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大切な家族を想う将来の相続対策

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相続対策について、主に不動産を中心にまとめました。「相続をめぐる最近の状況」、「相続対策のポイント」、「成功事例と失敗事例」及び「相続の手続き」をQ&Aなどにより解りやすく解説しています。

Section1

事例研究 成功事例と失敗事例

成功事例3

共有土地の交換による納税資金対策

所有財産
家族関係図
 5年前に夫が亡くなり、夫の不動産を妻C、長女と長男の3人で相続しました。不動産の内訳はCの自宅、貸宅地5件と時間貸駐車場2件です。不動産はすべてCが2分の1、長女と長男が4分の1の持分で共有しています。
 Cが高齢であることから、長女も長男もCの死亡時の相続税のことを心配しています。Cの金融資産が少ないので、納税資金の確保が難しいからです。駐車場を売却すれば相続税の納税ができますが、2物件とも立地がよく収益性が高いので、できれば売らずに残しておきたいと考えています。これに対して貸宅地は夫の生前からの借地人が多く、利回りが低いので、取扱いに困っている状況です。

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対策のポイント

 自宅と収益性の高い物件は残し、利回りの悪い貸宅地は納税のための売却用地とします。具体的には次の方針により、所有不動産の所有関係の整理と売却を行います。

(1)自宅はCの単独所有とします。「固定資産の交換の特例」(【column】土地などの固定資産を交換した場合の所得税の特例 参照)を活用して、3人の持分を交換し、自宅をCの単独所有にします。

(2)収益性の高い貸駐車場は、子2人の単独所有(駐車場①は長女、駐車場②は長男)とします。駐車場は子2人がそれぞれ単独で所有します。そのために「固定資産の交換の特例」を活用して、3人の持分を交換します。

(3)収益性の低い貸宅地のうち、売却できるものは共有のまま売却して納税資金とします。

(4)収益性の高い2つの駐車場を子がそれぞれ単独所有することで、将来の相続問題の解決になります。また、収益源の駐車場のC持分を子の持分にすることにより、駐車場収入がCから子に移転しますので、Cの財産増加の歯止めにもなります。

 以上のように共有で相続した不動産については、「固定資産の交換の特例」(【column】土地などの固定資産を交換した場合の所得税の特例 参照)を活用することにより、所有関係を整理し物件の収益性を高めることができます。なお、今回のように親族間の等価交換について「固定資産の交換の特例」の適用を受ける場合には、交換資産の時価の算定が重要になります。したがって、交換する土地の時価につき不動産鑑定士による鑑定を行い、時価の算定根拠を明確にして交換することが大切です。

本コンテンツの内容について

このコンテンツは平成28年4月1日現在の法令に基づいて作成されています。