不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報大切な家族を想う将来の相続対策「Section2相続対策のポイント」Q7 賃貸不動産の購入や建築による相続税の節税対策について教えてください。

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相続対策について、主に不動産を中心にまとめました。「相続をめぐる最近の状況」、「相続対策のポイント」、「成功事例と失敗事例」及び「相続の手続き」をQ&Aなどにより解りやすく解説しています。

Section2

相続対策のポイント

相続が起こる前に対策を考えておくことが大切です。事前に準備するための相続対策のポイントを確認していきます。

Q7

賃貸不動産の購入や建築による相続税の節税対策について教えてください。

Q7

賃貸不動産の購入や建築による相続税の節税対策について教えてください。

A

「時価と相続税評価額との差額」「貸家建付地の評価減」「貸家の評価減」「小規模宅地等の減額特例」を活用する対策が考えられます。

解説

解説

1.賃貸不動産の建築や購入による評価額の引下げ対策

相続税の財産評価は、原則として「財産評価基本通達」という通達の規定に従って行います。この評価通達により算出した不動産の相続税評価額は、不動産の時価と必ずしも一致しません。この相続税評価額と時価との差額の活用や、法令で認められている評価減の活用によって、次のように不動産にかかる相続税の課税対象額を引き下げることができます。

1.時価と相続税評価額の格差を活用

たとえば、建物の相続税評価額(固定資産税評価額)は建築(取得)価額の60%~70%程度といわれており、建物を建築すると建築価額と固定資産税評価額との差額が評価額の引下げ効果をもたらします。

2.貸家建付地の評価減の活用

賃貸建物の敷地については、貸家建付地の評価減の適用があり、具体的には「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」という計算式で評価されます(Q9 土地の利用形態別の評価方法について教えてください。 参照)。自用地(さら地)にアパートを建築すると、土地についてこの貸家建付地の評価減が活用でき、評価額を引き下げることができます。

3.貸家の評価減の活用

1.により家屋の建築をするだけで30~50%の評価圧縮が図れますが、さらに家屋を貸した場合には、貸家の評価減の適用があります。具体的には「固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)」という評価額になりますので、さらに評価圧縮が図れます(Q12 家屋の評価方法について教えてください。 参照)。つまり、貸家を建築や購入した場合は、約50~65%の評価圧縮が可能になります。

具体的には上の図(賃貸建物の建築による相続税の節税効果)を参照してください。

4.小規模宅地等の減額特例の活用

被相続人(亡くなった方)の不動産賃貸用の宅地等のうち、200m²までの部分については、一定の要件の下、相続税の課税対象額が50%減額される特例(小規模宅地等の減額特例)の適用があり、評価引下げ対策になります。

2.賃貸不動産の建築や購入による対策の注意点

賃貸不動産を建築・購入して相続税の軽減を図っても、空室が多くて家賃が入らず資金繰りに苦しむ結果になっては意味がありません。賃貸不動産を建築・購入する場合には、収支計画を必ず検討する必要があります。

本コンテンツの内容について

このコンテンツは平成29年4月1日現在の法令に基づいて作成されています。