区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。 区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。 1．建物の各部分に構造上の独立性があること これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。 2．建物の各部分に利用上の独立性があること これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。 上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。 代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。 なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。 また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。 廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。 また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。 従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。 この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。 区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである（詳しくは「区分所有建物」参照）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。「マンション法」と呼ばれることもある。 区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。 このため、1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備された。 その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983（昭和58）年に区分所有法が大幅に改正された。このときに、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められた。 また、1995（平成7）年の阪神・淡路大震災において被災マンションの建て替えが課題となったこと、老朽化したマンションの建て替えや大規模修繕を円滑に行なう必要が生じたことから、2002（平成14）年には、復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設などが措置された。 なお、マンションの建て替え等に関しては、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（略称「マンション建替え円滑化法」）」において、合意形成や権利調整についての特別の規定が定められている。

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。 その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。 具体的には、次の3つのものが「共用部分」である（区分所有法第2条）。 1．その性質上区分所有者が共同で使用する部分（廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など） 2．専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など） 3．本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの（管理人室・集会室など） このような1．～3．の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である（区分所有法第11条）。 また共用部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。 この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積（専有面積）の割合に等しい（区分所有法第14条）が、この割合は規約により変えることができる。 また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない（区分所有法第15条）。

分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積には2とおりの計算方法が存在している。 1つは、壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを床面積とする計算方法である（これを「内法（うちのり）」という）。 もう1つは、壁の厚みも加えて床面積を計算する方法である（これを「壁心（かべしん・へきしん）」という）。 建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算する（建築基準法施行令第2条第1項第3号）。 しかし不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することとされている（不動産登記規則第115条）。 このように専有面積には2とおりの計算方法が存在し、混同しやすいので、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」では次のようなルールを設定している（表示規約第15条第6号）。 1．マンションの販売広告では、原則的に「壁心による床面積」を広告に表示する必要がある。 2．しかし、中古マンションの広告では「内法による床面積」だけを表示することも許される 3．2．の場合には広告中に「登記面積」である旨を明記する必要がある。 従って、新築マンションの販売広告では上記1．に従って「壁心」による床面積が表示されていることになる。 ただし「住宅ローン控除」を受ける際には、マンションの専有面積が50平方メートル以上であることが必要とされているが、ここでいう専有面積とは「登記簿上の面積」であり、「内法」の面積のことである。 そのため新築分譲マンションを購入する際には、購入する前に、登記簿上の面積（すなわち「内法」の面積）が何平方メートルになるのかを販売不動産会社に確認しておくのが望ましい。

分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ（区分所有法（建物の区分所有等に関する法律））。 この専有部分の床面積が「専有面積」である。 従って、専有面積とは「区分所有者が単独で所有している専有部分の床面積」のことであり、具体的には各住戸の内部空間の床面積を指している。 分譲マンションの販売広告では一般的に「専有面積60平方メートル、他にバルコニー5平方メートル」のように床面積を表示していることが多い。 バルコニーは専有面積から除外される扱いとなるが、これはバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えるが、法律的にはバルコニーは「共用部分」とされているからである。 なお区分所有建物の場合、専有面積には「内法」と「壁心」という2種類の計算方法が存在し、両者の計算方法による専有面積の大きさは異なったものとなるので注意したい（詳しくは「専有面積の広告表示」へ）。