営業日記、地域の情報・出来事 一覧
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日々営業日記
利回りって何？～収益不動産の利回りについて～
2017/04/27
こんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です。
前回は物件紹介をさせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか？
ご覧になられて、「気になる！」という方は、弊社荻窪センターまで何なりとお問い合わせくださいね！
本日は、収益不動産についてご説明させて頂きます！
世の中には、様々な賃貸物件がございます。
マンション・アパート・一軒家辺りが一番思い浮かぶのではないでしょうか？
他にも、貸し事務所や貸しビル、貸し倉庫など、様々な賃貸不動産があるものです。
「賃貸経営始めようかな？」や、「まずはマンションの一室の賃貸経営から始めようかな？」とお考えの方もいらっしゃるのではないかと思います。
そこで、不動産のチラシやインターネット広告をご覧になった際に「利回り６．３％！」などと言う、居住用の不動産では見ることのない言葉を見る事になります。
「利回りってなんだろう？」と思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産の利回りとは、簡単にいうと以下の通りです。
年間賃料収入÷不動産の価格＝利回り
つまり、借主様がご入居された場合（または満室時想定）の一年間の賃料収入を、ご購入時の不動産価格で割ったものです！
ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、「おおよそどれくらいの収益性がその不動産にあるのか」を知る指標だとお考えになった方が良いでしょう。
賃貸経営をするということは、それに伴って収益不動産に対する維持費用、所得税等の税金が必然的に発生します。
例えば、一年に一度払わなければいけない固定資産税であったり、壊れたり老朽化した部分の修繕費などがそれにあたります。
マンションの一室の賃貸であれば、管理費と修繕費用が維持費用としては分かりやすいと思います。
他にも、ローンの借り入れにより収益不動産を購入された場合の借入金の利子なども月々の支出となります。
そうした支出を賃料収入から差し引いたものを、物件価格で割ったものが実際の利回り（満室を想定した場合のもの）となります。
つまり、計算式は
実質利回り＝（賃料収入－支出）÷不動産の価格
となります。
実質の満室時想定利回りに関しては、お借り入れの金利やご依頼される管理会社、修繕にどのくらいの費用をかけるか？等により異なるため、算出結果が一様ではありません。
そのため、ご購入を検討される際は、「維持する事にいくらかかるのか？」というより、「これからどのような費用が、どのタイミングで発生するのか？」をご理解いただいたうえでの検討をなさる事をおすすめいたします。
そのうえで、購入検討をなさっている不動産で直近で掛かるであろう修繕費用等を含めたお見積もり等を出されるのも良いかもしれませんね！
もちろん、弊社においてはしっかりとサポートさせていただきますのでご安心ください。
以上、収益不動産の利回りについて簡単にご説明させていただきました。
次回もお楽しみに！
日々営業日記
住み替えしたい！購入先行？売却先行どっち？
2017/04/25
こんにちは！荻窪センターの龍です！
マンションをご購入なさってはや数年。新しいご家族が増え、購入したマンションも手狭になってきたなぁ・・・。という方も少なくないと思います。
そんな状況になると、「今のお住まいから広いお部屋へ引越ししよう！」そうお考えになるのも不思議ではありません。
そんな方のためのワンポイントアドバイスを本日はテーマにしたいと思います！
お住み替えの場合、新しいお住まいを購入するプロセスは二つあります。
「購入先行」と「売却先行」です。
まずは購入先行からご説明します！
～購入先行について～
購入先行は、次のお住まいをご購入後にそれまでのお住まいをご売却する購入・売却方法です。
メリットは以下の点
・次のお住まいを探すにあたり、買い急ぐ必要がない点（「これだ！」という物件が見つかるまでお探しいただけます！）
・売り急ぐ必要がなく、購入後にご納得いただける金額でのご売却も可能になります。
・引越しが１度ですむ点
・空き家にして売り出せるため、お客様のプライベートを購入検討者様に見られる心配がありません。
しかし、デメリットもあります。以下の点です。
・購入資金を先に準備しなくてはいけない点
・売却価格、時期等に決まりがない点
～売却先行について～
売却先行は、次のお住まいに移る前に現在のお住まいを売却し、そこから新居をご購入頂くお住み替え方法です。
メリットは以下の点
・売却金額が決まった状態での住み替えのため、資金計画の構築がしやすい点
・こちらも売り急がずに、ご納得いただける金額での売却が可能です。
デメリットは以下の点
・引渡しまでに購入物件が決定しない場合、仮住まいが必要になってしまう点
・上記の状態になると、引越しを二回行うこととなり、時間と労力、費用が余分に発生してしまう点
・これらを加味すると、購入する物件を早く決めなくてはいけなくなる場合がある点
いかがでしたでしょうか？このようなメリット・デメリットがある中、弊社からは資金計画や売却、購入につき皆様にベストな提案をさせていただきます。
お住み替えにつきましても、ぜひとも弊社荻窪センター龍にご相談ください！
次回もお楽しみに！
日々営業日記
マンション購入の盲点～管理費と修繕積立金～
2017/04/23
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です！
本日は、マンション購入をご検討されている方へのワンポイントアドバイスです。
マンションは、物件によりけりという面はあるものの、都内での注文住宅建築や戸建て購入に比べ物件価格は抑えられるものとなります。
しかし、マンションの購入にあたり住宅ローンの借り入れを検討されている方はあることに注意しなくてはなりません。
それは、月々発生する維持費である「管理費」と「修繕積立金」です。
管理費は、その名のとおりマンション内の清掃などの、日常的に行う管理に対する費用負担です。
修繕積立金は、毎月居住者よりお支払いいただくもので、外壁工事や屋上防水などの、マンションの長期修繕計画で定められた大規模な修繕などで使うお金として、何年も積み立てを行うお金です。
上記の二つの費用負担の、何に注意が必要なの？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、よくよく考えてみてください。
仮に、４,５００万円のマンションを
・借り入れ期間３５年
・借り入れ金額４,５００万円
・金利はフラット３５利用で、１．５％
という条件で住宅ローンを組み、購入した場合の月々の支払額は１３７，７８２円となります。
これはローンの支払額。ここに管理費と修繕積立金が月々のマンションに対する支払い費用として追加されるのです！
マンションの築年数や総戸数・部屋の規模などにより金額は異なりますが、仮に管理費１５，０００円・修繕積立金１５，０００円がかかる場合は、上記の住宅ローンの返済にこの２つの金額３０，０００円が加わります。
つまり、合計で１６７，７８２円の支払いとなるわけです。
「月１４万円くらいで住めるんだ！」と思っていたら、管理費・修繕積立金の支払いで結局１７万円近い出費となると、多少無理をする事になる方も出てきてしまいます。
そうならないためにも、管理費と修繕積立金の額には注目されることをお勧めいたします。
しかしながら、管理費・修繕積立金が安いというのも考え物ですから、難しいところですよね・・・。
以上、龍からのワンポイントアドバイスでした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
建てたい家・そのための土地の決定方法は？
2017/04/22
みなさんこんにちは！ 荻窪センターの龍です！
いつもご覧いただきありがとうございます。
今日は、土地を購入しマイホーム建築を検討されている方へのワンポイントアドバイスです。
住宅建築をお考えではあるものの、ぼんやりとしたイメージで具体的に何かプランが決まっているわけではない・・・そんな方も多いのではないでしょうか？
住宅用の土地をお探しとのご用命で多い土地の規模が「３０坪」です。
ですが、その３０坪という土地の規模は、具体的なプラン等があってのご用命でしょうか？
そこでおすすめするのが、具体的なプランをご自身の中でお考えになることです！
具体的なプランや間取り（リビングは〇〇帖欲しい、寝室は△△帖欲しい、子供部屋は□部屋で、××帖欲しいなど）が決まっていれば、それに伴って必要な土地の大きさや形状が決まり、ご検討頂く不動産の選定基準が明確になります。
また、そうして決まった間取りの延床面積を算出したら、購入検討の土地は３０坪以上必要と思っていたけれど、２８坪でも良かったなど、お探しの不動産の選択肢が広くなる事も期待できます。
そうした要望があれば、「３０坪が一般的だから。」「良くわかんないけどこれくらいかな？と思って。」という状況から一転し、皆さんがお持ちのマイホーム建築の夢に更に一歩近づくと思います！
他にも住宅購入におけるポイントはいくつもございますが、今回はここまでといたします。
次回もお楽しみに！
日々営業日記
売買代金だけじゃない！不動産購入時の諸経費について
2017/04/21
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍です。
今回のテーマは「不動産の購入における費用」についてです。
普段の生活に際し、人は様々なものを購入します。
基本的に生活用品の購入に際しては、代金と消費税が発生する程度です。
しかし不動産の購入については、諸費用として売買代金以外に様々な費用が発生するのです。
それでは、イメージがつき難い、諸費用について簡単に説明いたします！
発生する主な諸費用は以下の通りです。
・印紙税
・登記費用(所有権移転登記など)
・清算金(固定資産税など)
・不動産取得税
・仲介手数料
※住宅ローンをお考えの場合は更に以下のものが費用として発生いたします。
・事務手数料
・印紙代
・火災保険料
・抵当権設定登記費用、それに伴う司法書士報酬
上記のものが購入時主にかかる費用です。
概ね不動産の購入価格に対し６％～８％程度の金額になるというイメージです。
詳細は割愛いたしますが、購入をご検討される際にこれらの費用がかかるということを予めご存知であれば、購入の計画に際し資金計画が詳しいものになるのではないでしょうか？
ただし、購入する不動産・住宅ローンの利用の有無などによりかかる費用に差異がありますので、購入する不動産について具体的に話を進める際に、ご確認されておく事が一番かと思います。
三井住友トラスト不動産 名古屋コンサルティング営業センターでは愛知県を中心とした中部圏の投資・事業用物件を数多く取り揃えております。中部圏エリアでの投資・事業用物件のご相談は名古屋コンサルティング営業センターまでお気軽にお寄せください。
