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免許換え
読み:めんきょがえ

宅地建物取引業者事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効すること。

宅地建物取引業者は、1つの都道府県内に事務所を設置するときはその都道府県知事より免許を受け、2以上の都道府県で事務所を設置するときは、国土交通大臣より免許を受ける(詳しくは免許の申請へ)。

しかし、すでに免許を受けている宅地建物取引業者が、事務所を新設・移転・廃止しようとする場合には、事務所の所在地である都道府県が変更されることにより、新規に免許を受ける必要が生じることがある。このような免許の新規取得は「免許換え」と呼ばれている。具体的には次のとおり。

1.免許換えが必要となる場合
次の3種類のケースである(宅地建物取引業法第7条)。

1)国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え
例えば、東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要である。
2)都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え
例えば、大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要である。
3)都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え
例えば、東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。

2.免許換えの申請に必要な書類
免許換えは、免許の新規取得と同一の扱いである。
従って免許換えの申請では、免許申請書免許申請書の添付書類は、新規の免許取得の場合と同一である。
そのため、免許換えの申請をする際には、事務所の代表者の氏名、専任の宅地建物取引士の氏名、事務所の名称と所在地、事務所を使用する権原に関する書面、事務所の写真などをすべて申請・添付しなければならない。

3.免許換えの申請の相手方
免許換えの申請をする相手方は、新たな免許権者とされている(従来は「従前の免許権者を経由して、新たな免許権者に申請する」とされていたが、2000(平成12)年に宅地建物取引業法施行規則第4条の5が改正されたことにより、現在では「直接新たな免許権者に申請する」こととされている)。新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する(施行規則第4条の5)。

例えば、ある宅地建物取引業者(東京都知事免許)が東京都の事務所を廃止して、大阪府に事務所を新設する場合には、その宅地建物取引業者は直接大阪府知事に対して免許換えの申請をする(大阪府知事は新たな免許を与えた場合には、遅滞なくその旨を従前の免許権者である東京都知事に通知する)。

4.新たな免許の有効期間
免許換えにより取得した新たな免許の有効期間は、新たな免許を受けたときから5年間である(従前の免許の残存有効期間が満了したときから5年間ではない)。
新たな免許が与えられた時点で、従前の免許は自動的に失効する(法第7条第1項本文)。

5.他の届出との関係
免許換えの申請により新たな免許を取得する場合には、従前の免許に関する廃業等の届出(法第11条)は不要。従前の免許に関する宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出(法第9条)も不要である。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである(宅地建物取引業法第2条第3号)。 宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。 なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない(このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる)。

事務所(宅地建物取引業法における~)

宅地建物取引業法第3条第1項で規定する場所のこと(法第3条第1項、施行令第1条の2)。 具体的には、次の2種類の場所が「事務所」に該当する(以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている)。 1.本店または支店(施行令第1条の2第1号) 商業登記簿等に記載されており、継続的に宅地建物取引業の営業の拠点となる実体を備えているものを指す。 ただし、宅地建物取引業を営まない支店は「事務所」から除外される。 また本店は、支店の業務を統括する立場にあるため、本店が宅地建物取引業を直接営んでいない場合であっても、その本店は「事務所」に該当するものとされる。 2.上記1.以外で「継続的に業務を行なうことができる施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る「契約を締結する権限を有する使用人」を置く場所(施行令第1条の2第2号)。 「継続的に業務を行なうことができる施設」とは、固定的な施設であり、テント張りの施設や仮設小屋は含まれない。 「契約を締結する権限を有する使用人」とは、宅地建物取引士を指すものではなく、支店長・支配人などのように営業に関して一定範囲の代理権を持つ者を指している(ただし、支店長等が同時に宅地建物取引士である場合がある)。 また、「置く」とは常勤の使用人を置くという意味である。  以上の1.と2.の場所を合わせて、宅地建物取引業法では「事務所」と呼んでいる。 従って、会社の登記(商業登記簿)では支店として登記されていなくても、継続的に業務を行なうことができる施設に、宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」とみなされることになる。 なお、宅地建物取引業法ではよく似た概念として「事務所等」「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」「標識を掲示すべき場所」「クーリングオフが適用されない場所」を定めているので、それぞれの違いに注意したい。

免許権者

宅地建物取引業の免許を与える権限を持つ行政機関のこと(宅地建物取引業法第3条第1項)。 免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。 1.同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき この場合、免許権者は「都道府県知事」である。 例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。 2.2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。 この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。 例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である(ただし実際の免許申請手続きでは、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する)。 なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。

免許

「宅建免許」を参照。

免許の申請

宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引業の免許を国土交通大臣または都道府県知事に申請して免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法)。 (1)免許の申請の方法次の区分により、都道府県知事または国土交通大臣に免許を申請する。 1)ひとつの都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするときは、その都道府県の知事に免許を申請する。例えば、東京都内に本店と2つの支店を置く場合には、東京都知事に免許を申請し、東京都知事から免許を受ける。 2)二つ以上の都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通大臣から免許を受ける必要がある。ただし、実際の免許申請手続は主たる事務所の所在地である都道府県の知事を経由して行なうこととされている。例えば大阪府内に本店を置き、東京都内に支店を置く場合には、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請し、国土交通大臣から免許を受ける。 (2)免許申請書国土交通大臣または都道府県知事に提出する免許申請書には、商号や役員の氏名などを記載しなければならない(「免許申請書」を参照)。 (3)免許申請書の添付書類免許申請書には、納税証明書、従業者名簿などの書類を添付しなければならない(「免許申請書の添付書類」を参照)。 なお、免許を申請するためには、宅地建物取引業法に定める基準を満たしていなければならない。(「免許の基準」を参照)  

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。 この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

免許申請書

宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則に定められている。 免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである。 1)商号または名称  2)法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 3)個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 4)事務所の名称および所在地    5)事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名    6)他に事業を行なっているときは、その事業の種類 また、申請書には、宅地建物取引業法施行規則に定める添付書類を添付しなければならない。(「免許申請書の添付書類」を参照)

免許申請書の添付書類

宅地建物取引業を営もうとする者が、宅地建物取引業の免許を申請する場合には、次の書類を免許申請書に添付しなければならないとされている(宅地建物取引業法・宅地建物取引業法施行規則)。 1)宅地建物取引業経歴書  2)免許の欠格事由に該当しないことを誓約する書面(「免許の基準」を参照)    3)事務所について専任の宅地建物取引士の設置義務を満たしていることを証する書面 4)免許申請者(法人の場合は役員(相談役、顧問含む))、事務所の代表者、専任の宅地建物取引士が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 5)法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名(名称)と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 6)事務所を使用する権原に関する書面 7)事務所付近の地図および事務所の写真 8)免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引士の略歴を記載した書面 9)法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 10)個人である場合においては、資産に関する調書 11)宅地建物取引業に従事する者の名簿 12)法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 13)法人である場合においては、登記簿謄本 14)個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面  

宅地建物取引士

宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。 宅地建物取引士は、一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない(詳しくは宅地建物取引士の設置義務へ)。 宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている(宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない)。 1.重要事項説明 2.重要事項説明書への記名・押印 3.37条書面への記名・押印 宅地建物取引士となるためには、具体的には次の1)から5)の条件を満たす必要がある。 1)宅地建物取引士資格試験に合格すること 宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引士資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引士資格試験の一部免除の制度がある。 2)都道府県知事に登録を申請すること この場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある。 3)都道府県知事の登録を受けること 登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である。 4)宅地建物取引士証の交付を申請すること 宅地建物取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある。 5)宅地建物取引士証の交付を受けること 氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引士証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引士となる。 宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地建物の流通に資するよう公正誠実に業務を処理するほか、信用・品位を害するような行為をしないこと、必要な知識・能力の維持向上に努めることとされている。

権原

私法上の概念で、ある法律行為または事実行為を正当とする法律上の原因をいう。 例えば、他人の土地に建物を建築する権原は、地上権、賃借権等である。 ただし、占有の場合には、占有を正当とする権利にもとづかないときにもその権利は保護され、占有するに至ったすべての原因が権原となることに注意が必要である。権限と区別して、「けんばら」と読むこともある。

廃業等の届出

宅地建物取引業者において死亡・破産・解散・廃業などの事情が発生した場合に、一定の者が行なうべき届出のこと(宅地建物取引業法第11条第1項)。この届出を行なうのは、次の5つの場合である。 1.宅地建物取引業者(個人)が死亡したとき(法第11条第1項第1号) 宅地建物取引業者の相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、免許権者(その免許を与えた知事または大臣のこと)に対して、廃業等届出書(施行規則第5条の5、施行規則様式第3号の5)を提出する義務を負う(死亡の場合、廃業等届出書の提出期間は「死亡の日から30日以内」ではなく「死亡の事実を知った日から30日以内」であることに注意。また、宅地建物取引業者が死亡した時点で、免許は自動的に失効する。廃業等届出書を提出した時点で免許が失効するのではないことに注意)。 2.宅地建物取引業者(法人)が合併により消滅した場合(法第11条第1項第2号) その法人を代表する役員であった者は、法人が合併により消滅した日から30日以内に、免許権者に廃業等届出書を提出する義務を負う(合併により法人が消滅した場合、法人が消滅した時点で免許は自動的に失効する。廃業等届出書を提出した時点で免許が失効するのではないことに注意。また、合併による消滅、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、免許取消し処分をまぬがれるための不当なものであるときは、免許の欠格事由となる。詳しくは免許の基準(廃業等)へ)。 合併による消滅には、吸収合併と新設合併がある。 吸収合併については、例えば甲法人が解散して乙法人に吸収されるのならば、解散する甲法人の代表者が廃業等届出書を提出する義務を負う。 新設合併については、例えばA法人(宅地建物取引業の免許あり)とB法人(宅地建物取引業の免許なし)が解散して、新会社であるC法人を新規に設立するのならば、A法人の代表者が廃業等届出書を提出する義務を負う。 3.宅地建物取引業者(個人または法人)が破産した場合(法第11条第1項第3号) 破産管財人は、破産した日から30日以内に、免許権者に対して、廃業等届出書を提出する義務を負う(破産、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、廃業等届出書を提出した時点で、免許が失効する(法第11条第2項)。また、廃業等届出書が提出されない場合であっても、免許権者においてこれらの事実が判明したならば、免許権者は免許を必ず取り消さなくてはならない(法第66条第1項第7号))。 4.宅地建物取引業者(法人)が、合併および破産以外の理由により解散した場合(法第11条第1項第4号) その法人の清算人は、合併および破産以外の理由で解散した日から30日以内に、免許権者に対して、廃業等届出書を提出する義務を負う。 (破産、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、廃業等届出書を提出した時点で、免許が失効する(法第11条第2項)。また、廃業等届出書が提出されない場合であっても、免許権者においてこれらの事実が判明したならば、免許権者は免許を必ず取消さなくてはならない(法第66条第1項第7号)。さらに合併による消滅、合併および破産以外の理由による解散、廃業)については、免許取消し処分をまぬがれるための不当なものであるときは、免許の欠格事由となる。詳しくは免許の基準(廃業等)へ) 5.宅地建物取引業者(個人または法人)が、宅地建物取引業を廃止した場合(法第11条第1項第5号) 宅地建物取引業を廃止した場合とは、上記1.から4.に該当しない場合であって、宅地建物取引業を業として営むことをやめる場合を指す。一般的には「廃業」と呼ばれる。 この場合には、宅地建物取引業者であった個人または宅地建物取引業者であった法人を代表する役員は、廃業した日から30日以内に、免許権者に対して、廃業等届出書を提出する義務を負う。 (破産、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、廃業等届出書を提出した時点で、免許が失効する(法第11条第2項)。また、破産、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、廃業等届出書が提出されない場合であっても、免許権者においてこれらの事実が判明したならば、免許権者は免許を必ず取消さなくてはならない(法第66条第1項第7号)。さらに合併による消滅、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、免許取消し処分をまぬがれるための不当なものであるときは、免許の欠格事由となる。詳しくは免許の基準(廃業等)へ)。

宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出

都道府県知事または国土交通大臣は一定の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成するが、この名簿の登載事項のうち一部の登載事項について変更があったときは、宅地建物取引業者は30日以内に変更の届出を行なう義務を負う。 具体的には次のとおり。 1.変更の届出を行なうべき事項 次の1)から5)の事項に変更が生じたとき、宅地建物取引業者は変更の届出を行なう必要がある(法第9条)(※参照)。 1)商号または名称(法第8条第2項第2号) 2)事務所の名称と所在地(法第8条第2項第5号) 3)宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第3号) 4)宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第4号) 5)事務所に置かれる専任の宅地建物取引士の氏名(法第8条第2項第6号) ※●宅地建物取引業以外の事業を営んでいるとき、その兼業している事業の種類(施行規則第5条第2号)については、変更の届出を行なう義務がない。 ●役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引士の氏名の変更があったときは届出の必要があるが、住所の変更があったときは届出の必要がない。 ●事務所の新設・移転・廃止は、「事務所の名称、所在地」の変更(法第8条第2項第5号)に該当するので、新設・移転・廃止を行なってから30日以内に届出が必要である。 ●法人の場合、資本金の額や定款は、そもそも宅地建物取引業者名簿の登載事項ではない。従って資本金の額の変更や定款変更は、届出が不要である。 2.届出期間・届出の相手方 変更が生じてから30日以内に、免許権者(知事免許ならばその知事、大臣免許ならば国土交通大臣)に対して、宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書(施行規則様式第3号)を提出しなければならない(施行規則第5条の3第1項)。 この際に、役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引士の増員・交代については、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書を提出するなど、さまざまな添付書類が必要となる場合がある(施行規則第5条の3第2項)。