部分。この内容は一度登記を行うと、所有権が移転したのみでは変更される事はなく、大きさ等記載事項に変更がない場合登記の変更を行う事はありません。
権利部：対象不動産に対する権利について記載されている部分。甲区・乙区の２つに分かれます。
甲区→所有権に関する事項が記載されている場所です。相続や売買、差押など所有、手放した理由等も記載されます。
乙区→抵当権など、対象不動産に対する所有権以外の権利について記載されている部分です。
ちなみに、表題部のみ登記が義務化されているのは、表題登記は固定資産税と連動しており、不動産の現況の変化を早急に把握、公示する為なのです。
では、権利部の登記をしないままにしていたら、どのようなことが起きるのでしょうか？
不動産に関わる取引において、登記をしないという事は公然に他人に「その不動産が自身のものである」と主張できない場合が出てしまう事もあるのです。
例えば、ＡさんがＢさんにＸ土地を売った後、Ｂさんは登記をしませんでした。Ｂ
さんが登記をするまでの間に、Ａさんは同時にＣさんにＸ土地を売っており、ＣさんはＸ土地について登記を行ってしまいました。
上記のようなケースにおいては、先にお金を払っているのはＢさんでしょう？と思われる方も少なくないと思います。
しかし、不動産についてはいかにお金を先に払おうが、契約しようが登記を行った順番で所有者が誰なのかが決まります。
つまり権利を主張できるのは、この場合Ｃさんということになります。
あくまでＣさんが、ＢさんもＸ土地を購入し金銭を支払っている
事を知らないことが必要ではありますが。
このように、登記をしない事は後々とんでもないトラブルを引き起こす可能性を秘めているので、皆さんは、権利部のみの変更だとしても、登記を怠ったりしないようにしてくださいね！
以上、今回は不動産登記について説明させていただきました。
日々営業日記
不動産いつもご覧いただきありがとうございます！荻窪センターの龍（りゅう）です。
本日は、昨日のブログに記載したとおり、再び不動産豆知識のご紹介をさせていただきます。
購入したい不動産の見通しが立ち、「これにしよう！」とお思いになっている状況の方もいらっしゃるかと思います。
その状況になると、一つ気になることとして「購入にかかる諸費用」があるかと思います。
実際、不動産の売買価格以外に何がかかるのか？それについては４月２１日の記事（売買代金だけじゃない！不動産購入時の諸経費について）をご覧ください！
既にどちらかの不動産会社にご相談されている場合で、弊社のような不動産仲介会社がご購入のお手伝いを行う場合は、基本的に仲介手数料をお客様より頂戴する事となります。
そうした中で、チラシ等に記載の手数料の計算方式を見てみると、「売買代金の３％＋６万円＋税」との記載を見る事があると思います。
それをご覧になった際に「３％はなんとなく分かる、そういう決まりなのだろう。だけど、６万円って何？」と思われる方も、少なくないのではないでしょうか？
そこで疑問点が一つ。仲介手数料はなぜ３％なのでしょうか？また、仲介手数料の計算における「６万円」とは、一体何でしょうか？
仲介手数料が売買代金の３％である理由についてなのですが、これはお客様から不動産業者各社が頂く事になる手数料の上限額となります。
宅建業法第４６条第１項に基づき、国土交通大臣により定められた上限額が３％となっているのです。そのため、お客様からこの割合以上の手数料を頂く事は出来ない規定となっております。（※必ずしも３％となるとは限りません。理由は下記「～手数料の詳細について～」参照）
では、６万円は何かと申しますと、以下の通りです。
～手数料の詳細について～
・売買代金が２００万円以下のものの場合：その価格に対して５％
・売買代金が２００万円以上４００万円以下の場合、その２００万円以内の価格に対 してその価格の４％
・売買代金が４００万円以上の場合、４００万円以上の価格に対して３％
これにより算出した金額に税金を足した額が、お客様がお支払いいただく金額となります。
つまり、売買代金２，０００万円の場合
（２００万円×５％＋２００万円×４％＋１，６００万円×３％）×８％＝７１２，８００円
となるわけです。
ただし、この計算法ではとにかく回りくどく、時間がかかりますよね？そこで「＋６万円」が出てくるのです！
この＋６万円とは、要するに速算法の数値となります。
私どものセンターのある荻窪界隈での売買では、仲介手数料が５％や４％になる場合よりも、３％になる場合のほうが圧倒的に多いです。
そのため、一律３％で計算したほうが早いという事で、手数料を５％で計算する分の２００万円と４％で計算する２００万円についての、３％を上回る分を計算すると・・・
２００万円×（５－３％）＋２００万円×（４－３％）＝４万円＋２万円＝６万円
というように、売買代金が４００万円を超える場合において、４００万円以下の計算でのそれぞれ３％を超える部分×２００万円が一律の金額となるわけです。それゆえ＋６万円と表示するという事ですね。
お分かりいただけましたでしょうか？けして、「６万円をお客様から多く取ってやろう。」などといった、よこしまな考えの下での「＋６万円」ではありませんのでご留意ください！
ちなみに私は、とっさに聞かれてもこの点を皆様に分かりやすくご説明できます！
私がお客様のご購入・ご売却のお手伝いをさせていただく事になった場合は、ぜひこの件について聞いてみてください！
本日はここまで、次回もお楽しみに！
荻窪センターの龍でした。
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