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日々営業日記
本日ご紹介する用語は【越境（えっきょう）】です。
越境とは、建物や建物の屋根、塀などが敷地の境界線を越えていることです。
庭の木や花などが隣の家にはみ出している場合も越境となります。また、地下に埋設された水道管や配水管、ガス管なども他人の敷地を通っていたり、一部でもはみ出して入る場合も越境です。
境界そのものの位置に関する争いだけでなく、越境をした構造物や樹木などに関する揉めごとも少なくありません。
不動産の売買にあたり、隣の敷地から何らかの越境があれば「その事実関係」が重要事項として宅地建物取引士が説明をいたします。越境をされている場合だけでなく、売買対象物件が隣地へ越境している場合も同様です。
また、越境をそのままにしておくわけにもいかないので、売主様と隣地の所有者との間で
○お互いに敷地境界線と越境部分の状況を確認したこと
○越境している側は、その負担において将来の建替えの際などに越境状態を解消すること
○お互いに物件を第三者へ譲渡した際には、それぞれの買主へ合意内容を承継させること
などの項目を盛り込んだ合意書（覚書や確約書、協定書など）を交わしておくことが一般的です。
日々営業日記
本日ご紹介する用語は【レインズ（ＲＥＩＮＳ）】です。
簡単にご説明すると、不動産の売却のための情報交換システムのことです。
（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍの頭文字）
日本語では、不動産流通標準情報システムと呼びます。
不動産を購入したい、とご検討された場合、まずは不動産会社におもむき、売買の仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社は所在している地域にある多くの不動産の情報と知識を持っていますが、それでもすべて網羅しているわけではありません。
地域にはさまざまな不動産会社があり、それぞれが個別に担当している物件などもあります。
そうした情報を得るために、いちいち街中の不動産会社をまわっていくという方法は不可能に近いため、ネットワークで不動産会社の情報を集約し、各不動産業者をつなぐために平成２年５月に導入されたのがレインズです。
このシステムのおかげで、お客様にご紹介する際は、迅速に多くの情報をご提供することができます。
日々営業日記
本日は道路の種類についてご紹介いたします。
一般に使われている公道・私道の区分とは別に、建築基準法では道路を次のように分類しています。
（建築基準法上の道路は、道路法や道路交通法にいう道路とは必ずしも同じものではありません）
【１項１号道路】
一般国道、県道及び市道等のいわゆる公道で幅員４ｍ以上のもの
※公道であっても幅員が４ｍ未満の場合は、建築基準法上の道路に該当しません。
【１項２号道路】
都市計画法、土地区画整理法等による幅員４ｍ以上の道路
①都市計画法に基づく開発行為によって築造された道路
②都市計画法に基づく都市計画道路
③土地区画整理法による道路
【１項３号道路】
基準時（建築基準法の施行日《昭和２５年１１月２３日》）に現に存在する幅員４ ｍ以上の道
※公道の場合も私道の場合もあります。
【１項４号道路】
２年以内に事業執行予定のものとして指定された幅員４ｍ以上の道路
【１項５号道路】
土地所有者等が築造する道で、その位置の指定を受けた幅員４ｍ以上の道路
（一般に「位置指定道路」と呼ばれています）
【２項道路】
基準時に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道
※道の中心線から２ｍの線を道路の境界線とみなすため、幅員は４ｍとして扱われ ます。
※２項道路に面している敷地は、道の中心線から２ｍの範囲は建物や塀などを建て ることはできません。
（一般に【セットバック】と呼ばれています）
日々営業日記
前回の【管理形態】での説明文の中にでできました【管理組合】についてご紹介いたします。
マンションや団地などにおいて、その部屋の所有者が建物および敷地などの管理を行なうために【区分所有法】という法律にもとづいて結成する団体を【管理組合】と呼びます。
その部屋の所有者は区分所有法により、当然にこの【管理組合】に加入することとされているので、所有者が自分勝手に管理組合から脱退することはできません。
また【管理組合】は、集会（総会）を開き、管理に関するさまざまな事項を話し合い、議決し、【管理規約】（そのマンション内でのルール）を定めます。
この管理規約で定めるべき事項には、区分所有法による制約は特にないので、
部屋の所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能です。
日々営業日記
本日ご紹介する不動産用語は【管理形態】です。
マンションや団地などについては、通常、管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められております。
大きく分けると、管理業務を管理会社に委託する【委託管理】と、管理組合員だけで行う【自主管理】の２種類があります。
【委託管理】については、委託の範囲によって【全面管理（全部委託）】と【一部委託】とに分類され、
さらに管理員の勤務形態によって、
①常駐管理（管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理）
②日勤管理（通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う）
③巡回管理（週に2～4回ほどの割合で訪問して数時間だけ業務をこなす）
などに分かれております。
三井住友トラスト不動産 横浜第二センターでは横浜駅をはじめとする東海道本線、相鉄本線、東急東横線や横浜市鶴見区、神奈川区、港北区、旭区、緑区、瀬谷区、都筑区エリアを中心に数多くの物件を取り揃えております。
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