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免許の基準(宅地建物取引業の〜)
読み:めんきょのきじゅん

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている。免許の基準とは、その免許を与えることができない場合をいう。「欠格事由」も同じ意味である。

免許の基準は、宅地建物取引業法に規定されている。具体的には次のとおりである。


(1)免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合


(2)申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
 i)免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者を含む)
 ii)前記iのいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者を含む)(「免許の基準(廃業等)」を参照)
 iii)禁錮以上の刑に処せられた場合(「免許の基準(刑事罰)」を参照)
 iv)宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法(傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合
 v)暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配する者を含む)(「免許の基準(刑事罰)」を参照)
 vi)免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当行為をした場合

(3)破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合

(4)宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

(5)精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行なうことができない場合

(6)申請者の法定代理人 (営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人)、役員(業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者。法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含む)または一定の使用人 (事務所の代表者で契約締結権限を有する者)が上記(2)(3)(4)(5)に該当する場合(「免許の基準(役員の連座)」を参照)

(7)事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである(法第2条第2号)。 ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。 1.「宅地建物の取引」とは次の1)および2)を指している。 1)宅地建物の売買・交換 2)宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理 上記1.の1)では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。 またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは「宅地(宅地建物取引業法における~)」を参照のこと)。 2.「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。 1)取引の対象者 広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。 2)取引の反復継続性 反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。 この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

免許の基準(役員の連座)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている(宅地建物取引業法)。 この免許の欠格事由の一つとして、一定の悪質な事情により過去に免許の取り消しをされた法人において、一定期間内にその法人の役員であった者は、その法人の免許の取り消しから5年を経過しない間は、個人として免許を受けることができないとされている。 (1)役員の範囲について役員とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含む。(「役員(免許の基準における~)」を参照) (2)過去における法人の免許の取り消しの事由について次の1)・2)・3)に該当する事由によって法人の免許が取り消された場合には免許を受けることができない。 1)法人が、不正の手段により免許を受けたために、免許を取り消されたこと 2)法人が、業務停止処分に該当する行為を行ない、特に情状が重いために、免許を取り消されたこと 3)法人が、業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取り消されたこと (3)その法人の役員であった時期について次の時期にその法人の役員であった者が連座の対象となる。 i)法人の免許が取り消された時点 ii)法人の免許の取り消ししに係る「聴聞の期日および場所」が公示された日の前60日から、法人の免許の取り消しまでの期間 なお、聴聞の公示日以降に宅地建物取引業を廃業しまたは法人を解散して、免許取消処分を不当に免れようとする法人の役員についても同様の役員連座規定が設けられている。(「免許の基準(廃業等)」を参照)