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日々営業日記
皆さんこんにちは！荻窪センターの（りゅう）です！
今日も豆知識ブロガーの龍より、不動産豆知識のご紹介を致します！
マンションにお住まいになる事を検討なさっている方につき、マンションの各住戸にはその敷地についての権利が付いているという事をご存知でしょうか？
広告を見ると、「土地権利：所有権」であったり、「土地権利：賃借権」という記載を見ると思います。
また、「敷地権」といった表示がある場合があります。
所有権や賃借権はお分かりになる方が多数だと思いますが「敷地権」という言葉に馴染みのない方も多いのでは？
それでは、敷地権とはどのようなものでしょうか？
不動産は、土地単体・もしくは土地と建物で構成されるものです。
登記の際は、それぞれについて登記を行うこととなり、仮に売却するとなった場合、土地と建物一括ではなく、土地だけ、または建物だけの売却も可能です。
では、マンションはどうでしょうか？
マンションも、全体で見ると土地と建物であることに変わりはありません。
しかし、建物についてはそれぞれの住戸に、購入者の所有権があります。
しかし、土地の権利を居住者全員で、専有部分の大きさに合わせて共有する形（共有持分）を取っているのです。
そのため、マンションの敷地の権利を専有部分に合わせてという事で「敷地権」という呼び方をするのです！
上に、「土地と建物は分離して売却できる」旨を記載致しましたが、「マンションの場合はどうなの？」とお思いになるかと思います。
その答えは、「出来ない」です。
※土地に敷地権設定（土地上に存する建物と一体）されている場合。
また、下記の区分所有法改正前のもので土地が共有名義のままのものも存在してい ます。
昭和５８年の「区分所有法」の改正により、マンションについては建物の専有部分と、敷地の権利を分離する事が出来なくなりました。
そのため、不動産登記法上、登記簿で「敷地権」と表示されるものは、土地と建物の権利を分離して処分する事が禁止されています。
理由は、例えば土地の権利が所有権となっているものを、共有者の1人がその共有持分のみを「借地権」に変更する事や、敷地の所有権のみを売却するなど、勝手な権利形態の変更・所有権の譲渡を防ぐためです。
いかがでしたでしょうか？敷地権について、お分りいただけましたか？
マンションの土地の権利である敷地権。これは通常の土地と建物の関係とは違います。
その点につき、このブログを通じてご理解いただければ幸いです。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
契約について(其の２)～解消の条件～
2017/06/04
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です！
昨日、契約についての記事を記載しましたが、本日はその続き「契約解消の条件」について記載したいと思います。
既に申し上げた通り、契約に法的拘束力が発生している場合（契約書に署名・捺印後取り交わしを行なっているなど）、契約の解消は簡単に出来ないようになっています。
しかし、契約時の状況・内容によっては「無効」「取消」「解除」が可能になります。
それでは、「無効」「取消」「解除」のそれぞれの条件につき説明致しますね！
～無効となる場合～
→無効とは、初めからその契約が有効に成立していなかったと言うことを示します。無効の条件は以下の通りです。
・契約が強行法規に違反している場合
・契約が公序良俗に違反している場合
・契約について錯誤があった場合
～取消になる場合～
→取消とは、無効には出来ないものの、契約締結を行う際に、意思表示に瑕疵があった場合などに適用されます。条件は以下の通りです。
・騙されて契約した場合（詐欺）
・脅されて契約した場合（強迫）
・親権者や未成年後見人の同意なく未成年者が契約をした場合（※）
（※）未成年者でも、「婚姻しているもの」「親権者などの法定代理人により、営業を許可された未成年者」は成人と同等の扱いとなり、取消は出来ません。（後者は営業に関わる契約のみ）
～解除になる場合～
→契約に解除となる条件がある場合は、解除による契約の解消が可能となります。
契約の解除は「解除権」という権利です。解除権には法律で定められた「法廷解除権」と、当事者間で定めた約定による「約定解除権」があります。
ⅰ）法廷解除権が発生する場合
・当事者の一方に債務不履行があった場合
・瑕疵担保責任など、契約責任が発生する場合
ⅱ）約定解除権が発生する場合
契約を締結した当事者間で、解除となる条件を定めて、その条件に該当する場合契約を解除するという解除権の事です。
約定解除権については、契約書に解除となる事由について詳細に記載する必要があります。広義ではなく、狭義での取り決めを行わなければならないわけです。
いかがでしたか？皆様の日常生活において、契約について無効・取消・解除の３つが適用となる場合はそこまで多くはないです。
しかし、不動産の売買における契約は、両者共に重要な資産を売買する以上、簡単に解消出来ません。
よって、トラブルを防ぐ意味でも、しっかりと契約内容を確認する必要があり、キチンと内容を分かりやすく説明、交渉してくれる仲介業者を選ぶことが大切です。
このブログが、少しでも皆さんの参考になればと思います。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！！！
日々営業日記
契約について～民法上の定義の解説～
2017/06/03
みなさんこんにちは！荻窪センターの龍(りゅう)です。
不動産の売買を行う際は、売主様と買主様との間で売買契約を締結することで成立します。
両者間で非常に高額な資産が取引されるわけですから、契約にお互いの署名・捺印を行い契約を締結することに、皆さんは「そうすることが当たり前」とお思いになるかもしれません。
しかし、それが当たり前である理由は？と聞かれ、答えられる方はそこまで多くないかと思います。
今回は、そんな契約について民法の観点から解説致します。
契約は、非常に大雑把な言い方をすると、約束の事です。
まともな言い方をすれば、「契約とは，申込みの意思表示と承諾の意思表示により成立する法律行為」となります。
例えば、Ａさんが「Ｘという土地を◯◯万円で買いたい」とＸ土地の所有者Ｂさんに申し出ることを「申込みの意思表示」といい、その申込みをＢさんが受け入れることを「承諾の意思表示」といいます。
ちなみに、契約に関しては、極論を言うと両者間の合意があれば口約束でも成立します。
しかし、口約束ではどちらかが反故にしようとして「言った」「言ってない」の水掛け論で埒が開かなくなる場合がありますよね。
だからこそ、その約束の内容に法的な拘束力を持たせるために、契約書の作成を行うわけです。
契約を締結した場合、どの様な法的拘束力が発生するかと言うと、その契約を果たすために発生したするべき事、つまり債権・債務が発生します。
債権者にあたる方は、その権利を行使することができ、債務者はその債務を履行する義務があります。
つまり、権利と義務がそれぞれに発生するわけですね。
契約を締結した以上、その契約を一方的に解除することは原則として出来ません。
ただし、当事者間で解消の合意がある場合、または無効・取消・解除の条件を満たす場合にのみ解消出来ます。
これ以上については、あまりにも長くなってしまうので次回以降ご説明いたしますね！
それでは、次回は契約の無効・取消・解除について説明いたします！
以上、荻窪センターの龍でした。次回もお楽しみに！
日々営業日記
地下室は容積率が緩和される？～容積率の不算入措置について～
2017/06/02
みなさんこんにちは！荻窪センターの龍(りゅう)です！
突然ですが、
地下室がある住宅って、非常に贅沢な家ですよね。
地下室と言うこともあり、採光の面から考えるとそこで生活するのはあまりオススメはしませんが、あまり使わない物を仕舞う収納として、また趣味の部屋として、機能してくれる点が期待されます。
そんな地下室についてなのですが、実は容積率に対し一部不算入になるのです！
今日は、その地下室の容積率不算入の話と、地下室の定義についてみなさんにご紹介します。
まずは本題から。
建築基準法では、指定された条件を満たすものにつき、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３を限度として、延べ面積に算入しません。「住宅の地階に係る容積率算定上の特例（法５２条２項、３項）」
つまり、１００㎡の大きさの土地で、建蔽率・容積率がそれぞれ５０％・１００％と指定されている場合につき、１００㎡のうち３３.３㎡までの大きさの地下室であれば、容積率に算入されないと言う事です。
この場合、おおよそ１０坪くらいの大きさの地下室が丸々作れると言う事ですね！
ただし、それには以下の条件を満たさなければなりません。
～容積率不算入の条件～
・住宅の用途に供する地階であること。
・地階の天井が地盤面からの高さ１ｍ以下にあること。
この条件を満たすものであれば、地下室として認められ、通常の平屋や二階建てで建築するのに比べ大きな家が建てられると言う事です。
ご留意いただく点として、地下室を作ると言うことは、それに伴い地下室のない住宅に比べ予算が大幅に上がってしまう点があります。
その点については、建築を検討している工務店やメーカーに相談して、どれくらいの費用がかかるのかにつき確認する事をオススメ致します。
いかがでしたか？夢のマイホーム建築に、機能性や遊び心を加える地下室・・・ご検討されてみるのもありかと思います！
以上、荻窪センターの龍でした。次回もお楽しみに！！！
日々営業日記
不動産における数値表示のいろは
2017/06/01
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です！
本日も不動産豆知識のご紹介をさせていただきます！
新聞をご覧になる際に、不動産の折込広告が入っている事はよくありますよね。
弊社でも、現地見学会の開催や新規物件のご紹介に伴い、新聞への折り込み広告を実施いたしております。
そうした中、不動産の概要を見てみると「リビング○○帖！」であったり、「△△駅まで徒歩□分！」と言うような広告の見出しをご覧になると思います。
そこで一つの疑問・・・１帖や１坪は何㎡なのかという点と、徒歩１分は何ｍなのでしょうか？
今回は、そんな不動産の数値表示について記載いたします。
～大きさを表す表記について～
１帖：大きさは１．６２㎡です。（※）畳１枚分の大きさとイメージしていただければ分かりやすいかと思います。
１坪：大きさは３．３０５７８㎡です。畳２枚分の大きさがこれに該当いたします。（※）
～長さを表す表記について～
徒歩１分：不動産の広告における徒歩１分当たりの距離は、８０ｍで換算しています。つまり、徒歩５分であれば、８０ｍ×５=４００ｍと言った感じでしょうか？
１間：１間は１．８１８１８メートルです。一般的に普及している畳（中京間）の長いほうの１辺の長さになります。
（※）・・・１帖の大きさは、一般的に１．６２㎡で算出する場合と、１．６５㎡で算出する場合の２通りがあり、このブログでの１帖の表記については、１．６２ｍを採用いたしております。理由として、中京間の大きさは９１０ｍｍ×１８２０ｍｍで、１．６５㎡での算出ですが、それを９００ｍｍ・１８００ｍｍとし、９００ｍｍ×１８００ｍｍ=１．６２㎡で算出しているためです。
また、これは余談であり、不動産の数値表記とは少し異なるのですが、塀などに利用されるコンクリートブロックの大きさは、２０ｃｍ×４０ｃｍの大きさで、側溝に使用されるＬ字溝の長辺の長さは６０ｃｍが一般的な大きさになっております。
これについては、土地の四方に関し、概ねの一辺の長さを確認する際に便利になる知識ですが、弊社では、メジャー等を利用ししっかり測らせて頂きます！
「１０メートル以上あるようなメジャーがないんだけど、だいたいの土地の奥行きが知りたいなあ」や、「奥行きと間口（道路に土地が面している長さ）を知りたいけど、わざわざメジャー買ってまで知りたいとは思わないなあ」といった際に、おおよそどれくらいあるのかという確認をする際にこれを思い出して、測ってみてはいかがでしょうか？
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
三井住友トラスト不動産 名古屋コンサルティング営業センターでは愛知県を中心とした中部圏の投資・事業用物件を数多く取り揃えております。中部圏エリアでの投資・事業用物件のご相談は名古屋コンサルティング営業センターまでお気軽にお寄せください。
