単身高齢者は、ちょっと困ります。単身高齢者の賃貸トラブル

AIの利用は、もう日常的なものとなってきており、何でもかんでもAIに聞いているという人もいます。
恐らくAIは、インターネットやスマホと同様に、どんどん進化して、今後、我々の生活になくてはならないものになっていくのだろうと思います。
このAI人気の盛り上がりを先取りしたのがAI関連の日本株ですが、最近では、一時期の高騰が嘘のように下落しており、最高値から３割減から４割減は当たり前、中には３分の１近くになったものもあります。
高騰時に、ブームに乗り遅れまいと高値掴みをしてしまった人も多いようで、多額の含み損を抱えている人も多いようです。
やっぱり株式投資は、一発勝負ではなく、こつこつ続けるのがコツのようです。

さて、今回は、単身高齢者の入居希望者の話です。
私の知り合いの大家さんのAさんから、最近、自分が持っている１棟マンションの空室を募集したところ、７９歳の単身高齢者が応募してきたので、どうしたらいいかアドバイスしてほしいという相談がありました。

単身高齢者を入居させるのは、弁護士からすると、お勧めしません。
単身高齢者を入居させた場合に、最も怖いのは、孤独死です。
このコラムでも、何度も取り上げましたが、単身高齢者が孤独死し、発見が遅れると、事故物件となって家賃が下がる上に、多額の原状回復費用がかかり、多大な損害を受けます。
しかも、病死の場合、この損害を亡くなった高齢者の連帯保証人や相続人に請求することはできません。

もっとも、孤独死や発見の遅れの防止、原状回復費用の補填などについては、対策がないわけではありません。
賃貸物件に緊急通報ボタンなどの機器を設置し、何か異常を知らせたいときに高齢入居者がボタンなどを押せば、セキュリティ会社などに通知がいくサービスや賃貸物件に監視カメラや人感センサーを設置して安否確認をするサービスなどを利用することによって、孤独死や発見の遅れを防止することが可能になります。
また、孤独死をした場合の原状回復費用については、孤独死保険を利用することによってカバーすることが可能になります。
孤独死保険とは、入居者が孤独死した場合に、大家さんが負担する特殊清掃費、遺品処分代、未払家賃の損失などを補償する保険です。
最近の日経新聞の記事によると、２０２４年４月から２０２５年３月までの１年間の孤独死保険の支払い実績は、２２００件以上だったそうです。

しかし、孤独死や発見の遅れの防止のためのサービスを利用するには費用がかかります。
また、異常があった場合に連絡できる親族がいればよいですが、そのような親族がいない場合は、管理会社が対応しなければならないので、入居者のプライバシーに関する情報のやり取りや入居者の了解を得ないドアの解錠及び居室への侵入について、予め賃貸借契約書に定めておくことが必要です。
もちろん、孤独死保険についても、一定の保険料の負担があります。

このように安否確認サービスを利用することや孤独死保険の契約をすることによって、リスクを回避することは可能ですが、さらに、問題となるのが、単身高齢者が孤独死をした後の賃貸借契約の解約と居室内の遺品の処分及び明渡しです。

亡くなった高齢者に相続人がいれば、その人を相手にすればよく、相続人としても、明け渡しをしなければ、賃料を支払い続けなければならないので、賃貸借契約の解約と居室内の遺品の処分及び明渡しに協力してくれます。
しかし、亡くなった高齢者にもともと相続人がいない場合や法定相続人が全て相続放棄をして相続人がいなくなってしまった場合は、相続人と話をすることができません。
このような場合、法律的には、相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立て、相続財産清算人を家庭裁判所に選任してもらい、その人を相手に賃貸借契約の解約と居室内の遺品の処分及び明渡しの手続きを進めることになります。
ただ、遺産がほとんどないような人が孤独死し、相続人がいない場合に、相続財産清算人の申立をするには、家庭裁判所に予納金を収めなければならず、その金額は、現在の実務では、１００万円くらいです。
つまり、大家さんは、自腹で１００万円を出して相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てることになります。
もちろん、このお金は、亡くなった高齢者に遺産があれば、その遺産から返してもらえますが、遺産がなかった場合には、ほとんど相続財産を清算するための費用（主に相続財産清算人の報酬）に充てられてしまい、戻ってきません。

このように、単身高齢者を入居させた場合には、さまざまな問題が起きる可能性がありますので、その方の親族関係、収入、資産などを確認し、連絡先となり連帯保証人となってくれる親族があり、家賃に見合う収入があって、一定の預貯金を持っていることなどを確認した上で、入居に応じる必要があります。
もちろん、可能であれば、上記の安否確認サービスや孤独死保険などを利用することも考えるべきです。

ということで、やっぱり、単身高齢者の入居を受け入れるのはお勧めしないというアドバイスになってしまいます。