会社による不動産売買と利益相反取引

株式会社とその取締役との間で不動産の売買が行われる場合や、同一人物が双方の会社の取締役を務めるグループ会社間などで不動産の売買が行われる場合には、会社法上の「利益相反取引」に当たるのではないかが問題となります。
利益相反取引に該当すると、取締役会等の承認が必要となり、不動産取引では所有権移転登記にも影響することがあります。

今回は、どのような不動産取引が会社法上の利益相反取引に当たるのか、どのような手続が必要となるのかについて解説します。

会社法は、取締役会設置会社の取締役が、自己又は第三者のために当該会社と取引をしようとするときは、取引につき重要な事実を開示して、取締役会の承認を受けなければならないとしています。取締役会非設置会社の場合は株主総会の承認を受ける必要があります。（３５６条１項２号、３６５条１項）。

例えば、Ａ社が所有する土地をＡ社の取締役Ｘが個人として購入する場合が典型例です。Ａ社としてはできるだけ高い価格で売却することが利益となりますが、Ｘ個人としてはできるだけ安く購入することが利益となります。このように会社と取締役との利益が相反することとなるため、会社法は上記のような規制を設けています。

会社所有の不動産をその会社の取締役個人に売却する場合や、反対に、取締役所有の不動産を会社が購入する場合は、取締役が自己のために会社と取引をすることになりますので、利益相反取引にあたります。その売買の価格が適正なものであり、会社に損害が実際には生じなかったとしても、損害を生じさせる危険を含む類型の取引ですので、会社法所定の承認が必要となります。

このケースでは、利益相反取引として取締役会の承認が必要か否かは、場合を分けて検討することが必要です。Ａ社が所有する土地をＢ社に売却する事例で検討します。

(1)　ＸがＡ社とＢ社双方の代表取締役である場合
この場合、Ａ社の取締役であるＸはＢ社のためにＡ社と取引をすることとなり、また、Ｂ社の取締役であるＸはＡ社のためにＢ社と取引をすることとなりますので、Ａ社、Ｂ社ともに取締役会の承認が必要となります。

(2)　ＸがＡ社の取締役であり、Ｂ社の代表取締役である場合
この場合、Ａ社からみると、Ａの取締役であるＸはＢ社のためにＡ社と取引をすることになり、Ａ社の取締役会の承認が必要となります。Ｂ社からみると、ＸはＢ社の代表取締役として、Ａ社の代表取締役Ｙと取引をすることとなり、ＹはＢ社の取締役ではありませんので、Ｂ社の取締役会の承認は必要とはなりません。

(3)　ＸがＡ社、Ｂ社の取締役ではあるが、両社の代表取締役ではない場合
この場合、ＸはＢ社のために取引をしているものでも、Ａ社のために取引をしているものでもありませんので、Ａ社、Ｂ社ともに取締役会の承認は不要です。

取締役が所有している不動産を会社に無償で贈与する場合には、会社に損害が生じ得ない取引として、承認は不要であると考えられています。また、承認は、株主の利益保護のために要求されているものですので、会社とその全株式を有する株主との取引や株主全員の同意がある場合の取締役、会社間の取引には承認は不要であると考えられています。

利益相反取引に該当する場合には、取締役は「重要な事実」を開示して、取締役会設置会社においては取締役会の、取締役会非設置会社においては株主総会の承認を受けることが必要です（３５６条１項２号、３６５条１項）。

不動産売買であれば、取引の相手方、対象不動産の特定、価格、代金の支払い時期方法、所有権移転や引渡の時期などの事項を開示する必要があると考えられます。

会社法３６９条２項は、取締役会の決議について「特別の利害関係を有する取締役」は議決に加わることができないと定めています。

Ａ社が所有する土地をＡ社代表取締役Ｘに売却する場合、Ｘは自分自身が買主となるため、その取引を承認する取締役会決議について特別の利害関係を有することとなります。したがって、Ｘはその議決に加わることができません。

ＸがＡ社とＢ社双方の代表取締役を兼任し、両社間で不動産を売買する場合は、双方の会社の取締役会において議決に加わることができないこととなります。取締役の人数が少ない会社では、これによって取締役会の定足数にも影響するため注意が必要です。

利益相反取引について取締役会等の承認を受けたとしても、どのような条件で取引してもよいということにはなりません。会社に大きな損失を生じさせるような売買条件であったような場合、形式的に取締役会等の承認を受けていたとしても、会社に損害を与えたことについて、当該取締役や取締役会において承認をした取締役の善管注意義務・忠実義務違反等が問題となり、取締役の任務懈怠による責任が生じる可能性があります。不動産売買では、必要に応じて不動産鑑定評価や第三者の査定書を取得するなど、売買価格の合理性を説明できる資料を残しておくことも重要です。

取締役会等の承認を受けない利益相反取引は無効とすべきではありますが、取引の相手方からすると、会社内部の手続を経ているか否かについて、必ずしも把握できるわけではありません。

そこで、最高裁昭和４３年１２月２５日判決は、「取引の安全の見地より、善意の第三者を保護する必要があるから、会社は、その取引について取締役会の承認を受けなかつたことのほか、相手方である第三者が悪意（その旨を知つていること）であることを主張し、立証して始めて、その無効をその相手方である第三者に主張し得るものと解するのが相当である」と判示しています。

すなわち、無効を主張する会社は、相手方が承認を受けていない取引であることを知っていたことについて主張立証する必要があります。
また、無効を主張できるのは会社だけです。利益相反取引の相手方（取締役など）は、承認を受けていないことを理由に無効であると主張することはできないとされています（最高裁昭和４８年１２月１１日判決）。

不動産登記令７条１項５号ハは「登記原因について第三者の許可、同意又は承諾を要するときは、当該第三者が許可し、同意し、又は承諾したことを証する情報」を登記申請の際に提供しなければならないとしています。利益相反取引について所有権移転登記を申請する場合には、会社法上必要な承認を得たことを証する情報、すなわち、取締役会議事録、株主総会議事録を提出する必要があります。また、不動産登記令１９条は、かかる議事録への押印や印鑑証明書を必要としています。利益相反取引となる不動産売買では、司法書士に登記申請に必要な書類をよく確認しておくことが大切です。