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日々営業日記
メゾネットタイプって何？～その特徴について～
2017/06/18
皆さんこんにちは！ウーロン茶のロンと書いて龍（りゅう）です！
この自己紹介、分かりにくいですかね？笑
それはさておき、今日も不動産豆知識をお届けします。
今日は、そのメゾネットタイプというものについてとその特徴をご説明します！
まずは、「メゾネット」という言葉の語源についてご説明いたします。
言葉の響きでおおよその見当はつくかとは思いますが、メゾネットと言う言葉は、フランス語の（Maisonnette）から来ています。
日本語に直訳すると、「小さい家」や「小屋」といった訳になるそうです。
次に、その特徴について。
「メゾネットタイプ」というのは、住戸が二階層になっているものの事を指します。
簡単に言えば、２フロアあるマンションやアパートと言ったところでしょうか？
この言葉は、通常のマンションやアパートが、基本的に１フロアのみである事に対し使われる言葉で、一戸建てには用いません。
一戸建てには、平屋や二階建て・三階建てという言葉が定着していますからね。
ちなみに、アパートなどで見られる「ロフト」とも違います。
私が今まで見てきたメゾネットタイプのマンションは、一階と二階が一つの住戸になっているものや、五階建で四階と五階が住戸になっているものなどでした。
他にも種類はあるようですが、それは特殊なものだと思われます。
～メリット、デメリットについて～
マンションに戸建ての良さを加えたようなメゾネットタイプの物件ですが、どのようなメリットがあり、デメリットがあるのでしょうか？
１．メリット
・リビングと洋室で階が分かれている場合、来客時の対応に便利となる点
・バルコニーがどちらの階にもある場合、通風、採光に適している点
・戸建てのような生活を送ることができる点
２．デメリット
・冷暖房効率が悪くなる点
・専有部分に階段があるため、その分スペースが減ってしまう点
・物件内部で階段の昇り降りが発生する点
こう言ったところでしょうか？
メゾネットタイプのお部屋につき、上記の内容でご理解頂けたら幸いです。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
区分所有マンション経営と一棟アパート経営…それぞれのメリット・デメリットとは？
2017/06/15
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
本日もワンポイントアドバイスをお届けします！！！
本日のテーマは「収益不動産」の内、区分所有と一棟建物のそれぞれのメリット・デメリット」についてお話ししていきたいと思います！
収益不動産の購入をお考えの方で、マンションの一室を複数所有する事と、丸々一棟アパートを経営する事でお悩みの方がいらっしゃるのではないでしょうか
どちらにせよ、不動産経営による収入を得ようとお考えになる事は、非常に素晴らしい事だと思います！
しかし、前者と後者、それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
それでは、区分所有マンション経営からご説明致します。
前提条件として、ここでは、区分所有マンションを「ワンルームマンション」に限定して記載させて頂きます。
～区分所有ワンルームマンションの場合～
１．メリット
・一物件あたりに要する資金が、一棟アパート等に投資するより少額で済む点
→当然ですが、一棟アパート等に比べると、一物件あたりにかかる資金は少額で済むため、初めての不動産経営には適しているかと思います。
・リスク分散ができる点
→一棟アパート等に比べ、一箇所に集中していないため、所有している全てが外的要因による建物の価値が下がるなどの影響を受けるリスクを分散することが出来ます。
２．デメリット
・建物が古くなっても、建て替え等が所有者単独の事情で行えない点
→区分所有マンションは、他の居住者の方々８割の賛成がない限り建て替えができません。そのため、建て替え等が行われる可能性は低いと思われます。
～一棟アパートの場合～
１．メリット
・空室リスクの分散が出来る点
→区分所有マンションに比べ、不動産単体という観点から見て、一室が空いた時のリスクが低いと言えます。
・修繕や改修がオーナー様の意向で行える点
→古くなり空室が目立つようになっても、一棟そのものが所有者様のものなので、修繕・改修がご自身の意向に沿って行えます。建物の建て替えも可能ですね。
２．デメリット
・購入時の資金が非常に高額になる点
→こちらも当然ですが、区分所有に比べ、購入時に必要になる費用は非常に高額となります。そのため、しっかりとした事業計画を立てて経営に臨むことが肝要です。
・リスクが集中する点
→区分所有マンションに比べると、環境変化や火災等のリスクを一点集中で受ける可能性があります。
・改修や建て替え費用が高額になる可能性がある点
→オーナー様の意向で改修・建て替えが可能とは言え、その費用はもちろん高額になります。
いかがでしたでしょうか？収益不動産の経営については、メリットとデメリットにつき、しっかりとした理解が必要です。
区分所有マンションの賃貸経営と、一棟アパートの賃貸経営につき、ご購入検討者様にとってどちらが良いのかをご判断の上、ご購入をお考えになる事をお勧めいたします。
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
私達不動産仲介業社の仕事について
2017/06/12
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です！
本日は豆知識から少し外れ、私共不動産仲介業社の役割について触れたいと思います。
今まで様々な知識・アドバイスをご提供させて頂きましたが、そもそも私共不動産仲介業社の役割とは、どういったものでしょうか？
極論を言ってしまえば、不動産の売買は売主様による買主様の自己発見取引が可能です。（※）
※不動産業者と媒介契約を締結している場合、契約の形態によっては自己発見取引が出来ない場合もあります。詳しくは私の５月１６日のブログ「専属選任？専任？媒介契約のいろは」をご覧ください。
「それじゃあ、別に仲介業者さんに頼む必要ないんじゃないの？」とお思いになるかも知れません。
しかし、不動産を売る・買うとなった際に、ご自身のみで全て行う事は、非常にリスクを伴うと言えます。
例えば、ご売却の場合。
不動産は非常に高額な資産です。また、似た条件のものはあっても、一つとして同一のものはございません。
地域に対し相場はあるものの、上記の通り、不動産は独自性が非常に強いため、個別的要因が価格の決定に大きく関わってまいります。
駅までの距離がどの程度あるのか？や、接道状況など、挙げたらきりがないほどです。
先日のブログでご説明したような「既存不適格建築物」や、何らかの条件で、同土地上に再建築が出来ない不動産なども、個別的要因であるといえますね。
更に、お客様の状況やご希望に添う売却を行うにあたり、ご自身のみでは解決出来ない事も往往にして出てくるかと思います。
つまり、売却に関して言えば、ご相談いただいた不動産の地域相場と、個別的要因を考慮した価格を提示し、売却価格決定に至るまでのアドバイスを行うと共に、売却に関わるお悩みや問題の解決につき、お客様のサポートをすることが私共仲介業者の役割です！
また、弊社は三井住友信託銀行のグループ会社です。
三井住友信託銀行と連携した、ご売却の提案が可能となります。
最後弊社の宣伝の様相を呈してしまいましたが、仲介業者の役割につき、ご理解頂ければ幸いです。
購入についてはまた、書かせていただきます！
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
既存不適格建築物って何？～違反建築との違い～
2017/06/11
皆さんこんにちは！荻窪センターの（りゅう）です！
今日も豆知識をお届け致します！
今日は、皆様があまり聞き慣れないものになりますが、建築物における「既存不適格建築物」についてと、「違反建築」との違いについてご説明します。
まず、「既存不適格建築物」について。
名称の通り、既に建築されている建物で、建築基準法や、建築に関する法規に「現時点」で不適となる建物を指します。
違反建築については、ご説明するまでもなく、建築基準法・その他建築関連法規に違反して建築された建物です。
「つまり、既存不適格建築物も建築基準法上問題があるって事でしょ？だったら建築基準法違反じゃない！」とお思いになるかも知れません。
しかし、既存不適格建築物と違反建築には、明確な違いがあります。
ポイントは、「現時点で」という点です！
既存不適格建築物については、その建築物が建築された当時の建築基準法・その他建築関連法規に適合していたけれども、建築基準法・その他建築関連法規の改正により、現在のものの規定に合わなくなったものなのです。
例えば、建築当時都市計画で定められた建蔽（ぺい）率と容積率が、それぞれ６０％・１５０％と定められた地域に、その建蔽率・容積率いっぱいの建物を建てた場合で、数年の後その建蔽率・容積率がそれぞれ５０％・１００％に変わったとします。
このケースでは、変更前の建蔽率・容積率に適した建築物ではあっても、現在のものには適合していませんよね？こういったケースの事です。
他方、違反建築については、上のケースに当てはめた場合、現行の建蔽率・容積率を守らず建築した場合の建築物がこれに該当します。
違反建築の場合は、違反の内容に準じた大小様々な罰則が加えられます。
それでは、既存不適格建築物の場合はどうなるのか？
既存不適格建築物の場合は、とりわけ罰則等が加えられる事は無いのですが、再建築をする場合において、同規模の建築物が建築できません。
そのため、建て替えを行う際には、現行法に準じた建物の建築となります。
いかがでしたか？両者ともに、日常生活では聞き慣れない言葉になるかとは思いますが、いつかこの知識が役に立つ時が来るかも知れませんよ！
また、こういった不動産をお持ちの方で「どうしたらいいの？」といったご相談もお受けしています。
是非、私、龍（りゅう）までご連絡ください。
以上、次回もお楽しみに！
日々営業日記
マンションの共用部分について
2017/06/08
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
2年目になり、ブログを毎日のように更新させていただき、不動産のお役立ち情報をご紹介するようになり早くも2ヶ月。すっかりブロガーの様相を呈しております笑
そんな不動産豆知識ブロガーの龍より、本日もワンポイントアドバイスをお届け致します！
今日のテーマは「マンションの共用部分について」です。
中古マンションをご購入検討されている方で、お部屋の内部をご覧になった経験があられる方も少なくないと思います。
そうしてお部屋の内見をなさる際に、ふと、こんな事をお思いになられたことはございませんか？
内装がリフォームで凄く綺麗になってる！あれ、でも窓は変えてないな。
そうなんです。中古マンションでリフォーム等を実施し、室内が新築と見紛うほど綺麗になっていても、窓が分譲当時のままというケースがほとんどなのです。
いっそ、窓も新品に交換すればいいのにと、お思いになられるかとは思います。
しかし、それをなぜ実施しないのでしょうか？
それは、ほとんどのマンションにおける、お部屋の窓は「共用部分」に該当し、所有者が勝手に取り替えることができないためです。
それでは、共用部分とは何でしょうか？そのご説明を致します。
マンションは、大別して「専有部分」と「共用部分」で構成されています。
居住者の方が生活する住戸部分が前者で、エントランスや廊下、エレベーターなどが後者だと考えていただければ分かりやすいかと思います。
それではなぜ、窓は共用部分に該当するのでしょうか？
マンションにより規約の詳細は異なりますが、国土交通省により「標準管理規約」というものが定められております。
その中で、「窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。」（標準管理規約第７条２項）
との記載があり、窓枠と窓ガラスについては、専有部分ではないという決まりがあるのです。
そのため、窓ガラスを変えたりといった行為は行ってはならないのです。
その為、窓枠や窓ガラスについては、変更等はなくそのまま使用していると言う事となります。
いかがでしたか？マンションをご購入検討されており、そういった疑問が浮かんだ方がいらっしゃったのならば、このブログをご覧になられて疑問が解決したのではないでしょうか？
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに！
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