営業日記、地域の情報・出来事 一覧
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日々営業日記
専属専任？専任？一般？媒介契約のいろは
2017/05/16
こんにちは！いつもブログご覧いただきありがとうございます！荻窪センターの龍です。
不動産のご売却をご検討されるにあたり、私ども不動産仲介業者に依頼し買主様を探す事になると思います。
私どものお仕事は、売主様と買主様を繋ぐことであり、売主様と媒介契約を締結し買主様の募集活動を行うこととなります。
ご購入と同じく、不動産のご売却も人生で何度も経験するものではない方がほとんどではないでしょうか？
そうした点を考慮して、今回の不動産豆知識は「媒介契約の種類について」のご説明をさせていただきます！
媒介契約には、３種類の契約形態があります。
１．専属専任媒介
２．専任媒介
３．一般媒介
この３つの契約形態から一つ選び、媒介契約を締結した後に私ども仲介業者はお客様の不動産の販売活動に入るのです。
では、この３つの契約にはどのような違いがあるのでしょうか？以下にご説明させていただきます！
～専属専任媒介契約について～
⇒売主様が依頼した不動産業者１社のみに買主様を探してもらう契約形態で、他の業 者に依頼する事が禁じられている契約です。もし仮に、ご自身で買主様を発見した としても、専属専任媒介契約の場合、依頼している不動産業者を通し売買を行う事 となる契約方式です。
つまり、３つの中で最も、依頼した売主様に対する拘束力の強い契約形態となりま す。それに伴い、私ども不動産業者の仲介業務に対する規制もございます。
～専任媒介契約について～
⇒専属専任媒介と近い内容の媒介契約となります。しかし、専属専任媒介とは違い、 ご自身で見つけた購入者との契約は不動産業者を介さずに行う事が出来ます。（ご 親族等と売買を行う場合など）
～専属専任媒介契約と専任媒介契約における法規制について～
１．契約の有効期限について
専任媒介契約等は、有効期間は３ヶ月（契約更新の場合も３ヶ月）以内となりま す。なお、３ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は３ヶ月と見なされ ます。
２．指定流通機構（レインズ）への登録等について
専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以 内（※）に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しな ければなりません。この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供す ることで、最適な買い主を探すことにあります。
※専属専任媒介契約の登録期日：媒介契約締結の日から５日以内
専任媒介契約の登録期日：媒介契約締結の日から７日以内
３．専任媒介契約等を締結した不動産会社には、仲介業務の実施状況（販売活動の状 況など）を依頼者へ報告することが義務付けられています（報告の頻度（※）は法 律で定められています）。このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行 を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保し ています。
～一般媒介契約について～
⇒複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてき た相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく 契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進 めるかを決めることとなります。
～明示型と非明示型について～
⇒一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。
明示型の場合は、他の不動産会社への同時依頼を契約で認めつつも、仲介を依頼し た不動産会社には、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知しなくては いけません。一方で、非明示型の場合は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼して いるのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを不動産会社に通知する必要 はありません。
このように、売却を依頼する際の契約にも、様々な形式があるのです。
ご売却を検討されるお客様につきましては、この３つの媒介契約の内容をよく留意した上で、 依頼する不動産会社のアドバイスをいただきつつ、最適なご売却の方針を立てましょう！
もちろん、弊社へのご依頼につきましては大歓迎です！まずはご相談ください！
以上、荻窪センターの龍でした！次回もお楽しみに。
日々営業日記
セットバックって何？～道路についての豆知識～
2017/05/15
皆さんこんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です。
昨日・本日と曇り空で気分があまり晴れませんね・・・。
しかし、本日からまた新しい１週間が始まります！気持ちを切り替えて行きましょう！
今回も不動産豆知識を皆様にご紹介させていただきます。
マイホームのための土地の購入。更地にご自身の理想の家を建て、その家に住まう事を考えると、夢が広がり非常にすばらしいですよね！
そうして土地探しを探していく中で、見覚えの無い言葉を目にする事が往々にしてあります。
土地の購入検討をなさっている方であれば、「セットバック面積○○㎡」という言葉を目にした事がある方もいらっしゃるかと思います。
ん・・・「セットバック」ってなんだ？
今日は、その「セットバック」について、簡単にご説明させていただきます！
そもそも、道路には建築基準法上で幾つかの種類に分けられている事をご存知でしょうか？
道路の種類は、建築基準法第４２条で定められており、以下の通りです。
・建築基準法第４２条第１項第１号（１項１号道路）
⇒道路法による道路のことです（国道、県道、区道、市道など）
・建築基準法第４２条第１項第２号（１項２号道路）（開発道路など）
⇒土地区画整理法、都市計画法その他の法令による道路 のことです
・建築基準法第４２条第１項第３号（１項３号道路）
⇒建築基準法施行時以前より存在する道路のことです。
・建築基準法第４２条第１項第４号（１項４号道路）
⇒道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で特定行政庁が指定した道路のことで、これから道路になるものとイメージしていただければ分かりやすいかと思います。
・建築基準法第４２条第１項第５号（１項５号道路）（位置指定道路）
⇒土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路のことです。
・建築基準法第４２条第２項（２項道路）（みなし道路）
⇒建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる４ｍ未満の道路で、将来は４ｍに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路のことです。
他にもあるのですが、全て説明していては本題に進めないため割愛いたします。
上記６つが、私が業務に携わってきた中でよく見る道路種別です。
セットバックとは、この中の４２条２項道路で該当するものになります。
建築基準法上、道路幅員は必ず４ｍ確保できないと道路をして認めないことになっています。
しかし２項道路は現状で４ｍの幅員が無いため、幅員が４ｍになるよう敷地を一部道路に提供しなければいけないのです。
また、道路中心線が確定している場合は、中心から２メートルの位置まで敷地を後退させる事になるのですが、中心線が決まっていない場合は、「狭あい協議」の相談を特定行政庁（区・市など）に相談したうえで、その道路沿いにお住まいの住民の方々と協議の上中心線を決定し、決定した中心線から２メートルの位置まで後退する事となります。
要するに、敷地面積が減少してしまう事になります。
つまり、セットバック前の土地面積ギリギリのプランを入れようと思ったら、建ぺい率・容積率オーバーでプランが入らない！という事になりかねません。
まあ、重要事項説明でも、その前段階でも説明させていただきますのでそのような状況になる事はほぼ無いのですが。
とにかく、土地の購入の際はセットバックのように、何らかの形で土地面積が減少することがあるので、その点をご留意いただいたうえで購入を検討するようお勧めいたします。
以上、龍よりワンポイントアドバイスでした！次回もお楽しみに！
日々営業日記
決め手は何？～不動産購入の際のポイント～
2017/05/08
こんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
本日も暑いですね・・・。朝のニュースでは、東京の気温は日中最高気温２９度、埼玉では気温３０度となる地域もあるようで、既に熱中症対策が必要なほどの状況となっております。
私は汗かきなもので、ハンカチが手放せないです。
これからもっと気温が上がり、うだるような暑さの日々が続くと思いますが、皆さんも熱中症に気をつけながらお仕事なさってくださいね！
前置きもこれくらいにして、本日も不動産ワンポイントアドバイスをさせていただきます！
不動産の購入を検討段階の方に関し、まだ何から始めればよいのか？どんな物件に住もうか・・・それも明確に決まっておらず、ただ漠然と「そろそろ買わないとなぁ、どうしようか。」という方も多数いらっしゃるのではないでしょうか？
そんな方に、不動産購入検討（居住用）におけるポイントを紹介させていただきます！
概ね、居住用不動産の購入の場合の、ご希望の条件は様々出てくるものです。
予算や駅からの距離、間取りは△△ＬＤＫがいいなどが分かりやすいかと思います。
しかし、ご希望の条件を全て叶えてくれる物件というものは、なかなか見つからないものです。
「あぁ、これだと思うものが全然見つからない・・・。」と、諦めてしまいそうになるときも出てくるかもしれません。
そうなる前の対策として、私からは「挙げている条件の理由は何かを明確にする事」と、そのうえで「検討する不動産の条件に優先順位をつけること」をおすすめいたします！
なぜ駅から徒歩○○分以内がいいのか？や、なぜ□□坪の土地がいいのか？・△△ＬＤＫの間取りがいいのは何でなのか？などを、突き詰めて考えましょう。
そうすることで、自然と挙げている条件の中に優先順位が生まれてきます。
そうして優先順位がついた各条件をもとに物件を探したり、私どもより物件をご紹介したりさせていただいたうえで、上位５つの条件をクリアしている物件はご購入を検討されることをお勧めいたします！
不動産の購入は人生で最も高いお買物です。またそこで何十年も暮らす事を考えると、慎重になるも当然です。
だからこそ、希望条件には明確な理由を見出しましょう！
以上、龍よりワンポイントアドバイスでした。次回もお楽しみに！
日々営業日記
旗竿地って何？～メリット・デメリットについて～
2017/05/07
こんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
本日も不動産のワンポイントアドバイスをさせていただきます！
他のブログにも書いてはおりますが、世の中にはいろんな土地が売り物件として流通しています。
きれいな正方形や長方形の形をした土地もあれば、いびつな形をした土地・高低差のある土地・田んぼや畑など、その種類もさることながら、同じものは一つとしてないという性質を持つ売り物が不動産といえます。
そんな中でも、「旗竿地」という言葉を目にした・耳にしたことはございませんか？
今回は、そんな旗竿地についてご説明させていただきます！
ズバリ、「旗竿地」って何なの？といいますと、四方を他の方が所有する敷地に囲まれた、いわゆる「袋地」が、細い路地のような敷地で道路に繋がっているものを言います。
その形状が、竿をつけた旗に似ている事から「旗竿地」と呼ばれているという事です。
～旗竿地のメリット・デメリットは？～
旗竿地のメリットとデメリットについて簡単にご説明します。
○メリットについて
１：旗竿地の場合、そのエリアの相場より安い物件が多い点
２：四方を他の方の敷地に囲まれているため、通行人に家の中を見られることが無い点
△デメリットについて
１：道路に接している幅が２メートルぎりぎりの場合、敷地内での駐車が車によっては出来ない点
２：建築にあたり、路地状部分が上記のように狭いと、通常の土地に比べ建築コストがかかる場合がある点（重機が入りづらく、手間がかかるため）
上記のメリット・デメリットを加味した上で土地の購入を検討される場合、何の条件を優先させるかが非常に重要になります。
ここからがアドバイス！
・・・土地選びは「何を一番優先するか」が重要・・・
例えば、エリアを大幅に変えてお子様を転校させたくないなど、希望エリアの優先度が最上位にある、ないし非常に優先度が高い場合には、旗竿地の購入を検討されることで選ぶ物件の幅が広がるのではないでしょうか？
不動産に同じものが無いように、皆様が不動産を購入する理由や、優先度も様々です。
皆様のご要望を少しでも叶えられる営業マンになるべく、日々邁進してゆきます！
以上、荻窪センターの龍でした。次回もお楽しみに！
日々営業日記
カーポート・カースペース・ガレージ…違いは何？
2017/05/06
こんにちは！荻窪センターの龍（りゅう）です！
ゴールデンウィークが終わった方、７日までお休みの方いらっしゃるかと思いますが、この連休はいかがお過ごしでしたでしょうか？
いずれにせよ、連休感覚をいち早く解消しなくてはいけませんね！
というわけで、早速今回も不動産豆知識のご紹介をさせていただきます。
不動産の購入の際に、お車をご所有の方は駐車するスペースの有無を気にされるのではないでしょうか？
そして物件の詳細を見てみると「駐車場空き有」というような言葉をよく目にするかと思います。
その中でも、「カースペース有」や「カーポート有」という言葉を目にした事はありませんか？
「ガレージ」はなんとなくイメージがつくのですが、カースペース、カーポート．．．何が違うのでしょうか？
それでは以下にご説明させていただきます！
～ガレージ～
→いわゆる「車庫」の事です。壁と屋根に覆われた駐車場で、建物の１階部分が車の駐車ペースになっているものをよく目にするかと思います。
～カースペース～
→屋根の無い駐車場をさします。青空駐車や平置き駐車という言い方もあります。
～カーポート～
→カースペースに屋根が設けられたものをさします。一戸建て住宅などでよく見かけるものと思っていただければ分かりやすいかと思います。
これをご存知であれば、「カーポート有」の記載を見た際に、「あぁ、この物件には屋根つきの駐車スペースがあるんだな！」と、イメージがしやすいのではないでしょうか？
それでは、次回もお楽しみに！
荻窪センターの龍でした。
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