分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。「マンション法」と呼ばれることもある。 区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。 このため、1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備された。 その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983（昭和58）年に区分所有法が大幅に改正された。このときに、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められた。 また、1995（平成7）年の阪神・淡路大震災において被災マンションの建て替えが課題となったこと（同年に「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（「被災マンション法」）が成立」）、老朽化したマンションの建て替えや大規模修繕を円滑に行なう必要が生じたことから、2002（平成14）年には、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律（略称「マンション建替え円滑化法」、「マンション建替法」」の制定に合わせて、復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設などが措置された。 なお、マンションの建て替え等に関しては、「マンション建替え円滑化法（2025（令和7）年11月より「マンション再生法」後述）、マンション管理の適正化等に関しては、2000（平成12）年に制定された「マンション管理法」、被災マンションの再建については「被災マンション法」において、合意形成や権利調整等についての特別の規定が定められている。 さらに、2025（令和7）年には、マンションが国民の1割以上が居住する重要な居住形態となったことに加え、建物と居住者の「2つの老い」が進行しており、外壁剥落等の危険や不在所有者の増加も伴って集会決議の困難化等が課題となり、新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、管理・再生の円滑化を図ることが必要であるとの認識から、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が制定・公布され、マンション管理法、マンション建替え法（抜本改正により題名が「マンションの再生等の円滑化に関する法律（「マンション再生法」）に改正。一部を除き同年11月施行）等とともに区分所有法においても以下の改正が措置された。主な改正部分は2026（令和8）年4月施行である。 1. 区分所有権の処分を伴わない事項（修繕等）の決議は、集会出席者の多数決（従前は全区分所有者の多数決）によることとし、集会決議の円滑化を図った。2. 裁判所が認定した所在不明者をすべての決議の母数から除外するとともに、管理不全部分・共用部分等を裁判所が選任する管理人に管理させる制度が創設された。3. 建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取壊し等が、建替えと同様に多数決議（4/5（耐震不足の場合3/4等））により可能となった。  

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づいて定める規約。区分所有法では単に「規約」と表記しているが、一般的に「管理規約」と呼ばれている。 建物、敷地、附属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項が規定されている。また、区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部に関する事項については、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。近年は、老朽化マンションの再生（建て替え、敷地売却、解体等）に関する意思決定や手続きの円滑化の観点から、これらに関する事項との関係でも重要性が高まっている。 管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。 管理規約の設定、変更、廃止は、区分所有者の集会において、区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の決議（特別決議）によって決する。ただし、法改正により、マンションの再生（建て替え、敷地売却、解体等）に関する事項については、別途特則として異なる決議要件が定められている。 管理規約に定める事項については特に定めはないが、国土交通省はマンション標準管理規約を公表し、参考に供している。マンション標準管理規約は、単棟型、団地型、複合用途型に分けて示されており、管理規約に定めるべきとされる主要な事項は次のとおりである。 1.敷地、建物、付属施設の範囲2.共用部分の範囲3.敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合4.専用使用権の範囲5.敷地利用権と専有部分の分離処分の可否6.使用細則（使用に関する詳細な規則）の設定7.集会、管理組合、理事会、会計等に関する事項 なお、管理規約は集会で設定されるべきものであるが、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している場合には、次の事項に限っては、公正証書で定めることによって、集会を経ずに管理規約を設定することができるとされている。 1.規約共用部分 2.規約敷地 3.専有部分と敷地利用権の分離処分の可否 4.敷地利用権の共有持分の割合

分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約に基づいて設定される共同生活上の詳細なルールのことを「使用細則」という。 この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものである。 その内容は分譲マンションごとにさまざまであるが、一般的にはおおむね次のような事項が「使用細則」に規定されている。 1．禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など） 2．管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など） 3．駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項 4．ゴミ処理 5．違反者に対する措置 なお、上記の事項の全部を一つの使用細則で定める必要はなく、目的ごとに複数の使用細則を作ることも可能である（例えば全般的なルールについては「使用細則」、駐車場については「駐車場使用細則」を設けるなど）。 また、使用細則で規定されている事項は、多くの場合、共同生活のルールに関する事柄であるので、原則的には、集会の普通決議によって変更することが可能である（すなわち集会の特別決議を経る必要がない）。 ただし使用細則の変更が、管理規約の内容の変更に該当する場合や、建物・敷地の管理・使用に関する基本的事項の変更に該当する場合には、管理規約そのものの変更の手続きを踏む必要がある。 従ってこうした場合には、集会の特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要となる。 このように使用細則中の変更しようとする部分の性質によって、変更手続きが大きく異なるので注意したい。