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不動産用語辞典

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不動産鑑定評価基準
読み：ふどうさんかんていひょうかきじゅん

不動産鑑定士が不動産を鑑定評価するときに常に準拠すべき規範。国土交通省が制定している。1964年に初めて制定された。現行の評価基準は、2002年に全部改正されたもので、その後も一部改正が加えられている。

不動産鑑定評価基準は、評価の実質的かつ統一的な規範とされており、これに準拠しない鑑定は不適切である。また、準拠しない鑑定を行なった不動産鑑定士は、懲戒処分に処せられることがある。

不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されている。

総論では、例えば、不動産の鑑定評価とは「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」を的確に把握する作業であるとし、その作業の手順を次のように示している。
（１）鑑定評価の対象となる不動産を的確に認識する
（２）必要とする関連資料を十分に収集・整理する
（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則について十分に理解する
（４）鑑定評価の手法を駆使する
（５）収集・整理した関連諸資料を具体的に分析し、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断する
（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示する

また各論では、価格、賃料、証券化対照不動産の価格に分けて、それぞれの評価手法を示している。

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不動産鑑定士

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験のすべてに合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士という。 不動産鑑定士の登録を受けるには、不動産鑑定士試験に合格し、実務講習を受けることが必要である。 不動産鑑定士は職務上高度な倫理が求められるので、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。 また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも知事または国土交通大臣に対して資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとることを要求することができる（不動産の鑑定評価に関する法律第42条）。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

鑑定評価

不動産の経済価値を判定し、価額で表示すること。その業務は、不動産鑑定士の独占とされている。 鑑定は不動産鑑定評価基準に従って実施されるが、その方法は原則として、 1．原価法（不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法、積算価格を算出）、2．取引事例比較法（類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法、比準価格を算出）、3．収益還元法（不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法、収益価格を算出） の3つを併用することとされている。 なお、収益還元法には、純利益を一定率で割り戻して直接に現在価値を求める方法（直接還元法）と、保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られる予想価格を現在価格に割り戻して合算する方法（DCF法、Discounted Cash Flow Methodの略）があるが、不動産の証券化のための評価は原則としてDCF法が適用される。

国土交通省

国の行政事務を分担管理する機関のひとつ。国土交通省設置法に基づいて設置され、その長は国土交通大臣である。英語表記は、Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourismである。 「国土の総合的かつ体系的な利用、開発及び保全、そのための社会資本の整合的な整備、交通政策の推進、観光立国の実現に向けた施策の推進、気象業務の健全な発達並びに海上の安全及び治安の確保を図ること」（国土交通省設置法）を任務とし、その達成のための事務を司っている。 所掌事務は多岐にわたるが、たとえば、国土、都市、住宅、交通に関する政策、河川、道路、港湾の整備、不動産業、建設業、運送業に関する事務の大部分は、国土交通省が担っている。また、国土地理院、気象庁、海上保安庁、観光庁は、国土交通省の組織である。 国土交通省は、平成の中央省庁再編の一環として、国土庁、建設省、運輸省、北海道開発庁を統合し、2001年1月6日に発足した。

賃料

賃貸借契約によって賃借人が支払う対価をいう。 特約がない限り後払いである。また、地代・家賃については、事情変更による増減請求権が認められている。 なお、借主が実質的に負担するのは、賃料に保証金、預かり金等の運用益を加えた額（実質賃料）である。また、共益費など賃料以外の負担を求められることも多い。

関連用語

不動産鑑定
不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）に基づき、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定することをいう。 不動産の経済価値を判定する方法としては、金融機関による担保評価や、不動産会社による簡易査定などがあるが、不動産鑑定は公式かつ最も信頼性の高い方法であるといえる。 地価公示における標準地の評価や、都道府県地価調査における基準地の評価は、不動産鑑定によって行なわれる。 また民事裁判において、相続された不動産の評価や、金融機関が担保とする不動産の評価が問題になるケースでは、不動産鑑定士または不動産鑑定士補に依頼し、不動産鑑定を行なうのが一般的である。
不動産の証券化
不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。 その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1．流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。 2．SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3．証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。 このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1．の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2．の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3．の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。 不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。