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免許の基準(役員の連座)
読み:めんきょのきじゅん(やくいんのれんざ)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている(宅地建物取引業法第5条第1項:免許の基準)。

この免許の欠格事由の一つとして、一定の悪質な事情により過去に免許の取消しをされた法人において、一定期間内にその法人の役員であった者は、その法人の免許の取消しから5年を経過しない間は、個人として免許を受けることができないとされている(法第5条第1項第2号)。具体的には次のとおりである。

1.役員の範囲について
役員とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている(詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと)。

2.過去における法人の免許の取消しの事由について
法人の免許が次の1)・2)・3)に該当する悪質な事由によって取消されたことが要件である。

1)法人が、不正の手段により免許を受けたために、免許を取消されたこと(法第66条第1項第8号)
2)法人が、業務停止処分に該当する行為(法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いために、免許を取り消されたこと(法第66条第1項第9号)
3)法人が、業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取り消されたこと(法第66条第1項第9号)

3.その法人の役員であった時期について
その法人の役員のすべてが法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するわけでなく、次のA)またはB)の時期にその法人の役員であった者だけが、法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するとされている。

A)法人の免許が取り消された時点
B)法人の免許の取消しに係る「聴聞の期日および場所」が公示された日の前60日から、法人の免許の取消しまでの期間

このうちB)は、宅地建物取引業の違反行為があってから、聴聞の公示までに役員を辞職して逃れようとする役員をも捕捉して対象にするという規定である。

なお、聴聞の公示日以降に宅地建物取引業を廃業しまたは法人を解散して、免許取消し処分を不当に免れようとする法人の役員についても同様の役員連座規定を設けている。
(詳しくは免許の基準(廃業等)へ)

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである(法第2条第2号)。 ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。 1.「宅地建物の取引」とは次の1)および2)を指している。 1)宅地建物の売買・交換 2)宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理 上記1.の1)では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。 またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは「宅地(宅地建物取引業法における~)」を参照のこと)。 2.「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。 1)取引の対象者 広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。 2)取引の反復継続性 反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

法人

私法上の概念で、自然人以外で、法律上の権利・義務の主体となることを認められた団体・財産をいう。 法人の設立は、法律の規定によらなければならないとされている。 例えば、一般社団法人、一般財団法人、株式会社、学校法人、宗教法人、管理組合法人などはすべて法人である。

免許

「宅建免許」を参照。

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。 この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

免許の基準

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている(宅地建物取引業法第5条第1項)。具体的には次のとおりである。 (なお、下記5.6.11.の「役員」の定義は役員(免許の基準における~)を参照のこと) 1.免許申請書等で、重要な事項の虚偽記載等がある場合 宅地建物取引業を営もうとする者が提出した免許申請書や免許申請書の添付書類において、重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を与えることができない(法第5条第1項本文)。 2.専任の宅地建物取引士の設置義務を満たさない者 宅地建物取引業を営もうとする者が、その事務所に関して宅地建物取引士の設置義務を満たさない場合には、免許を与えることができない(法第5条第1項第9号)。 3.成年被後見人、被保佐人、復権を得ない破産者 宅地建物取引業を営もうとする個人が、成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないものであるときは、免許を与えることができない(法第5条第1項第1号)。 4.一定の事情で免許の取消しをされてから5年を経過しない者 宅地建物取引業を営もうとする個人が、次の1)・2)・3)の事情により免許を取消されてから5年を経過しない者であるときは、免許を与えることができない(法第5条第2号)。 1)不正の手段により免許を受けたために、免許を取消された者(法第66条第1項第8号) 2)業務停止処分に該当する行為(法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いために、免許を取消された者(法第66条第1項第9号) 3)業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消された者(法第66条第1項第9号) 5.免許の取消しをされた法人の役員であった者で、法人の免許の取消しから5年を経過しない者 宅地建物取引業を営んでいた法人が、上記4.の1)・2)・3)の事情により免許の取消しを受けた場合において、聴聞の公示の日(免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された日)の60日前以内にその法人の役員(注)であった者は、法人の免許の取消しから5年を経過しない場合には、個人として免許を受けることができない(法第5条第1項第2号)(詳しくは免許の基準(役員の連座)へ)。 6.一定の時期に廃業・解散等した個人(または法人の役員)で、廃業の届出等から5年を経過しない者 これは、免許取消し処分が下されることを回避するために、廃業・解散等してしまった場合を指している(法第5条第1項第2号の2、第2号の3)(詳しくは免許の基準(廃業等)へ)。 7.刑事罰の執行を終えてから5年を経過しない者等 免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができない(詳しくは免許の基準(刑事罰)へ)。 8.免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者 (法第5条第1項第4号) 9.宅地建物取引業に関し、不正または不誠実な行為をする恐れが明らかな者 (法第5条第1項第5号) 10.営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記3.から9.のいずれかに該当するもの (法第5条第1項第6号) 未成年者は、婚姻をした場合(離婚後を含む)または営業の許可を受けた場合には、成年者と同一の能力を有することとなり、法定代理人の同意なくして有効に法律行為を行なうことが可能になる。しかし、未婚かつ営業許可のない未成年者は法定代理人の同意を必要とする(詳しくは未成年者へ)。そこで、こうした未成年者については法定代理人が上記3.から9.の欠格事由に該当しないことが要求されている。 11.法人が免許を取得しようとする場合に、その役員(注)のうちに、上記3.から9.までのいずれかに該当する者があるもの (法第5条第1項第7号) 12.法人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに、上記3.から9.までのいずれかに該当する者があるもの (法第5条第1項第7号) 13.個人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに上記3.から9.までのいずれかに該当する者のあるもの (法第5条第1項第8号) (注)上記5.6.11.における役員は、実質的な支配力を有する者を含む広い概念である。詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと。

役員(免許の基準における~)

宅地建物取引業法第5条第1項(免許の基準)では、その事由に該当した場合には宅地建物取引業の免許を与えることができない事由を列挙している。これらの欠格事由における役員とは、次の1.および2.の者を指しており、実質的に支配力を有する者を含む幅広い概念である。 1.業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者 2.相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者 このように、名称の如何を問わず、宅地建物取引業を営む法人または個人に対して、実質的に支配力を有する者を、宅地建物取引業法第5条第1項(免許の基準)では「役員」と呼んでいる。 なお、上記2.の「同等以上の支配力」の認定に際しては、「名刺、案内状等に会長、相談役等の役職名を使用しているか否かが一つの基準となる」と説明されている(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方「第5条第1項関係」より)。

免許の基準(廃業等)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない(宅地建物取引業法第5条第1項:免許の基準)。 この免許の欠格事由の一つとして、過去に免許の取消しをされた個人や法人の役員については、5年間は個人として免許を受けることができないとされている(法第5条第1項第1号、第2号)(役員の場合に関して詳しくは免許の基準(役員の連座)へ)。 しかし、この法第5条第1項第1号および第2号の規定では、聴聞の公示の日以降に宅地建物取引業自体を廃業し、または法人自体を解散または合併により消滅させて、免許取消し処分を不当にまぬがれた個人や法人が対象外とされてしまう。 そこで、法第5条第1項第2号の2および第2号の3では、こうした不当な廃業・解散・合併消滅についても、免許の欠格事由に該当することとしている。具体的には次のとおり。 1.対象となる個人または法人 次の1)・2)・3)に該当する悪質な違反行為を犯し、免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された個人または法人が対象となる。 1)不正の手段により免許を受けたこと(法第66条第1項第8号) 2)業務停止処分に該当する行為((法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いこと(法第66条第1項第9号)) 3)業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したこと(法第66条第1項第9号) 2.対象となる廃業・解散・合併消滅 次のように、聴聞の公示日以降における廃業の届出・解散の届出・合併消滅が対象となる 【注:●廃業の届出、解散の届出、合併による消滅について相当の理由がある場合には、免許の欠格事由とならない(例えば個人が重病で廃業するなど)。 ●聴聞公示日以降に破産した場合には、免許の欠格事由とならない。これは免許取消し処分を免れるために故意に破産することは通常考えにくいという理由にもとづく。 ●聴聞公示より前に、廃業の届出、解散の届出、合併による消滅がなされた場合には、個人・法人役員について免許の欠格事由が生じることはない。法第5条第1項第2号の2および第2号の3は、聴聞公示がなされた場合に適用される規定であり、聴聞公示がなされないならば適用されないからである】 A)個人の廃業の届出 上記1.の1)・2)・3)に該当する個人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日(または処分しないことが決定された日)までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)を提出したこと。 この場合には、廃業の届出から5年間、その個人に免許の欠格事由が生じる。 B)法人の廃業の届出 上記1.の1)・2)・3)に該当する法人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日(または処分しないことが決定された日)までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)を提出したこと。 この場合には、「聴聞の日時および場所」が公示された日の60日前以降にその法人の役員(※)であった者に免許の欠格事由が生じる(これは、宅地建物取引業の違反行為から聴聞公示日までの期間内に役員を辞職して逃れようとする役員を捕捉するための役員連座規定である)。 その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「廃業の届出から5年間」である(「役員辞職から5年間」ではないことに注意)。 ※宅地建物取引業法第5条第1項(免許の基準)における「役員」とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている(詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと)。 C)法人の解散の届出 これは、上記B)の「宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)」を「法人の解散の届出(法第11条第5号)」に置き換えただけで、それ以外は全く同じである。 その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「解散の届出から5年間」である。 D)法人の合併による消滅 これも、上記B)の「宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)」を「法人の合併による消滅」に置き換えたものである。 ただし、その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「合併による消滅から5年間」である(「合併による消滅の届出から5年間」ではないことに注意)。 以上のように、聴聞公示後になされた不当な廃業の届出・解散の届出・合併消滅については、届出または合併消滅から5年間にわたり免許の欠格事由が生じることとされている。