知っておきたい
税金の基礎知識
不動産の購入・売却時にかかる税金のポイントを、わかりやすくまとめました。
1.不動産の売却時における税金
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固定資産の交換
（1）特例の概要
税法においては、資産の交換も譲渡の一形態として所得税が課税されることが原則ですが、次に示す条件にあてはまる交換については、譲渡がなかったものとして所得税の課税を繰り延べるという特例制度が設けられています。
なお、次の要件を満たす場合でも、交換に伴って交換差金等の授受があったときは、その交換差金等については譲渡所得として課税されることとなっています。
（2）適用要件
この特例は、譲渡資産、取得資産それぞれについて次の要件を満たす場合に適用があります。
①譲渡資産の要件
1年以上所有している固定資産で、次に掲げるもの。
- イ.
- 土地や借地権、耕作権
- ロ.
- 建物や建物附属設備、構築物
- ハ.
- 船舶
- 二.
- 機械装置 など
②取得資産の要件
- イ.
- 交換の相手方が1年以上所有していた固定資産で、譲渡資産と「同種類の固定資産」＊1であること
- ロ.
- 交換により譲渡した資産の譲渡直前の用途と「同じ用途」＊2（下表参照）に使用すること
- ハ.
- 交換の相手方が交換のために取得したものでないこと
コラム
借地と底地の交換
それぞれがいずれも宅地であれば、交換による譲渡資産が借地権で、取得資産が底地であったとしても、資産の種類と用途が同一のものということができます。
③交換資産の時価
固定資産を交換する際に交換の当事者間において合意されたその資産の価額が、交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められる場合は、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、固定資産の交換の特例の適用におけるこれらの資産の価額は、当事者間において合意されたところによるものとされます。
しかし、明らかに贈与の意思をもって著しく価額の異なる資産を交換したような場合は、その価額は合理的に算定された価額ということはできません。
④交換差金等の要件
交換により譲渡した資産の時価と交換により取得した資産の時価との差額が、これらの時価のうち多いほうの金額の20％以内であること