三井住友トラスト不動産

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代物請求
読み:だいぶつせいきゅう

給付を受けた目的物が契約不適合である場合に、それに代わるものの給付を請求すること。私法上、目的物に瑕疵があるなど債務が完全に履行されていないときにはそれを完全なものにするための請求(追完請求)をすることができるが、代物請求はその方法の一つである。

代物請求は追完請求であって、本来債務の代わりに他の給付をして債務を消滅させる「代物弁済」の請求とは意味が異なる。金銭債務不履行の場合には不動産を引き渡して代物弁済することが多いが、代物請求はこれとは違い、たとえば引き渡した動産に瑕疵があるときに他の動産の引渡によって債務の完全履行を求めることである。不動産売買は種類売買(目的物を特定しないで種類のみを定める売買)ではないから、代物請求の余地はないという考え方もある。

なお、追完請求の方法には、代物請求のほか、修補請求、不足分の引渡し請求がある。

契約不適合

売買や請負において、契約に基づいて引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合していないことをいう。 たとえば、土地の地目が異なっていれば種類が不適合であるし、建物の耐震強度が不足していれば品質の不適合となる。また、受け取った品物の個数が違えば数量の不適合である。 目的物が不動産の場合には、品質に関する不適合の判断が問題となる。「住み心地」のような品質は評価が難しいし、耐震性、耐火性などは設計や工事記録を精査しないとわからない。あるいは、既存住宅などについては経年的な品質の劣化をも考慮しなければならない。住宅性能評価や住宅インスペクションを実施することは、契約不適合に対応するためにも有効である。 また、不動産売買において契約表示面積と実測面積のあいだに過不足があったときには、契約において実測面積を基礎に代金額を定めるとの合意がある場合に契約不適合となる。 契約不適合の場合には、買主・注文者は、売主・請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金減額請求、報酬減額請求、損害賠償請求又は契約解除権の行使をすることができる。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならないとされている。 このルールは、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって明確化された。

私法

法のうち市民相互の関係を規律付けるものをいう。 国民と国家との関係を規律付けるのが「公法」であり、法の体系は、私法と公法の大きな2つの類型に分けることができる。 私法は、市民の相互関係を対象とする規律であるから、自由平等の関係を基盤に、私益を調整することを目的とする。一方、公法は、支配服従の関係を定めて公益の実現をめざすことに特徴があるとされる。 私法の一般法は民法である。民法の基本原理は、 1.法の下の平等、2.私的財産権の絶対性、3.契約自由の原則(私的自治)、4.過失責任主義 であるとされるが、これらの原理はいずれも私法の基本的な特徴でもある。私法を構成する代表的な法律は、民法のほか、借地借家法、商法、会社法などである。 私法と公法とを区分することに対しては、私的活動に対する行政の関与が拡大することに伴って両者を区分する必然性が薄れたこと、労働法や産業法のような公益上の理由で市民相互の関係を規律付ける法律分野(社会法といわれ、私法と公法の中間的な性格を持つとされる)が出現したことなどにより、その意味を失ったという意見もあるが、法の本質的な性格を明確にする基本的な視点を提供すること、法概念を分析するための基盤となることなど、区分することの理論的な有効性はいまなお失われていない。

債務

私法上の概念で、ある人(債権者)に対して一定の給付をなすべき義務をいう。 債務を負っているのが債務者である。

追完請求

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、目的物の補修、代替物の引渡し又は不足分の引渡しを請求すること。「追完」とは、法的に効力が未確定な行為についてあとから行為を有効にすることである。 追完を請求する権利は、債務不履行に対して行使する請求権のひとつである。 追完請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない。また、売主は、この請求に対して、買主に不相当な負担を課さない範囲で請求とは異なる方法で義務履行を追完することができる。 このルールは、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって明確化された。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

修補請求

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が品質等に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して目的物の補修を請求すること。 修補請求は、契約不適合を原因とする債務不履行に対する追完請求のひとつである。 なお、補修請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない。 このルールは、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって明確化された。