2025年基準地価から見えてくる不動産マーケットの動向

国土交通省から発表された2025年7月1日時点の基準地価（都道府県地価調査）から、不動産市場の動向を考察していきましょう。

全国平均の地価は、住宅地・商業地ともに上昇を続けており、上昇率は拡大傾向にあります。住宅地は前年比プラス1.0％で、上昇幅は0.1ポイント拡大しました。商業地はプラス2.8％で、同じく0.4ポイントの拡大です。いずれも4年連続の上昇となりました。

三大都市圏は住宅地がプラス3.2％で4年連続の上昇、商業地が同7.2％で13年連続の上昇となり、上昇率はいずれも拡大しています。一方、地方圏は住宅地がプラス0.1％、商業地が同1.0％で、ともに3年連続の上昇でしたが、住宅地の上昇幅は前年から変わりませんでした。また地方４市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は住宅地がプラス4.1％、商業地が同7.3％でしたが、上昇幅はいずれも前年より縮小しました。

全国の地価動向について、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の髙橋雅之さんは次のように分析してくれました。

「全国的な傾向として、インバウンド（訪日外国人）や富裕層特化型の需要による地価の二極化が続いています。東京・大阪の中心部だけでなく、長野県の野沢温泉や白馬など、観光要素のある地域は突出して上昇している状況です。一方で、名古屋や福岡などでは上昇が鈍化しているほか、地方などでヒト・モノ・カネの集まっていないエリアでは下落の動きも見られます」

東京圏では住宅地の上昇率が3.9％で、前年より上昇幅が0.3ポイント拡大しました。なかでも東京都の区部都心部はプラス12.7％と高く、前年より3.5ポイント拡大しています。周辺3県も上昇していますが、上昇幅の拡大は限られ、埼玉県では0.3ポイント縮小してプラス1.7％でした。

商業地は東京圏全体でプラス8.7％と、上昇幅が1.7ポイント拡大しました。区部都心部が15.3％上昇するなど都区部は軒並み2ケタの上昇となっており、東京都全体でも11.4％上昇しています。

「東京都心部では富裕層が積極的に不動産を購入していることを反映して、地価上昇が突出している状態です。周辺３県の上昇は鈍化してきていますが、千葉県では相対的に割安感があるため、市川市や船橋市など都心へのアクセスが良い場所に人気が集まっています。

特につくばエクスプレス沿線は利便性と割安さのバランスが良いことから、都心での購入を諦めた若いファミリー層などの移住先として需要が高まっています。一方で埼玉県や神奈川県はすでに価格水準が高めになっており、地価は伸び悩む傾向が見られます。ただし、鎌倉市や茅ヶ崎市などの湘南エリアは居住ニーズが高く、依然として住宅地が5％台の高めな上昇率を維持しています」（髙橋さん）

大阪圏の住宅地はプラス2.2％と、前年より上昇幅が0.5ポイント拡大しました。大阪市中心6区は同7.7％で前年比1.1ポイント拡大しています。神戸市東部4区は5.0％、京都市中心5区は同3.2％と、いずれも上昇幅の拡大が続いています。

商業地は大阪圏全体でプラス6.4％となり、上昇幅は0.4ポイントの拡大です。大阪市は全体で11.1％上昇しており、なかでも中心6区は14.3％と2ケタの上昇となっています。
「大阪市中心部はうめきた地区周辺でのタワーマンション開発や再開発、ミナミを中心としたインバウンドの回復が地価を押し上げています。さらに万博に続くIR（統合型リゾート）の開発や、なにわ筋線など交通インフラ整備といったイベントが投資ニーズを呼び込んでいる形です。京都市もインバウンドによる観光ニーズや、南区などで景観条例の緩和による大規模マンション開発が活発化しており、地価が堅調に上昇しています。神戸市も上昇していますが、大阪や京都に比べてインバウンドの恩恵を十分に引き込めていない印象です」（髙橋さん）

名古屋圏は住宅地がプラス1.7％と上昇幅が0.8ポイント縮小し、商業地も同2.8％と1.0ポイントの縮小でした。名古屋市も住宅地が同3.0％、商業地が同4.1％と圏内では高めの上昇率ですが、上昇幅はいずれも前年より縮小しています。

「地域経済の柱である自動車産業でトランプ関税などによる先行き懸念が広がっているうえ、リニア中央新幹線の開業にメドが立たないことなどから、外部からヒトやおカネが集まりにくい要因となっており、地価上昇の弱さにつながっています。インバンド需要についても通過地として利用されがちで、宿泊需要が伸び悩んでいることも影響しているのでしょう」（髙橋さん）

一方、福岡市は住宅地がプラス7.2％、商業地が同10.2％と高い上昇率でしたが、上昇幅は前年比で縮小しています。住宅地は博多区と中央区で前年に2ケタ上昇しましたが、今回はいずれも8％前後にとどまりました。商業地は博多区のほかに西区、城南区、早良区と、周辺の大野城市や糸島市で2ケタの上昇率となりましたが、いずれも上昇幅は縮小しています。

「福岡市は周辺エリアからの人口流入によって居住ニーズは依然として高いものの、価格が高くなっているため、割安な周辺市への流出や、購入よりも賃貸を選ぶ動きが出始めています。また、建築コストの高騰により、博多駅周辺では再開発計画が凍結や先送りになるケースが出てきており、地価上昇が鈍化する一因になっています」（髙橋さん）

東京や大阪の中心部ではインバウンドや富裕層の需要に牽引される形で、地価上昇の動きが強まっています。一方で建築コストの上昇などにより再開発の凍結や先送りが全国的に広がっている状況です。金融政策では日本は利上げを、米国は利下げを進めていますが、金利差は急速には縮小せず、円安傾向が維持されています。2026年もこうした流れは続くのか、髙橋さんは次のように予測しています。

「プロジェクトの凍結に伴う期待値の反落により、東京・大阪の中心部を除いたエリアでは地価の鈍化傾向が強まる可能性があります。日銀による利上げでローン金利が上昇すると、住宅ローンを組む人が中心のエリアは影響を受けますが、高額物件をキャッシュで購入する富裕層には影響は少ないでしょう。また、中国政府による渡航自粛などの影響が来年の基準地価から現れ始める可能性はありますが、他の国からのインバウンドが増えることも考えられ、影響は限定的でしょう」

インバウンドの動きや建築コストの高騰、金利上昇などが地価にどの程度影響するのか、2026年の動向が注目されるところです。
（取材協力：東京カンテイ）