三井住友トラスト不動産

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地上げ
読み:じあげ

事業用地を確保するために、不動産会社が土地などを購入することをいう。

自らの事業のための購入のほか、依頼を受けて土地等を買収することも含まれる。買収を依頼されたときの方法には自ら買収した後依頼者に転売する場合と、依頼者の買収を媒介する場合とがある。

地上げの目的は土地を事業の用に供することであり、そのために必要となる、地上権の解消、家屋の撤去、借家人の立ち退きの実現などもその業務に含まれる。また、権利関係が複雑な市街地の開発などにあたっては、その調整等のため専門的な能力が要請されることもある。

公共事業のための用地買収も地上げと類似するところがあるが、買収価格は用地補償基準従って決められた価格でなければならず、最終的には土地収用に至ることなど、その性質は異なる。

媒介

私法上の概念で、他人間の契約等法律行為の成立に向けて行う事実行為をいう。代理や取次と違って、法律行為ではないとされる。 不動産取引における宅地建物取引業者の立場(取引態様)の一つでもあり、不動産の売買・交換・賃貸借について、売主と買主(または貸主と借主)との間に立って取引成立に向けてなす活動がこれに該当する。 なお、「仲介」は「媒介」と同じ意味である。

地上権

建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと(民法第265条)。 土地賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。 1.土地賃借権は債権だが、地上権は物権である 2.地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる。 3.地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的である。

用地補償

公共事業に必要な土地等を取得・使用する場合に、それに伴い生じる損失に対して補償することをいう。公共用地を取得・使用する方法には、土地収用法を適用する場合(収用裁決)と、用地交渉によって取得・使用する場合(任意の買収等)とがあるが、どちらの場合であっても用地補償の考え方や算定方法に大きな違いはない。 用地補償は、公共の利益のために私有財産を用いる場合の補償であり、私的に用地を買収する場合と違って「正当な補償」(憲法第29条第3項)でなければならないとされ、そのための基準として補償基準が定められている。 用地補償による土地取得価格等は、不動産取引などにおいても参考となるが、公共用地の取得と一般の土地取引との違いに注意する必要がある。例えば取得する土地の範囲は、公共用地は事業に必要な区域に限定し必要に応じて残地補償を行なうが、一般の土地取引では、通常、一筆単位である。また、土地の引渡しについては、公共用地の場合は更地引き渡しが原則であるが(別途、移転料等が補償される)、一般の土地取引では、通常、現状有姿(現在あるがままの状態)で引き渡すことになる。

土地収用

公共の利益となる事業の用に供するため土地を必要とする場合において、その土地を収用(所有権などを強制的に取得すること)、または使用することをいう。 そのための要件、手続等やそれに伴う損失の補償などについて規定するのが「土地収用法」である。 土地収用の手続きは、大きく二つに分かれる。 第一は、事業の認定であり、当該事業が土地収用することのできる事業であると認められるための手続きである。事業の認定は、事業を行なおうとする者(起業者)の申請によって国土交通大臣または都道府県知事が行なうが、認定を得るには、 1.事業の内容が法律で定められた収用適格事業であること 2.起業者が事業を遂行する十分な意思と能力を有すること 3.事業計画が土地の適性かつ合理的利用に寄与すること 4.土地を収用、使用する公益上の必要があること という要件を満たさなければならない。 第二は、収用の裁決であり、実際に収用または使用するための手続きである。原則として起業者の申請によって都道府県の収用委員会が裁決(審査して決定)する。これによって、起業者は土地を収用または使用する法的な地位を得るとともに、損失の補償額が決定される。 なお、実際には、大部分の土地取得は、起業者と土地所有者等との任意の交渉(用地交渉)によって行なわれる。