営業日記、地域の情報・出来事 一覧
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日々営業日記
既存不適格建築物って何？～違反建築との違い～
2017/06/11
皆さんこんにちは！荻窪センターの（りゅう）です！
今日も豆知識をお届け致します！
今日は、皆様があまり聞き慣れないものになりますが、建築物における「既存不適格建築物」についてと、「違反建築」との違いについてご説明します。
まず、「既存不適格建築物」について。
名称の通り、既に建築されている建物で、建築基準法や、建築に関する法規に「現時点」で不適となる建物を指します。
違反建築については、ご説明するまでもなく、建築基準法・その他建築関連法規に違反して建築された建物です。
「つまり、既存不適格建築物も建築基準法上問題があるって事でしょ？だったら建築基準法違反じゃない！」とお思いになるかも知れません。
しかし、既存不適格建築物と違反建築には、明確な違いがあります。
ポイントは、「現時点で」という点です！
既存不適格建築物については、その建築物が建築された当時の建築基準法・その他建築関連法規に適合していたけれども、建築基準法・その他建築関連法規の改正により、現在のものの規定に合わなくなったものなのです。
例えば、建築当時都市計画で定められた建蔽（ぺい）率と容積率が、それぞれ６０％・１５０％と定められた地域に、その建蔽率・容積率いっぱいの建物を建てた場合で、数年の後その建蔽率・容積率がそれぞれ５０％・１００％に変わったとします。
このケースでは、変更前の建蔽率・容積率に適した建築物ではあっても、現在のものには適合していませんよね？こういったケースの事です。
他方、違反建築については、上のケースに当てはめた場合、現行の建蔽率・容積率を守らず建築した場合の建築物がこれに該当します。
違反建築の場合は、違反の内容に準じた大小様々な罰則が加えられます。
それでは、既存不適格建築物の場合はどうなるのか？
既存不適格建築物の場合は、とりわけ罰則等が加えられる事は無いのですが、再建築をする場合において、同規模の建築物が建築できません。
そのため、建て替えを行う際には、現行法に準じた建物の建築となります。
いかがでしたか？両者ともに、日常生活では聞き慣れない言葉になるかとは思いますが、いつかこの知識が役に立つ時が来るかも知れませんよ！
また、こういった不動産をお持ちの方で「どうしたらいいの？」といったご相談もお受けしています。
是非、私、龍（りゅう）までご連絡ください。
以上、次回もお楽しみに！
日々営業日記
マンションの共用部分について
2017/06/08
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
2年目になり、ブログを毎日のように更新させていただき、不動産のお役立ち情報をご紹介するようになり早くも2ヶ月。すっかりブロガーの様相を呈しております笑
そんな不動産豆知識ブロガーの龍より、本日もワンポイントアドバイスをお届け致します！
今日のテーマは「マンションの共用部分について」です。
中古マンションをご購入検討されている方で、お部屋の内部をご覧になった経験があられる方も少なくないと思います。
そうしてお部屋の内見をなさる際に、ふと、こんな事をお思いになられたことはございませんか？
内装がリフォームで凄く綺麗になってる！あれ、でも窓は変えてないな。
そうなんです。中古マンションでリフォーム等を実施し、室内が新築と見紛うほど綺麗になっていても、窓が分譲当時のままというケースがほとんどなのです。
いっそ、窓も新品に交換すればいいのにと、お思いになられるかとは思います。
しかし、それをなぜ実施しないのでしょうか？
それは、ほとんどのマンションにおける、お部屋の窓は「共用部分」に該当し、所有者が勝手に取り替えることができないためです。
それでは、共用部分とは何でしょうか？そのご説明を致します。
マンションは、大別して「専有部分」と「共用部分」で構成されています。
居住者の方が生活する住戸部分が前者で、エントランスや廊下、エレベーターなどが後者だと考えていただければ分かりやすいかと思います。
それではなぜ、窓は共用部分に該当するのでしょうか？
マンションにより規約の詳細は異なりますが、国土交通省により「標準管理規約」というものが定められております。
その中で、「窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。」（標準管理規約第７条２項）
との記載があり、窓枠と窓ガラスについては、専有部分ではないという決まりがあるのです。
そのため、窓ガラスを変えたりといった行為は行ってはならないのです。
その為、窓枠や窓ガラスについては、変更等はなくそのまま使用していると言う事となります。
いかがでしたか？マンションをご購入検討されており、そういった疑問が浮かんだ方がいらっしゃったのならば、このブログをご覧になられて疑問が解決したのではないでしょうか？
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
皆さんこんにちは！荻窪センターの（りゅう）です！
今日も豆知識ブロガーの龍より、不動産豆知識のご紹介を致します！
マンションにお住まいになる事を検討なさっている方につき、マンションの各住戸にはその敷地についての権利が付いているという事をご存知でしょうか？
広告を見ると、「土地権利：所有権」であったり、「土地権利：賃借権」という記載を見ると思います。
また、「敷地権」といった表示がある場合があります。
所有権や賃借権はお分かりになる方が多数だと思いますが「敷地権」という言葉に馴染みのない方も多いのでは？
それでは、敷地権とはどのようなものでしょうか？
不動産は、土地単体・もしくは土地と建物で構成されるものです。
登記の際は、それぞれについて登記を行うこととなり、仮に売却するとなった場合、土地と建物一括ではなく、土地だけ、または建物だけの売却も可能です。
では、マンションはどうでしょうか？
マンションも、全体で見ると土地と建物であることに変わりはありません。
しかし、建物についてはそれぞれの住戸に、購入者の所有権があります。
しかし、土地の権利を居住者全員で、専有部分の大きさに合わせて共有する形（共有持分）を取っているのです。
そのため、マンションの敷地の権利を専有部分に合わせてという事で「敷地権」という呼び方をするのです！
上に、「土地と建物は分離して売却できる」旨を記載致しましたが、「マンションの場合はどうなの？」とお思いになるかと思います。
その答えは、「出来ない」です。
※土地に敷地権設定（土地上に存する建物と一体）されている場合。
また、下記の区分所有法改正前のもので土地が共有名義のままのものも存在してい ます。
昭和５８年の「区分所有法」の改正により、マンションについては建物の専有部分と、敷地の権利を分離する事が出来なくなりました。
そのため、不動産登記法上、登記簿で「敷地権」と表示されるものは、土地と建物の権利を分離して処分する事が禁止されています。
理由は、例えば土地の権利が所有権となっているものを、共有者の1人がその共有持分のみを「借地権」に変更する事や、敷地の所有権のみを売却するなど、勝手な権利形態の変更・所有権の譲渡を防ぐためです。
いかがでしたでしょうか？敷地権について、お分りいただけましたか？
マンションの土地の権利である敷地権。これは通常の土地と建物の関係とは違います。
その点につき、このブログを通じてご理解いただければ幸いです。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
契約について(其の２)～解消の条件～
2017/06/04
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です！
昨日、契約についての記事を記載しましたが、本日はその続き「契約解消の条件」について記載したいと思います。
既に申し上げた通り、契約に法的拘束力が発生している場合（契約書に署名・捺印後取り交わしを行なっているなど）、契約の解消は簡単に出来ないようになっています。
しかし、契約時の状況・内容によっては「無効」「取消」「解除」が可能になります。
それでは、「無効」「取消」「解除」のそれぞれの条件につき説明致しますね！
～無効となる場合～
→無効とは、初めからその契約が有効に成立していなかったと言うことを示します。無効の条件は以下の通りです。
・契約が強行法規に違反している場合
・契約が公序良俗に違反している場合
・契約について錯誤があった場合
～取消になる場合～
→取消とは、無効には出来ないものの、契約締結を行う際に、意思表示に瑕疵があった場合などに適用されます。条件は以下の通りです。
・騙されて契約した場合（詐欺）
・脅されて契約した場合（強迫）
・親権者や未成年後見人の同意なく未成年者が契約をした場合（※）
（※）未成年者でも、「婚姻しているもの」「親権者などの法定代理人により、営業を許可された未成年者」は成人と同等の扱いとなり、取消は出来ません。（後者は営業に関わる契約のみ）
～解除になる場合～
→契約に解除となる条件がある場合は、解除による契約の解消が可能となります。
契約の解除は「解除権」という権利です。解除権には法律で定められた「法廷解除権」と、当事者間で定めた約定による「約定解除権」があります。
ⅰ）法廷解除権が発生する場合
・当事者の一方に債務不履行があった場合
・瑕疵担保責任など、契約責任が発生する場合
ⅱ）約定解除権が発生する場合
契約を締結した当事者間で、解除となる条件を定めて、その条件に該当する場合契約を解除するという解除権の事です。
約定解除権については、契約書に解除となる事由について詳細に記載する必要があります。広義ではなく、狭義での取り決めを行わなければならないわけです。
いかがでしたか？皆様の日常生活において、契約について無効・取消・解除の３つが適用となる場合はそこまで多くはないです。
しかし、不動産の売買における契約は、両者共に重要な資産を売買する以上、簡単に解消出来ません。
よって、トラブルを防ぐ意味でも、しっかりと契約内容を確認する必要があり、キチンと内容を分かりやすく説明、交渉してくれる仲介業者を選ぶことが大切です。
このブログが、少しでも皆さんの参考になればと思います。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！！！
日々営業日記
契約について～民法上の定義の解説～
2017/06/03
みなさんこんにちは！荻窪センターの龍(りゅう)です。
不動産の売買を行う際は、売主様と買主様との間で売買契約を締結することで成立します。
両者間で非常に高額な資産が取引されるわけですから、契約にお互いの署名・捺印を行い契約を締結することに、皆さんは「そうすることが当たり前」とお思いになるかもしれません。
しかし、それが当たり前である理由は？と聞かれ、答えられる方はそこまで多くないかと思います。
今回は、そんな契約について民法の観点から解説致します。
契約は、非常に大雑把な言い方をすると、約束の事です。
まともな言い方をすれば、「契約とは，申込みの意思表示と承諾の意思表示により成立する法律行為」となります。
例えば、Ａさんが「Ｘという土地を◯◯万円で買いたい」とＸ土地の所有者Ｂさんに申し出ることを「申込みの意思表示」といい、その申込みをＢさんが受け入れることを「承諾の意思表示」といいます。
ちなみに、契約に関しては、極論を言うと両者間の合意があれば口約束でも成立します。
しかし、口約束ではどちらかが反故にしようとして「言った」「言ってない」の水掛け論で埒が開かなくなる場合がありますよね。
だからこそ、その約束の内容に法的な拘束力を持たせるために、契約書の作成を行うわけです。
契約を締結した場合、どの様な法的拘束力が発生するかと言うと、その契約を果たすために発生したするべき事、つまり債権・債務が発生します。
債権者にあたる方は、その権利を行使することができ、債務者はその債務を履行する義務があります。
つまり、権利と義務がそれぞれに発生するわけですね。
契約を締結した以上、その契約を一方的に解除することは原則として出来ません。
ただし、当事者間で解消の合意がある場合、または無効・取消・解除の条件を満たす場合にのみ解消出来ます。
これ以上については、あまりにも長くなってしまうので次回以降ご説明いたしますね！
それでは、次回は契約の無効・取消・解除について説明いたします！
以上、荻窪センターの龍でした。次回もお楽しみに！
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