不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 今回は、不動産を譲渡する場合の税金についてお話ししましょう。
 中小企業、言い換えると、資本金1億円以下の法人税の実効税率は、平成26年度が36.05％、平成27年度から34.33％でした。平成28年度には33.80％、29年度は変更がないのですが、30年度には33.59％と順次引き下げられる予定です。

 個人の場合は、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている場合、「長期譲渡所得」と呼ばれ、税率は20.315％です。5年以下なら「短期譲渡所得」と呼ばれ、税率は39.63％です

 平成29年3月決算の会社が、所有しているマンションを売りました。譲渡価額から取得費（簿価）と譲渡するための経費を控除したところ譲渡益が100万円でありました。実効税率が33.8％なら法人税は338,000円です。

 個人で所有しているマンションを売って同様の譲渡益がでると、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている長期譲渡所得ならば税率は20.315％、5年以下なら39.63％（短期譲渡所得）です。

 長い間所有していた（長期譲渡所得）マンションを売るなら個人の方が有利、短期間で値上がりしたマンションを売るなら法人の方が有利というわけです。
 ただ、このように法人と個人を単純に比較するだけでは、実は有利不利は判定しがたいのです。個人の場合、譲渡したマンションが自宅なら居住用の特別控除を使うと、値上がり益が3,000万円以下のケースでは税金を0にできるからです。所有期間が短くても、実際に生活の本拠として使用している自宅を売ると最高3,000万円まで特別控除を使えるのです。

 このように考えると、長期譲渡所得になる場合や、短期でも居住用の特別控除を使えるなら個人の方が有利なようにみえます。

 個人の場合は、同じ年の間に値上がり益のある不動産と値下がり損失がある不動産を譲渡すると、同じ譲渡所得内なので通算ができますが、法人の場合は、同一事業年度内ならば損失や費用の種類を問わずに通算ができます。勤続55年、80歳の創業者が引退する時期に合わせ不動産を譲渡すると、譲渡益が3,250万円あっても、創業者に同額の退職金を支給し、実質的な法人税の負担を0円とすることができます。

 おまけに、退職所得は次の式で算出する「退職所得控除」というものがあるので、勤続55年なら3,250万円まで退職金に対する所得税を0にすることが可能です。
 退職所得控除の計算：800万円＋70万円×（55年－20年）＝3,250万円

 マンションが値下がりしていて損失が出る場合は、どうでしょう。平成16年以降、個人が所有している土地建物の譲渡損失は一定の条件を満たす自宅の譲渡損失の他は、他の所得と損益通算できなくなりましたが、法人の場合は、同一事業年度内であれば無条件に他の利益（法人が営んでいる商売の利益など）から損失を控除することができます。

■まとめ
 長期間所有していた不動産を譲渡するときや、自宅を譲渡するときは個人の方が有利です。
 個人の場合は、原則として、他の所得、例えば八百屋を営んでいる人は八百屋の利益と土地の損失を通算することができません。法人形態で八百屋を営んでいる場合は、法人所有の不動産の譲渡損失を八百屋の利益から控除することができます。
 このような意味で、現行の所得税法と法人税法で不動産を譲渡することの有利不利を考えると、自宅は個人で、それ以外の不動産投資は法人で所有するという方法がオーソドックスな選択かもしれません。

[お知らせ]
 平成28年度の税制改正法令が平成28年4月1日に施行されました。2015年2月号コラム「続 空家特例　読者からのご質問」は、平成28年分税制改正大綱に基づき執筆しておりますので、一部変更がございます。
 主な箇所を下記のとおりお知らせします。なお、現在、当該コラムは修正して掲載しています。

変更前：土地建物を二人で相続した場合。空き家控除は各々3,000万円まで使えるようになるのではないか。
変更後：複数の相続人が相続により取得した場合でも、合計で3,000万円までしか特別控除はありません。

変更前：相続開始の時から3年を経過する日の年末までに譲渡した合計金額が1億円を超えると空家特例は適用できません。
追加：何年かに分割して譲渡しても、その合計が1億円を超えると遡って特例の適用ができなくなります。