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形質変更時要届出区域(土壌汚染対策における~)
読み:けいしつへんこうじようとどけでくいき(どじょうおせんたいさくにおける~)

土壌の汚染状態が基準に適合していないが、健康被害を生じる恐れはない区域をいう。「土壌汚染対策法」に基づき都道府県知事が指定し、公示される。

形質変更時要届出区域においては、土地の形質変更を変更しようとする場合に、着手14日前までに、都道府県知事に届け出なければならない。この制限は、宅地建物取引の営業における重要事項説明対象とされている。

土壌汚染対策法

有害物質による市街地の土壌汚染の状況を調査し、土壌汚染による健康被害を未然に防止するために制定された法律。2003(平成15)年2月15日より施行されている。 市街地の土壌汚染に関して、国は1999(平成11)年に環境基本法にもとづく「土壌・地下水汚染に係る調査・対策指針」を定めている。また、地下水経由の土壌汚染については水質汚濁防止法で規制し、ダイオキシン類による土壌汚染についてはダイオキシン類対策特別措置法が大きな役割をになっている。しかしながら、市街地の土壌汚染について包括的な規制を加えたのは、この土壌汚染対策法が初めてである。 土壌汚染対策法の概要は次のとおりである。 1.用語の定義 25種類の物質を特定有害物質と定義する。またそれらの物質を使用等する施設を、有害物質使用特定施設と定義する。 2.土壌汚染状況調査の義務付け 次の2つの場合に土地所有者等に対して土壌汚染状況調査を実施することを義務付ける。 1)有害物質使用特定施設に係る土地の調査 有害物質使用特定施設の使用を廃止した場合には、土地所有者等は使用廃止から120日以内に土壌汚染状況調査の結果を知事に報告しなければならない。これは特定有害物質を取り扱う施設が廃止された機会をとらえて、その機会においてのみ特定有害物質の土壌中の濃度を調査するという制度である。 2)健康被害が生ずる恐れのある土地の調査 土壌汚染により人の健康に被害が生じる恐れがあるときや、土地所有者等が上記1)の調査を実施する義務を怠ったときは、知事は土地所有者等に対して土壌汚染の状況を調査するよう命令することができる。 3.汚染が判明した土地に対する措置 土壌汚染状況調査の結果、汚染状態が法定基準に適合しない場合には、その汚染された土地の区域は知事によって汚染土地の指定を受け、都道府県または市町村の公報に掲載される。さらに汚染土地の指定を受けた土地は汚染土地の指定区域台帳に登載される。知事はこのような汚染土地に対して土壌汚染の除去等の措置を命令する場合がある。 このように汚染が判明した土地については厳しい措置が予定されているが、土壌汚染状況調査はあくまでも有害物質使用特定施設が廃止された時点においてのみ実施される調査(上記1))が原則であり、それ以外の調査(上記2))は極めて稀な例外に過ぎない。 また、上記1)の調査自体も実質的に免除される措置が複数設けられている(詳しくは土壌汚染状況調査に代わる知事の確認、土壌汚染状況調査の一部免除へ)。 なお土壌汚染対策法について、環境省は当初は少なくとも10年間は見直さない予定であったが、国会審議により「10年以内であっても適宜見直す」旨が付帯決議として決議されている。

重要事項説明

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。 また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。 重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならない。また、説明に当たるのは宅地建物取引士でなければならず、さらには、説明する重要事項をすべて書面に記載し、取引当事者にその書面(重要事項説明書)を交付する必要がある。 説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて、 1.取引対象不動産の権利関係、2.取引対象不動産に係る法令上の制限、3.取引対象不動産の状態やその見込み、4.契約の条件 に関する事項とされている(詳細は必ず直接に法令(宅地建物取引業法第35条およびその関連法令)に当たって確認されたい。また、臨機に改正も予想されるので留意が必要である)。 重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。