港南台センター 伊藤 弓平のブログ

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日々営業日記
不動産用語勉強会
2018/10/14
本日ご紹介する不動産用語は【旗竿地(はたざおち)】です。

旗竿地とは、名前の通り「竿についた旗のような形の土地」のことです。敷地(旗の部分)に細長い土地(竿の部分)が加わったもので、この細長い土地が公道へ続いています。

旗竿地は別名「敷地延長(しきちえんちょう)」とも呼ばれています。
ちなみに敷延(敷地延長の略)は関東での呼び名で、関西では専用通路(せんようつうろ)と呼ばれています。

建築基準法では建築物を建てる際、敷地が道路(公道もしくはそれに準ずる道路)に、2メートル以上接していなくてはならない【接道義務】というものが定められています。
そのため敷地が道路と接していない場合は、敷地と道路をつなぐ通路部分の土地を含めて購入する必要があり、このような形状の土地ができるというわけです。

この通路部分は「敷地延長」、または「路地状部分」と呼びます。

一般的には接道の間口が狭い通路部分(敷地延長部分・路地状部分)の奥に、有効宅地部分(建物が建てられるスペース)があり、通路部分(敷地延長部分・路地状部分)は宅地ですが、建物は建てられません。

車の駐車が不便であったり、建築の際に採光や通風に工夫が必要となります。

一方で、価格が比較的低い場合があり、地価が高いエリアでも費用を抑えて家を建てることができます。
また、公道から少し奥まった場所にあるので、敷地の近くを車や人が通らず、静かな住環境がつくりやすいというメリットもあります。
日々営業日記
不動産用語勉強会
2018/10/12
本日は【建築条件付き土地】についてご紹介いたします。

インターネットで土地を探していると、「建築条件付き土地」というものを見かけたことがあると思います。

建築条件付き土地というのは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のことです。

一般的には、土地を買えば、その土地にどんな家を建てるか、いつ建てるかは購入した買主様の自由ですが、建築条件付き土地は、建設できる家の制限が付いています。わかりやすく言えば、土地を売っている会社は「自分の会社で家を建てることを前提に土地を売っています」ということになります。

思い通りの家を設計できる注文住宅とは異なり、建設される家の間取りなども大まかに決まっており、ある程度、買主の意見が取り入れられるというのがほとんどです。

日々営業日記
不動産用語勉強会
2018/10/12
本日ご紹介する用語は【越境(えっきょう)】です。

越境とは、建物や建物の屋根、塀などが敷地の境界線を越えていることです。
庭の木や花などが隣の家にはみ出している場合も越境となります。また、地下に埋設された水道管や配水管、ガス管なども他人の敷地を通っていたり、一部でもはみ出して入る場合も越境です。

境界そのものの位置に関する争いだけでなく、越境をした構造物や樹木などに関する揉めごとも少なくありません。

不動産の売買にあたり、隣の敷地から何らかの越境があれば「その事実関係」が重要事項として宅地建物取引士が説明をいたします。越境をされている場合だけでなく、売買対象物件が隣地へ越境している場合も同様です。

また、越境をそのままにしておくわけにもいかないので、売主様と隣地の所有者との間で
 ○お互いに敷地境界線と越境部分の状況を確認したこと
 ○越境している側は、その負担において将来の建替えの際などに越境状態を解消すること
 ○お互いに物件を第三者へ譲渡した際には、それぞれの買主へ合意内容を承継させること
などの項目を盛り込んだ合意書(覚書や確約書、協定書など)を交わしておくことが一般的です。
日々営業日記
不動産用語勉強会
2018/10/07
本日ご紹介する用語は【レインズ(REINS)】です。

簡単にご説明すると、不動産の売却のための情報交換システムのことです。
(Real Estate Information Network Systemの頭文字)
日本語では、不動産流通標準情報システムと呼びます。

不動産を購入したい、とご検討された場合、まずは不動産会社におもむき、売買の仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社は所在している地域にある多くの不動産の情報と知識を持っていますが、それでもすべて網羅しているわけではありません。
地域にはさまざまな不動産会社があり、それぞれが個別に担当している物件などもあります。

そうした情報を得るために、いちいち街中の不動産会社をまわっていくという方法は不可能に近いため、ネットワークで不動産会社の情報を集約し、各不動産業者をつなぐために平成2年5月に導入されたのがレインズです。

このシステムのおかげで、お客様にご紹介する際は、迅速に多くの情報をご提供することができます。
日々営業日記
不動産用語勉強会
2018/10/06
本日は道路の種類についてご紹介いたします。

一般に使われている公道・私道の区分とは別に、建築基準法では道路を次のように分類しています。
(建築基準法上の道路は、道路法や道路交通法にいう道路とは必ずしも同じものではありません)

【1項1号道路】 
 一般国道、県道及び市道等のいわゆる公道で幅員4m以上のもの
 ※公道であっても幅員が4m未満の場合は、建築基準法上の道路に該当しません。

【1項2号道路】 
 都市計画法、土地区画整理法等による幅員4m以上の道路
 ①都市計画法に基づく開発行為によって築造された道路
 ②都市計画法に基づく都市計画道路
 ③土地区画整理法による道路
 
【1項3号道路】 
 基準時(建築基準法の施行日《昭和25年11月23日》)に現に存在する幅員4 m以上の道
 ※公道の場合も私道の場合もあります。

【1項4号道路】 
 2年以内に事業執行予定のものとして指定された幅員4m以上の道路

【1項5号道路】 
 土地所有者等が築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
 (一般に「位置指定道路」と呼ばれています)

【2項道路】 
 基準時に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道
 ※道の中心線から2mの線を道路の境界線とみなすため、幅員は4mとして扱われ  ます。
 ※2項道路に面している敷地は、道の中心線から2mの範囲は建物や塀などを建て  ることはできません。
  (一般に【セットバック】と呼ばれています)
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