知っておきたい
税金の基礎知識
不動産の購入・売却時にかかる税金のポイントを、わかりやすくまとめました。
すまいの税金Q&A
1
不動産の売却にともなう税金
Q1
このたび不動産を売却して、1,000万円の売却益が生じました。その同じ年に金地金を売却して600万円損失が生じた場合、これらの売却益と売却損は確定申告することにより、相殺することは認められるのでしょうか。
A1
土地建物等の譲渡所得(分離課税の譲渡所得)の金額と、金地金など土地建物等以外の資産の譲渡所得(総合課税の譲渡所得)の金額については、損益通算は認められません。したがって、不動産の売却益と金地金の売却損の相殺は認められません。
Q2
賃貸していたマンションの入居者が先月末に退出したので、そのマンションを売却しようと考えています。知人から、空き家となったマンションであっても、そこに私の住民票を移してから売却をすれば、居住用財産の譲渡の特例が適用され、売却利益から3,000万円まで控除してもらえると聞きました。そのような特例があるのでしょうか。
A2
居住用不動産を売却した場合に受けられる特例のひとつに、3,000万円特別控除があります。しかし、実際に居住していた不動産以外の不動産について、単に住民票をそこに移しただけでは、そこに居住していたとは認められず、ご質問の場合は3,000万円特別控除の適用を受けることはできません。
Q3
私は、昨年、事業用不動産を譲渡しました。その代金で別の事業用不動産を購入しようと、良い物件を探していましたが、ようやく今年に入り価格や立地など満足できる物件が見つかりました。このように、買換資産の取得が、譲渡の翌年となった場合でも、事業用資産の買換え特例の適用は受けられるのでしょうか。
A3
事業用資産の買換え特例は、買換資産の取得が、譲渡の年の翌年となった場合でも、適用は受けられます。ただしその場合は、資産を譲渡した年分について、「買換資産の明細書」を提出し、買換資産の見積価額に基づき確定申告を行うことが必要です。
令和6年4月1日以後は、譲渡資産の譲渡日又は買換資産の取得日のいずれか早い日の属する3月期間※の末日の翌日以後2月以内に一定の記載をした届出書を所轄税務署に提出しなければなりません。
※3月期間とは、事業年度を3か月ごとに区切った期間を言い、個人事業主ならば、「1月～3月」「4月～6月」「7月～9月」「10月～12月」のそれぞれの期間を言います。
2
不動産の取得にともなう税金
Q1
私は延べ床面積が200m²の二世帯住宅を建築しました。1階が両親、2階が私たち夫婦と、それぞれ独立した区画を使用する予定ですが、区分所有登記は行いません。このような場合、それぞれの住戸について不動産取得税の新築住宅の軽減を受けることができるでしょうか。
A1
二つの部分に独立して区画されている住戸が、一定の要件を満たす場合には、区分所有登記をするしないにかかわらず、不動産取得税の新築住宅の軽減として、一住戸ごとに1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除することができます。
Q2
夫婦共有で不動産を購入しましたが、お互いの持分の登記を間違えてしまいました。錯誤で登記を修正したいと思うのですが、間違えた最初の登記にかかる登録免許税は還付してもらえるのでしょうか。
A2
たとえその間違いが過失によるものであっても、一度登記手続きが完了したものについては、納付した登録免許税は還付されません。
Q3
中古住宅の取得の際に減税の対象となる、一定の耐震基準を満たす住宅であることの証明書類として、既存住宅売買瑕疵保険の『保険付保証明書』が利用できるときいたのですが？
A3
住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する、既存住宅売買瑕疵保険の『保険付保証明書』は、耐震基準を満たす中古住宅の取得にかかる税の特例適用に必要な証明書類として活用することができます。令和5年度において対象となる主な税制特例は以下のようになります。
・住宅ローン控除
・住宅取得等資金の贈与税の非課税措置
・登録免許税の税率の軽減措置
・不動産取得税の減額措置
実際の適用にあたっては、事前に専門家へ相談してください。