標識の掲示とは|不動産用語集|三井住友トラスト不動産：三井住友信託銀行グループ

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標識の掲示

読み：ひょうしきのけいじ

免許証番号などを記載した「標識」を、宅地建物取引業者の事務所その他の一定の場所に掲示することを「標識の掲示」という。

1．趣旨
無免許営業を防止すること、責任の所在を明確にすること等の目的で、宅地建物取引業者に義務付けられたものである（宅建業法第50条第1項）。

2．標識に記載すべき事項
標識に掲示すべき事項は、免許証番号、免許有効期間、商号、代表者氏名、主たる事務所の所在地など（施行規則第19条第2項）。

3．標識を掲示すべき場所
標識を掲示すべき場所としては、次の1）から3）の3種類の場所が法定されている。
1）事務所（法第3条第1項）
2）事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所（施行規則第15条の5の2）
3）1）および2）以外の場所であって標識を掲示すべき場所（法第50条第1項、施行規則第19条第1項）

4．標識を掲示すべき場所についての説明
上記の1）と2）については、別項目の「事務所」「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」に詳しい説明があるのでそちらを参照のこと。
上記の3）の場所は、施行規則第19条第1項において法定されている。具体的には上記の3）の場所とは、次のa）からe）の場所のことである。
a）継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
b）宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所（ここで「一団」とは「10戸以上または10区画以上」を指す。次のc）とd）でも同じ（施行規則第15条の5の2による））
c）一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
d）他の宅地建物取引業者が行なう一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
e）宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合には、これらの催しを実施する場所

5．標識を掲示すべき場所についての説明の補足
上述の3．の2）の場所と3）の場所は、要件が非常によく似ているので区別がつきにくい。
区別するための判断基準は、2）の場所では、契約の締結または契約の申込みを受けるという業務を行なうことが要件になっているのに対して、3）の場所ではそうした契約に関する要件がないという点である。

例えば、ある10区画の宅地の分譲の案内所について、その案内所で契約の締結を行なうかまたは契約の申込みを受けるのであれば、その案内所は2）の場所となり、専任の宅地建物取引士を1名以上設置するとともに、標識を掲示しなければならない。
しかし、その案内所において、契約の締結を行なうことも契約の申込みを受けることもしないのであれば、その案内所は3）の場所となるので、専任の宅地建物取引士を設置する義務はないが、標識は必ず掲示しなければならない、ということである。

また上述の4．の場所のうちb）の場所（すなわち一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所）については、専任の宅地建物取引士を設置する場所になることはあり得ないが、標識は必ず掲示しなければならないことに注意したい。

デジタルサイネージ等のICT機器を活用した掲示についても、公衆が必要なときに確認できるもの、標識を確認することができる旨の表示が常時分かりやすい形でなされていることなど、いくつかの要件を満たす場合には書面での標識の掲示と同等の役割を果たしているものと考えられる。

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用語説明

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宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである（宅地建物取引業法第2条第3号）。宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない（このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる）。

事務所（宅地建物取引業法における～）

宅地建物取引業法第3条第1項で規定する場所のこと（法第3条第1項、施行令第1条の2）。具体的には、次の2種類の場所が「事務所」に該当する（以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている）。 1．本店または支店（施行令第1条の2第1号）商業登記簿等に記載されており、継続的に宅地建物取引業の営業の拠点となる実体を備えているものを指す。ただし、宅地建物取引業を営まない支店は「事務所」から除外される。また本店は、支店の業務を統括する立場にあるため、本店が宅地建物取引業を直接営んでいない場合であっても、その本店は「事務所」に該当するものとされる。 2．上記1．以外で「継続的に業務を行なうことができる施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る「契約を締結する権限を有する使用人」を置く場所（施行令第1条の2第2号）。「継続的に業務を行なうことができる施設」とは、固定的な施設であり、テント張りの施設や仮設小屋は含まれない。「契約を締結する権限を有する使用人」とは、宅地建物取引士を指すものではなく、支店長・支配人などのように営業に関して一定範囲の代理権を持つ者を指している（ただし、支店長等が同時に宅地建物取引士である場合がある）。また、「置く」とは常勤の使用人を置くという意味である。　以上の1．と2．の場所を合わせて、宅地建物取引業法では「事務所」と呼んでいる。従って、会社の登記（商業登記簿）では支店として登記されていなくても、継続的に業務を行なうことができる施設に、宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」とみなされることになる。なお、宅地建物取引業法ではよく似た概念として「事務所等」「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」「標識を掲示すべき場所」「クーリングオフが適用されない場所」を定めているので、それぞれの違いに注意したい。

事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所

宅地建物取引業法では、法第3条第1項の「事務所」には専任の宅地建物取引士を一定割合以上設置することを義務付けている（詳しくは宅地建物取引士の設置義務）。しかし、法第3条第1項の「事務所」に該当しない案内所・展示会等であっても、契約締結等を行なう場合には、宅地建物取引業の業務の適正を確保すべき必要性が非常に高いといえる。そこで宅地建物取引業法では、こうした案内所等が一定の要件に該当する場合には、1名以上の成年の専任の宅地建物取引士を常時設置するように義務付けているのである。このような「事務所以外の場所であって、専任の宅地建物取引士を置くべき場所」とは、具体的には、施行規則第15条の5の2で規定されている。ただし、この施行規則第15条の5の2の内容は複雑なので、1．外形的な要件と2．実質的な要件に分けてそれぞれ説明する（なお、以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている）。 1．外形的な要件施行規則第15条の5の2で規定する「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」とは、次の4種類の場所のどれかに該当することが必要である。 1）事務所以外で継続的に業務を行なう施設を有する場所 2）10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物を分譲する場合の案内所 3）他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物について、代理または媒介をする場合の案内所 4）宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所上記の1）は、「事務所」と同等程度に事務所としての物的施設を有してはいるが、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する者（支店長・支配人など）が設置されていないせいで、「事務所」から除外されるような場所を指している。具体的には、「特定の物件の契約または申込みの受付等を行なう場所」「特定のプロジェクトを実施するための現地の出張所」等が該当する。 2）は、一団地（すなわち10区画以上の一団の宅地または10区画以上の一団の建物）の分譲をするための案内所のことである。これには臨時に開設する案内所も含まれる。例えば、「週末に宅地建物取引士や契約締結権者が出張して申込みの受付や契約の締結を行なう別荘の現地案内所等のように、週末にのみ営業を行なうような場所」も含まれる。 3）は、上記2）の分譲について、販売の代理や媒介を行なう宅地建物取引業者が設置する案内所を指している。 4）は、「宅地建物の取引や媒介契約の申込みを行なう不動産フェア」「宅地建物の買換え・住替えの相談会」「住宅金融公庫融資付物件等のように一時に多数の顧客が対象となる場合に設けられる抽選会」「売買契約の事務処理等を行なう場所」などのように、催しとして期間を限って開催されるフェア・展示会・相談会・抽選会その他を指している。 2．実質的な要件上述の1．の1）から4）の場所において、契約を締結しまたは契約の申込みを受けるとき、その場所は「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」となる。ここで、「契約の締結」「契約の申込みを受ける」という言葉の具体的な意味が「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で詳しく規定されているので以下で紹介する。 1）契約の締結契約とは、「宅地建物の売買・交換の契約（予約を含む）」「宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介の契約（予約を含む）」を指している。従って、物件の売買契約だけでなく、物件の売買の媒介契約や、物件の賃貸の媒介契約なども含まれている。このような意味での契約を締結するためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されている」か、または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれている」ことが必要となる。 2）契約の申込みを受ける契約の意味は上記1）と同じである。また「申込み」とは、契約を締結する意思を表示することであるが、手付金・申込証拠金などの金銭を交付して締結の意思表示をする場合だけではなくて、「物件の購入のための抽選の申し込み」のような金銭の授受を伴わない意思表示も含まれるので、注意したい。なお「申込みを受ける」ためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されていること」または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれていること」は必須ではない。この点にも注意したい。

建物

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

代理（宅地建物取引業法における～）

不動産取引における宅地建物取引業者の立場（取引態様）の一つ。宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって（または貸主の代理人や、借主の代理人となって）、取引成立に向けて活動するという意味である。

媒介

私法上の概念で、他人間の契約等法律行為の成立に向けて行う事実行為をいう。代理や取次と違って、法律行為ではないとされる。不動産取引における宅地建物取引業者の立場（取引態様）の一つでもあり、不動産の売買・交換・賃貸借について、売主と買主（または貸主と借主）との間に立って取引成立に向けてなす活動がこれに該当する。なお、「仲介」は「媒介」と同じ意味である。

宅地建物取引士

宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない（詳しくは宅地建物取引士の設置義務へ）。宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている（宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない）。 1．重要事項説明 2．重要事項説明書への記名・押印 3．37条書面への記名・押印宅地建物取引士となるためには、具体的には次の1）から5）の条件を満たす必要がある。 1）宅地建物取引士資格試験に合格すること宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引士資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引士資格試験の一部免除の制度がある。 2）都道府県知事に登録を申請することこの場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある。 3）都道府県知事の登録を受けること登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である。 4）宅地建物取引士証の交付を申請すること宅地建物取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある。 5）宅地建物取引士証の交付を受けること氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引士証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引士となる（氏名において旧姓が併記された宅地建物取引士証の交付を受けた日以降は、書面への記名等の業務において旧姓を使用してよいこととされている）。宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地建物の流通に資するよう公正誠実に業務を処理するほか、信用・品位を害するような行為をしないこと、必要な知識・能力の維持向上に努めることとされている。

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