不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。 物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。 近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。 土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。

不動産の物的状況や権利関係を公示するために、登記所（法務局、地方法務局、出張所など）に備え付けられた書類をいう。 不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、どちらもその不動産を管轄する登記所に保管されている。 それぞれの登記簿は、表題部、甲区、乙区に区分されていて、表題部には土地または建物の所在地番、面積などが、甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権等）に関する事項が記載されている。登記簿は、従前は書類の形でバインダーに綴られていたが、1988年から電磁的に記録されることとなった（コンピュータ化という）。 不動産登記簿に記録されている事項は、何人も自由にその記録内容を証明した書面（登記事項証明書）の交付を受けることができる。なお、登記情報は、インターネットを利用して取得することもできる。

所有権移転登記を参照。

登記記録が記録される帳簿のこと。 従来は、登記簿とはバインダーに閉じられた登記用紙の帳簿を指していたが、新しい不動産登記法（2005（平成17）年3月7日施行）では、磁気ディスクなどをもって調製される帳簿を、登記簿と呼ぶことが原則になった。