三井住友トラスト不動産

用語集からキーワードを検索する
新中間省略登記
読み:しんちゅうかんしょうりゃくとうき

合法性が高いとされる手法によって行なわれる中間省略登記をいう。

従来の中間省略登記は、権利が移転する実態を反映していないという問題があり(「中間省略登記」を参照)、また、不動産登記法の改正で手続上それが困難となった。そこで、合法的に中間省略登記を行なう手法が工夫された。その手法によって行なわれるのが新中間省略登記である。

新中間登記には、次の2つの手法があるとされる(A→B→Cの譲渡を、A→Cと登記する場合を例示する)。

1.買主の地位の譲渡を利用する手法
売買契約(A→B)、および、買主の地位を譲渡する契約(B→C)による所有権移転

2.第三者のためにする契約を利用する手法(直接移転売買)
第三者のためにする売買契約(A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き)、および、他人物売買契約(B→C、Aの所有物をCに移転)による所有権移転

中間省略登記

不動産の所有権が、AからB、BからCへと移転した場合、本来ならば不動産登記簿には「AからBへの所有権移転登記」と「BからCへの所有権移転登記」という2個の移転登記が記載されるべきである。 しかし当事者(A・B・C)が相談のうえ、「AからCへの所有権移転登記」という1個の移転登記のみを申請し、登記するケースがある。このような登記を「中間省略登記」と呼んでいる。 中間省略登記は、権利が移転する実態を反映していない登記ではあるが、少なくとも現在の実態(Cが所有者であるという事実)には合致しているので、すでになされた中間省略登記は、当事者全員の合意があれば、有効であるものと解されている。 また不動産取引の実務上は、後日紛争になった場合に備えて、中間者(先ほどの例でいえば、登記簿上に現れないBを指す)から、中間省略登記をなすことについて異議がない旨の承諾書を徴収しておくのが望ましいといわれている。

買主の地位の譲渡

売買契約における買主の地位をさらに別の者に売り渡すことをいう。 契約上の地位を譲渡する旨の契約を締結することにより実現する。中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとされる。 買主の地位の譲渡を利用した実際の契約は、次の2つの契約からなる。 1.売買契約(A→B) 2.買主の地位を譲渡する契約(B→C) この結果、所有権はAから直接にCに移転する(BC間の契約は売買契約に従属するため、CはAB間の契約内容を知ることができる)。

売買契約

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと(民法第555条)。 売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引き渡されたときに成立するのではない)。 また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。 さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない(金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう)。 当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

契約

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。 具体的には、売買契約、賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

所有権

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。 物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。 近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。 土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており(土地収用はその例である)、これも所有権に対する制約の一つである。

第三者のためにする契約

当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。 第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。 第三者のためにする契約は、中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとして利用されている。この場合には、 1.第三者のためにする売買契約(A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き) 2.他人物売買契約(B→C、Aの所有権をCに移転) という2つの契約を締結する。これにより、A→B→Cという譲渡をA→Cと登記することができるとされる。 なお、宅地建物取引業者は、原則として他人物売買契約の締結が禁止されているが、第三者のためにする売買契約が締結されている場合などは例外とされる。

特約

特別の条件を伴った契約をすることをいう。 原則として契約条件の定め方は自由であるから、どのような条件が特別であるかについては判断の幅があるが、一般的な条件とは異なる利益を伴うものをさすと理解されている。 ただし、強行規定(法令によって当事者の合意如何にかかわらず適用される規定)に反する条件は当事者が合意しても無効である。