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不動産用語辞典

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更新料（建物賃貸借における～）
読み：こうしんりょう（たてものちんたいしゃくにおける～）

建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる金銭をいう。

支払いを求めるためには、支払いについての合意が必要である。

なお、更新料をめぐっては、その支払い合意は無効であるとの訴訟が提起されているが、最高裁判決（平成23年7月15日、第二小法廷）は、

1．更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当

2．更新料の支払いには、およそ経済的合理性がないなどということはできず、また、一定の地域において、期間満了の際に賃借人が賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存することは公知であること、裁判上の和解手続き等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとしてこれを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことに照らすと、賃借人と賃貸人との間に更新料条項に関する情報の質および量ならびに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることはできない

3．賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当

として、一定の条件のもとでその適法性を認めた。

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建物

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

建物

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

貸主

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」という。 不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。 この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。 　貸主は宅地建物取引業免許を取得している場合もあれば、そうでない場合もある。 　なお、不動産を賃貸することのみを業として行なう場合には、 宅地建物取引業の免許を得る必要はない。

賃借人

物を賃貸借する場合の借主。例えば、賃貸住宅の借主（入居者）は賃借人である。この場合、入居者は、賃借人として賃貸人（貸主、大家）とのあいだで住宅を賃貸借する契約を締結し、賃借権に基づいて居住する。 賃借人は貸主に賃料を支払い、貸主は賃借人に契約の目的物を使用収益させる。賃貸住宅の場合は、賃料は家賃であり、目的物の使用収益とは住宅に居住することである。 住宅の賃貸借については、借地借家法や民法に特別の扱いが規定され、賃借人の安定的な居住が保護されている。例えば、登記しなくても住宅の引き渡しによって賃貸借の対抗力が生じること、貸主が賃貸借契約の更新を拒絶するときには正当な事由が必要であること、賃借人が付加した造作がある場合には、契約終了時に貸主に対して買取りを請求できること、賃借人は住宅を返還するときに原状回復の義務を負うが、使用収益による通常の損耗及び経年変化による損傷については回復義務はないことなどが定められている。  

消費者契約法

消費者（個人）と事業者との間で締結される契約（消費契約）について、消費者の保護を図るための特例を定めた法律で、2001（平成13）年3月に施行された。 この法律では、消費者が契約の締結について勧誘された際に、 1．重要事項説明について事実と異なることを告げられたこと、2．将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供されたこと、3．重要事項について不利益となる事実が告げられなかったこと、4．勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられたこと により誤認や困惑したときには、契約の申込みや承諾の意思表示を取り消すことができることとしている。 また、消費契約について、事業者の損害賠償の責任を免除する一定の条項、消費者が支払う損害賠償の額を予定する一定の条項、消費者の利益を一方的に害する条項については、これを無効することを規定している。 なお、消費者は個人であるとされるが、事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合には消費者とはみなされず、その契約に対しては消費者契約法は適用されない。また、事業には非営利事業も含むとされている。 これらの規定は、すべて消費契約（労働契約を除く）について民法の特例を定めるもので、不動産の売買や賃貸借、あるいはそれらを仲介する契約に対しても適用される。ただし、宅地建物取引業法は消費者契約法の特別法であり、両者が競合する場合には、前者の規定が優先して適用される。

関連用語

敷金
建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、次のような目的のために預けられる金銭。 1．賃料の不払い・未払いに対する担保 2．契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い 将来契約が終了した場合には、上記1や2の金額を控除した残額が、借主に対して退去後に返還される。なお、関西等では「敷引」の慣行がある。
礼金
建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、契約締結の謝礼として支払われる金銭。将来契約が終了し、退去する際にも、借主に返還されない。