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収用の対象
読み:しゅうようのたいしょう

土地収用法において収用の対象になるものは、原則として土地であるが、土地以外の権利なども、その権利を消滅させる等の目的により、収用の対象になることがある。

土地は公益上必要であるときは収用することができる(土地収用法第2条)。ただし、土地収用法の収用適格事業などの公共事業にすでに供されている土地は、特別の必要がなければ、収用することができない(土地収用法第4条)。

土地を収用する場合において、土地に借地権等の権利が付着している場合には、土地のみならず、その付着した権利も同時に収用し、その付着した権利を消滅させることが必要になる。
このような意味で土地とともに収用され、消滅させられる権利としては、土地に関する所有権以外の権利(地上権賃借権地役権質権抵当権など)、鉱業権、温泉利用権、漁業権、水利権などがある(土地収用法第5条第1項・第3項)。
また、土地とともにその土地上の物件を収用する場合には、その物件に付着した権利(借家権など)をも同時に収用し、消滅させる必要がある(土地収用法第5条第2項)。

ところで収用においては、土地上の建物等は「必要かつ相当である場合に」「土地とともに」収用することとされているので、建物等は収用しないのが普通である。また建物等だけを単独で収用することはできない(土地収用法第6条)。

なお、土地ではなく、必要な土砂・砂れきだけを収用する場合がある(土地収用法第7条)。

借地権

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。 1.建物を所有する目的で設定された地上権 2.建物を所有する目的で設定された土地賃借権 従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。 また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。

所有権

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。 物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。 近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。 土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており(土地収用はその例である)、これも所有権に対する制約の一つである。

地上権

建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと(民法第265条)。 土地賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。 1.土地賃借権は債権だが、地上権は物権である 2.地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる。 3.地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的である。

賃借権

賃貸借契約によって得られる借主の権利をいう。 借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければならない。民法上、債権とされる。 賃借権は債権であるので、 1.登記しなければ第三者に対抗できない(賃貸人に登記義務はなく、登記がなければ対抗要件を欠くので、例えば目的物が譲渡されると新たな所有者は賃借権に拘束されない) 2.賃貸人の承諾なしに賃借権の譲渡・転貸ができない(承諾なしに第三者に使用・収益させたときには賃貸人は契約を解除できる) など、物権に比べて法的な効力は弱い。 しかし、不動産の賃借権は生活の基盤であるため、賃借人の保護のために不動産の賃借権について特別の扱いを定めている(賃借権の物権化)。 すなわち、対抗力については、借地に関してはその上の建物の保存登記、借家に関しては建物の引渡しによって要件を満たすこととした。また、譲渡・転貸の承諾については、借地に関しては、建物買取請求権を付与し、さらには裁判所による承諾に代わる譲渡等の許可の制度を設け、借家に関しては造作買取請求権を付与した(いずれも強行規定である)。 そのほか、契約の更新拒絶や解約において貸主の正当事由を要件とすることを法定化し、判例においては、賃借権の無断譲渡・転貸を理由とした契約解除を厳しく制限する、賃借権にもとづく妨害排除請求権を承認するなど賃借人保護に配慮している。 一方で、借地借家の供給促進の観点から定期借地権、定期借家権が創設され、賃借権の多様化が進みつつある。

地役権

地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができるという権利である(民法第280条)。「通行地役権」などがある。

質権

債権を保全するために、債権者が債務者(または物上保証人)から物を受け取って占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して、その売却価額から債権の弁済を受けることができるという担保物権のこと(民法第342条)。 なお、債権者が債務の弁済としてその物の所有権を取得するという方法を取ること(これを流質契約「りゅうしちけいやく」という)は民法第349条により原則的に禁止されている。ただし質屋営業法ではこの流質契約を認めている。 質権は質権が設定される対象により、動産質、不動産質、権利質に分類される。 しかし動産を質に取ることは現在でも質屋で広く行なわれているが、不動産を質に取ることは現代ではほとんどあり得ない。従って不動産の実務上で重要なのは、権利に対する質権である。 例えば、金融機関が不動産所有者に融資をする場合には、不動産所有者が火災保険に加入し、その火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定するのが一般的な慣行である。 つまり、万一不動産が火災にあった場合には、金融機関はこの質権を実行し、火災保険金から融資の優先返済を受けるということである。

抵当権

債権を保全するために、債務者(または物上保証人)が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。 債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

借家権

建物の賃借権をいう。 建物の賃借権は、通常の賃借権と異なって、借家人を保護するために特別の取扱いを受ける。 主要な保護措置として、 1.登記がなくても家屋の引渡しを受ければ第三者に対抗できること 2.家主の解約や契約更新拒絶には正当事由がなければならないこと 3.契約終了時の造作買取請求権が認められること 4.内縁の妻など同居者による借家権の継承が認められること などがある。 なお、定期借家権については、原則としてこのような保護の対象とはならない。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。