第三者のためにする契約を用いた不動産売買

私は、投資用に所有しているワンルームマンションの売却を検討しています。

最近、売却を相談している不動産会社から「三為契約（さんためけいやく）」という形での売却を提案されました。

この「三為契約」と呼ばれる仕組みを使うことで、売主から最終的な買主へ直接所有権登記を移転することができ、手続がスムーズであると説明されています。他方で、インターネット上では、「売却価格が相場より低くなりやすい」、「業者に有利な契約だ」といった指摘も見かけます。

この「三為契約」というものは、通常の売買と何が違うのでしょうか。

また、売主としてこの契約に応じても問題はないのか、注意すべき点を教えてください。

１　三為契約の基本的な仕組み
⑴　「第三者のためにする契約」を用いた不動産売買
「三為契約」とは、民法537条に定められた「第三者のためにする契約」を用いた不動産売買の手法です。

通常、売買契約は、売主と買主の二者の間で結ばれ、実行されるものです。

これに対し、「三為契約」では、売主と三為業者、三為業者と買主という二つの契約が結ばれ、間に不動産業者（三為業者（さんためぎょうしゃ））が入る点が特徴です（理論的には、不動産業者（三為業者）が入らない場合も考えられますが、一般的な「三為契約」では、間に入るのは不動産業者となります）。

今少し具体的に説明いたします。

「第三者のためにする契約」とは、契約を結んだ当事者の一方が、それ以外の第三者に対して、その契約に基づく給付（例えば、不動産の売買契約であれば、その不動産の所有権の移転などが当たります）を行うことを約束する契約をいいます。通常、契約に基づく給付は、契約を結んだ当事者の間でなされるものですので、それ以外の第三者がその給付を受け取るという点で、通常とは異なる契約といえます。

「三為契約」の手法では、売主と三為業者との間の売買契約（一つめの売買契約）を、三為業者が「第三者」を指定できる「第三者のためにする契約」とします。

そのうえで、三為業者は、買主との間で、売主の所有する不動産について、売買契約（二つめの売買契約）を締結します。

その後、①三為業者が、売主に対して、「第三者のためにする契約」であることを根拠に「第三者」を買主に指定すること、②買主が、売主（三為業者とされることもございます）に対して、自分に売主の所有する不動産の所有権を移転してほしいと知らせることで、買主宛てに直接（三為業者を介さずに）所有権が移転する（後ほど説明差し上げる登記の手続をする）ことになります。

⑵　何故「三為契約」が用いられるのか～「新・中間省略登記」
一見すると、このような「第三者のためにする契約」を用いる「三為契約」は、かえって不動産取引が複雑になって分かりにくいようにも見えます。

通常の売買ですと、売主→三為業者、三為業者→買主と二つの売買契約に基づき、売主→三為業者、三為業者、買主の二回にわたって不動産登記簿における所有者の名義を書き換える必要があります（これを「所有権移転登記手続」といいます）。

ところが、この所有権移転登記手続を行うためには「登録免許税」という手数料が必要ですので、通常の売買ですと、この「登録免許税」が二度にわたって発生してしまいます。また、所有者の名義が二度変わるため、そのたびに、「不動産取得税」という税金が発生してしまいます。

これに対して、三為契約では、契約上は売主→三為業者→買主という流れで売買が行われますが、売主から買主に直接所有権を移転させることになるため、所有権の登記は、三為業者を介することなく、売主から買主に直接移転させる（所有権移転登記手続を一回だけに済ませる）形を取ることができます。

これにより、（現行の法制度では）先ほどの「登録免許税」と「不動産取得税」を一回分に抑えることができます。

これが、「三為契約」が行われている最大の理由と言われています。

なお、このような売主→間に入る者→買主と二つの売買契約が結ばれているにもかかわらず、所有権移転登記手続を売主→買主と一回に抑える手法は、「中間省略登記」と呼ばれており、かつては別の手法が行われていたのですが、従来型の手法が現在事実上困難となっている関係で、この「三為契約」等の枠組みを用いた手法は、「新・中間省略登記」と呼ばれることがございます。

⑶　違法性について
三為契約そのものは、民法上規定された「第三者のためにする契約」を用いた契約であり、民法上の要件を満たしていれば、違法な取引ではありません。

間に入っている三為業者が、買主との間で、自分ではない他人である売主の所有する不動産を売却する売買契約を結ぶことは、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます）が宅地建物取引業者に対して原則として禁止している「他人物売買」に該当してしまうのではとの懸念もございます。

しかしながら、三為業者が他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合には、他人物売買を原則禁止する宅建業法上の規定が排除されると解されています。

三為契約を用いる場合、対象となっている不動産の名義人である売主と三為業者との間で既に売買契約が締結されており、三為業者が（その契約に基づく売買代金を支払う等すれば）当該不動産を取得できることが明らかであることから、三為業者が他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかであるといってよいのではないかと拝察いたします。

したがいまして、宅建業法上で禁止されている他人物売買には該当しないと一般的には解されています。

２　一般的な仲介との違い
⑴　契約当事者の違い
売主→三為業者（不動産業者）→買主と二つの売買契約をするのではなく、売主→買主と売買契約は一つとし、三為業者（不動産業者）はその売買契約の仲介として入る手法もございますので、この手法との違いも説明させていただきます。

通常の「仲介」では、不動産業者は売主と買主の間を取り持つ媒介者であり、売買契約の当事者にはなりません。一方、三為契約では、不動産業者（三為業者）自体が売買契約の当事者として位置づけられます。

⑵　利益の取り方の違い
仲介取引では、不動産業者の収入は、売主若しくは買主又はその両方から得られる仲介手数料であり、その金額には、宅建業法上の上限が定められています。

これに対し、三為契約では、三為業者は「売主からの仕入価格」と「買主への販売価格」の差額が利益となり、この差額部分に法律上の上限は設けられていません。このため、価格設定や利益額が外からは分かりにくい構造になっています。

３　売主にとっての主なメリット
以上が「三為契約」と通常の契約との違いとなります。

それでは、売主であるご相談者様にとって、「三為契約」を選択されるメリットとしてどのようなものが挙げられるでしょうか。

①　仲介手数料がかからない
三為契約を用いる場合、形式上は「仲介」ではなく「売買」ですので、いわゆる仲介手数料は発生しません。

②　責任の負担が軽減される
三為契約では、「売主が責任を負う相手は三為業者であり、最終的な買主に対する契約不適合責任は三為業者が負う」構造になります。その結果、個人の売主にとっては、通常の個人間売買に比べて、売却後の不具合について直接買主から責任追及される場面が減ることがメリットとして挙げられます。

４　売主として注意すべき点
逆に、売主として注意しなければならない点としては、どのようなものが挙げられるでしょうか。

①　売却価格の妥当性が判断しにくい
三為契約では、売主と三為業者の契約金額、三為業者と買主の契約金額が別々に設定され、互いに開示されないことが多いです。その結果、売主は「自分の売却価格」と「最終的に買主が支払っている価格」の差を把握できない、三為業者の転売益が大きくなりやすいといった構造が生じうるため、相場と比べて過度に安い条件で売ってしまっていないかを確認する必要があります。

②　三為業者に有利なスキームになりがちであること
三為契約は、登記コストや在庫リスク、仕入資金の負担を抑えられるなど、三為業者側にとって大きなメリットがある手法です。

一方で、売主・買主が不動産の価格や仕組みに詳しくない場合、売主は相場より安く売却している可能性がある、買主は相場より高く購入している可能性があるといったリスクがあるため、説明内容や価格の妥当性をよく確認した上で利用すべきです。

５　まとめ
今回のご相談である「三為契約は通常の売買と何が違うのか」「売主として注意すべき点は何か」という点については、三為契約が三者構造を取る特殊な契約形態であり、仲介手数料が不要になる反面、価格の透明性や条件の分かりにくさに注意が必要である、という点に尽きます。

売主としては、提示された売却価格が周辺相場と比べて適切かどうか、また契約不適合責任の所在や三為業者との契約内容が自分にとって納得できるものであるかを丁寧に確認することが重要です。

三為契約は必ずしも不利な取引ではありませんが、仕組みを理解しないまま進めると、本来得られるはずの利益を逃してしまうおそれもあります。不動産売却は一度の判断が今後の人生に大きく影響するため、契約形態の選択に迷いがある場合や、売却条件に不安がある場合には、事前に専門家の助言を受けながら進めることで、より安心して取引に入ることができるでしょう。